澳洲人等了4年半终于看到希望！全澳租房空置率升至最高点！可投资者贷款暴跌8.6%，布里斯班珀斯仍然缺房，出租房供应又要出问题了
———前言———
经历了多年一房难求之后，澳洲租赁市场终于出现了一点久违的松动。澳洲房地产网最新发布的租赁市场报告显示，2026年7月全澳租赁空置率环比上升0.2个百分点至1.5%，创下2022年2月以来、约4年半最高水平。首府城市和偏远地区的平均空置率也都升至1.5%，意味着租客能够选择的出租房数量正在增加。
但1.5%并不意味着澳洲已经告别租房危机。REA认为，一个相对平衡的租赁市场通常需要2.5%-3.5%的空置率。目前的数据只是从此前极度紧张的状态有所恢复，距离真正宽松仍有明显差距。
空置率升至4年半最高
这次数据最大的变化，是租客终于获得了比过去几年更多的选择。REA高级经济学家Anne Flaherty指出，与三个月前相比，澳洲所有首府城市和偏远地区可出租住房数量都有所增加。但1.5%的空置率依旧明显低于正常水平，因此目前更适合理解为压力有所缓和，而不是供求关系已经发生逆转。
从长期数据来看，这一点更加明显。首府城市目前的总体空置率仍然比五年前低约1.1个百分点。偏远地区则比五年前高约0.4个百分点，反映出人口大量流向偏远地区造成的租房压力已经部分消退，但悉尼、墨尔本等大城市的出租房供应仍未完全恢复。
各城市差距明显，多地租赁市场依旧非常紧张
全澳平均空置率达到1.5%，但不同城市之间的差距仍然很大。7月，堪培拉空置率约为1.9%，墨尔本为1.8%，悉尼为1.7%，租客选择相对更多；但阿德莱德只有1.2%，珀斯1.1%，布里斯班仅1.0%，霍巴特和达尔文更只有约0.9%。
这意味着，即使全国数据显示市场正在改善，布里斯班、珀斯、霍巴特和达尔文等地区仍然处于明显的房源短缺状态。特别是布里斯班，空置率虽然一个月上升了0.3个百分点，但最终仍只有1%左右。对于当地租客来说，热门城区的一套普通出租房仍可能面对多组申请者竞争。
投资者力量的减弱
澳洲空置率为什么能够回升？其中一个重要原因，是此前投资者购房活动较为活跃。投资者买入住宅后，不少房产会进入长期出租市场，从而增加出租住房数量。REA认为，过去一年较强的投资者活动，是近期出租房源逐渐增加的重要推动因素。
但最新贷款数据已经出现明显转折，澳洲统计局公布的2026年6月季度数据表明，全澳新住房贷款数量环比下降5.4%至134225笔，其中投资者贷款下降8.6%至52599笔，创2022年9月季度以来最大季度跌幅；投资者贷款金额更下降10.2%至371亿澳元。
其中，新州投资者贷款数量下降15.5%，维州下降14.2%，昆州下降10.1%。这就出现了一个明显的时间差：现在空置率的改善，很大程度上反映的是之前投资者购房增加带来的出租供应；而现在投资者贷款下降产生的影响，可能要到未来几个月才逐渐显现。如果新增投资房持续减少，澳洲出租住房数量的增长速度也可能再次放缓。
房地产税制正在改变人们的选择
投资者需求下降，与今年联邦预算公布的房地产税制改革同样密切相关。澳洲财政部确认，从2027年7月1日开始，住宅负扣税政策将重点转向新建住宅。2026年5月12日晚预算公布前已经持有的房产可以继续按照原有规则处理，但此后购买既有住宅的投资者，亏损将不能再直接抵扣工资等非房地产收入。
同时，资本利得税50%折扣也将在2027年7月起调整为按照通胀计算，并引入最低30%的资本利得税率。政府希望减少投资者与首次置业者争抢既有住宅，同时把更多资金引导至新房建设。但租赁市场真正需要观察的是：退出二手房市场的投资资金，能不能顺利转向新房。如果投资者整体减少买房，而新住宅建设又不能及时增加，那么私人出租房供应反而可能受到影响。
REA认为，投资者购房降温可能导致新增出租房速度下降，这也是为什么目前空置率虽然改善，市场却担心宽松期无法持续。
空置率上涨，但租金处于历史高位
对澳洲租客来说，更重要的问题仍然是：房租有没有真正下降？目前答案依然是否定的。REA数据显示，2026年6月季度澳洲挂牌租金中位数达到创纪录的每周670澳元，仅三个月就上涨3.1%；首府城市中位租金达到690澳元，偏远地区约600澳元。最新通胀数据也说明租房压力并没有消失。
澳洲统计局公布的7月消费者价格指数显示，住房类价格同比上涨5.0%，其中租金同比仍上涨3.6%。住房已经成为澳洲通胀最主要的推动因素之一。到了9月4日，澳联储助理行长Sarah Hunter再次明确表示，租金仍然是澳洲当前的通胀挑战之一。如果未来投资者减少导致出租房再次收紧，并重新推动租金加速上涨，那么受到影响的就不仅仅是租客，还可能增加澳联储控制通胀和制定利率政策的难度。
——结语——
澳洲空置率升至1.5%，达到4年半最高水平，对租客来说无疑是一个积极变化。但这个数字更像是一段喘息，而不是租房危机结束。目前空置率仍明显低于2.5%-3.5%的正常区间，布里斯班、珀斯、霍巴特和达尔文等市场依旧缺房，租金也仍处于历史高位。与此同时，投资者贷款已经明显下降，税制改革正在重新改变投资者的选择。
未来真正决定澳洲租客能否长期获得缓解的，不是空置率短期增加了0.2个百分点，而是澳洲能否持续增加住房供应，并让足够多的新住宅进入出租市场。
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