澳洲房产快讯 · 2026年9月5日：全国房价连跌五个月，93%的首府城区都在跌
八月数据全部落定：全国房价连续第五个月下跌，跌势已扩散到绝大多数城区，而利率的下一个答案要等到本月29日。
央行议息定在9月29日
澳洲储备银行8月维持现金利率4.35%不变，下一次决议将于2026年9月29日下午2:30公布。统计局8月26日发布的月度CPI显示，截至7月的年度通胀为3.5%，低于6月的3.8%，但截断均值仍停在3.6%。各大银行判断分歧明显：国民银行预计9月加息25个基点至4.6%，澳新与联邦银行认为要等到11月，西太平洋预计年内不动。
对中国买家意味着什么
澳洲2026年走的是加息路径，不是降息。做贷款测算时请以4.35%为起点，并为再加25个基点预留空间。
全国房价连跌五个月
Cotality于9月1日发布的8月房价指数显示，全国房价环比下跌0.9%，为连续第五个月下跌，较3月峰值低3.6%。整个冬季，93%的首府城市城区录得下跌。研究总监Tim Lawless指出，这一轮走弱主要来自需求萎缩——按季度估算，过去一年成交量下降15.5%。
对中国买家意味着什么
挂牌量堆积、成交周期拉长、议价空间变大，这是一个买方市场。但Lawless同时提醒，买家目前普遍缺乏出手的信心。
联邦银行下调房价预测
联邦银行9月1日下调住宅价格预测，预计全国房价本轮周期从峰值到谷底约下跌9%，五大首府均值约跌10%。下调原因包括市场动能转弱、中型首府跌幅扩散，以及利率路径高于6月预期。该行预计央行11月再加息25个基点至4.60%，2027年5月和8月降息。
对中国买家意味着什么
「跌9%」是从峰值到谷底的全程跌幅，不是从今天起再跌9%。全国房价已较3月峰值低3.6%，这条预测中约三分之一的路已经走完。
按Cotality截至8月31日的月度指数，悉尼8月环比跌1.44%、同比跌4.61%；墨尔本环比跌1.11%、同比跌4.71%。另一端，珀斯同比仍涨15.60%，达尔文14.60%，布里斯班9.68%，阿德莱德8.64%。但除达尔文（+0.55%）外，8月所有首府城市环比全部下跌。
对中国买家意味着什么
「澳洲房价在跌」和「澳洲房价在涨」今年可以同时成立，取决于城市。西部与北部同比仍是正的，但环比拐点在8月已经出现。
拍卖清出率停在五成
Cotality初步数据显示，截至8月30日当周，首府城市综合清出率为52.4%，低于前一周的56.5%，统计基础为1,482场拍卖中已回收结果的1,153场。前一周（截至8月23日）的最终清出率定格在48.9%。去年同期约为70%。
对中国买家意味着什么
初步数据每周都会被下修，通常低3至4个百分点。看到52.4%时，请把它当作上限，而不是结论。
全国空置率停在1.3%
SQM Research 8月13日发布的7月数据显示，全国住宅空置率为1.3%，与6月持平。房价在跌的城市空置率反而在升——悉尼与墨尔本均升至1.7%，堪培拉1.8%；阿德莱德、珀斯、霍巴特均为0.6%，达尔文仅0.3%。截至8月12日当周，广告租金同比涨7.2%。
对中国买家意味着什么
房价与租金今年是脱钩的。房价下跌不代表租金回落，持有成本的分子和分母正朝相反方向走。
购房禁令到2029年
多篇中文报道仍在沿用「外国人禁止购买二手房，期限为2025年4月1日至2027年3月31日」的说法。这个时间已经过时：该禁令被延长了两年零三个月，结束日期从2027年4月1日推后至2029年6月30日。持500学生签证和482工作签证的外国人同样在限制范围内。
对中国买家意味着什么
如果你的计划建立在「2027年3月禁令到期」之上，请重新安排时间表。新房和期房不在此禁令范围内，但仍需FIRB审批。
一词一天：峰谷跌幅
peak-to-trough，指资产从周期高点到周期低点的全程跌幅，而不是从当下起算的未来跌幅。联邦银行说的「跌9%」用的就是这个口径；全国房价已从3月峰值下跌3.6%，剩下的空间约5个百分点。把峰谷跌幅读成「还要再跌9%」，是今年中文报道里最常见的一处误读。
一句话总结
八月是这轮下行第一次真正扩散到全国——除达尔文外所有首府环比下跌，而利率的下一个答案，要等到9月29日。
数据来源
Cotality 全国房价指数，2026年9月1日发布，覆盖2026年8月 · Cotality ASX 每日指数，截至2026年9月5日；月度数据截至2026年8月31日 · Cotality 初步拍卖统计，截至2026年8月30日当周（最终清出率为截至8月23日当周） · 联邦银行经济研究简报，2026年9月1日 · 澳洲统计局月度CPI，2026年8月26日发布，覆盖截至7月的12个月 · 澳洲储备银行现金利率目标，2026年8月决议；下次决议2026年9月29日 · SQM Research 空置率，2026年8月13日发布，覆盖2026年7月；广告租金截至2026年8月12日当周 · 澳洲财政部／FIRB 外国人购房限制延期公告
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