澳洲房產稅要變，250萬套投資房或受影響！房價突然轉跌，悉尼墨爾本跌超1%
澳洲房產投資者，可能又要迎來一筆不小的額外成本。
隨著聯邦政府推動資本利得稅（CGT）和負扣稅改革，越來越多房產投資者開始提前準備，其中一個明顯變化就是：投資房未來可能需要進行
更加嚴格的資產估值！
現在，部分房東甚至開始提前一年聯繫估值公司，希望儘早安排相關工作，澳洲房地產估值公司Opteon表示：近期他們收到的
估值諮詢數量
已經上漲約30%！
不少投資者希望提前了解自己的房產價值，甚至詢問能否先完成房屋檢查，為2027年的正式估值做好準備。
Opteon澳大利亞及紐西蘭董事Scott Chapman表示，按照目前的諮詢情況來看，不少投資者希望成為「第一批準備好的人」。
雖然正式評估需要在2027年7月1日之後進行，但如果房產狀況沒有明顯變化，一些前期檢查資料可能可以提前準備。
為什麼大家突然這麼著急，關鍵就在於澳洲政府即將實施的新一輪稅制改革，根據目前公布的改革方案：從2027年7月1日開始，
資本利得稅50%的折扣機制
將被通脹指數化規則取代！
同時，政府還計劃對部分資本利得設置新的最低稅率安排。
此外，負扣稅政策也將發生變化，現有住房投資者和新建住房的適用規則有所區別。
這意味著，對於不少持有投資房、股票、收藏品等資產的澳洲家庭來說，未來計算應稅資本收益時，資產價值如何確定將變得更加重要。
問題也隨之而來，
如果大量資產都需要重新估值，
誰來承擔這筆費用…
Wilson Asset Management此前向政府提交意見時估算，整個澳洲可能產生高達45億澳元的估值成本。
這項估算涉及約230萬套住宅物業、超過99.6萬項商業資產，以及約8.5萬項農業資產。
與此同時，藝術品、珠寶、古董、收藏品等個人資產如果也需要估值，最終成本可能進一步增加。
Wilson Asset Management主席Geoff Wilson認為，讓澳洲家庭為了準確計算稅務而承擔如此巨大的估值費用並不合理。
他估計，全國一次性的估值需求可能達到45億澳元，而所需要的工作量甚至可能達到澳洲現有估值師處理能力的3至5倍。
也就是說，未來真正的問題可能不只是「稅要交多少」：而是為了算清楚這筆稅，
澳洲人還要額外花多少錢！
對於投資房東來說，這也是為什麼近期估值諮詢突然增加。
不過，房產市場本身目前也面臨多重壓力。
除了稅制改革之外，利率、國際油價以及整體經濟環境都在影響房地產市場。
ANZ此前已經下調房價預測，預計澳洲主要首府城市房價從高點到低點：可能出現約10.6%的跌幅！
其中，2026年全國房價預計下降約4.3%，2027年進一步下降約3.4%；悉尼市場的潛在跌幅甚至可能達到14.5%。
不過ANZ也認為，這種下跌未必會持續很長時間，隨著未來利率下降以及住房供應受限，2027年下半年房價仍有可能逐步恢復。
所以，對於現在已經持有投資房的人來說，接下來需要關注的不只是房價漲跌，還包括稅制改革、資產估值以及未來出售房產時的資本利得稅計算方式。
而對於準備投資房地產的人來說，這輪改革也意味著，未來買一套投資房，可能需要把稅務和估值成本一起算進投資賬本。
換句話說，未來大家需要考慮的，可能不只是要交多少稅，還可能包括為了算清楚這筆稅，我還要先花多少錢做估值，這也是為什麼現在已經有房東開始提前行動。
但就在房東忙著算稅，
澳洲房價卻開始下跌！
澳洲房地產市場的降溫，正在進一步擴大，最新數據顯示：澳洲全國房價7月份
下跌0.7%，
創下自2022年12月以來
最大的單月跌幅！
而且，這一次已經不只是悉尼和墨爾本的問題，根據房地產數據公司Cotality最新Home Value Index：7月份悉尼房價下跌1.4%，
墨爾本下跌1.2%，
兩大城市繼續領跌全國…
與此同時，布里斯班房價下跌0.6%，阿德萊德下跌0.2%，而且這兩個此前表現相對強勁的市場已經連續第二個月出現下跌。
這意味著，澳洲房地產市場的降溫正在從兩大城市向全國更多地區擴散，更值得注意的是，澳洲房價此前的上漲速度也正在明顯放緩。
Cotality數據顯示，全國房價同比增速已經下降到5.3%，相比今年早些時候的兩位數增長明顯降溫。
悉尼和墨爾本的情況尤其明顯，7月份下跌之後，兩個城市的房價已經比近期高點低了超過5%。
而市場認為，這一輪房地產降溫並不是單一因素造成的。
利率上升、借貸成本增加、生活成本壓力，以及聯邦政府針對投資房的稅收政策調整，都正在影響買家的信心。
Cotality研究主管Gerard Burg表示，布里斯班市場的變化尤其令人意外，過去幾個月當地房地產市場出現了非常快速的惡化。
與此同時，市場上的一些潛在賣家也開始改變策略。
由於擔心在市場較弱的時候出售房產，一些賣家選擇暫緩掛牌，等待市場條件改善。
這就形成了一個很有意思的局面，一邊是房價開始下跌，另一邊卻有越來越多賣家不願意在低迷市場中賣房。
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