澳洲人等了4年半終於看到希望！全澳租房空置率升至最高點！可投資者貸款暴跌8.6%，布里斯班珀斯仍然缺房，出租房供應又要出問題了
———前言———
經歷了多年一房難求之後，澳洲租賃市場終於出現了一點久違的鬆動。澳洲房地產網最新發布的租賃市場報告顯示，2026年7月全澳租賃空置率環比上升0.2個百分點至1.5%，創下2022年2月以來、約4年半最高水平。首府城市和偏遠地區的平均空置率也都升至1.5%，意味著租客能夠選擇的出租房數量正在增加。
但1.5%並不意味著澳洲已經告別租房危機。REA認為，一個相對平衡的租賃市場通常需要2.5%-3.5%的空置率。目前的數據只是從此前極度緊張的狀態有所恢復，距離真正寬鬆仍有明顯差距。
空置率升至4年半最高
這次數據最大的變化，是租客終於獲得了比過去幾年更多的選擇。REA高級經濟學家Anne Flaherty指出，與三個月前相比，澳洲所有首府城市和偏遠地區可出租住房數量都有所增加。但1.5%的空置率依舊明顯低於正常水平，因此目前更適合理解為壓力有所緩和，而不是供求關係已經發生逆轉。
從長期數據來看，這一點更加明顯。首府城市目前的總體空置率仍然比五年前低約1.1個百分點。偏遠地區則比五年前高約0.4個百分點，反映出人口大量流向偏遠地區造成的租房壓力已經部分消退，但悉尼、墨爾本等大城市的出租房供應仍未完全恢復。
各城市差距明顯，多地租賃市場依舊非常緊張
全澳平均空置率達到1.5%，但不同城市之間的差距仍然很大。7月，堪培拉空置率約為1.9%，墨爾本為1.8%，悉尼為1.7%，租客選擇相對更多；但阿德萊德只有1.2%，珀斯1.1%，布里斯班僅1.0%，霍巴特和達爾文更只有約0.9%。
這意味著，即使全國數據顯示市場正在改善，布里斯班、珀斯、霍巴特和達爾文等地區仍然處於明顯的房源短缺狀態。特別是布里斯班，空置率雖然一個月上升了0.3個百分點，但最終仍只有1%左右。對於當地租客來說，熱門城區的一套普通出租房仍可能面對多組申請者競爭。
投資者力量的減弱
澳洲空置率為什麼能夠回升？其中一個重要原因，是此前投資者購房活動較為活躍。投資者買入住宅后，不少房產會進入長期出租市場，從而增加出租住房數量。REA認為，過去一年較強的投資者活動，是近期出租房源逐漸增加的重要推動因素。
但最新貸款數據已經出現明顯轉折，澳洲統計局公布的2026年6月季度數據表明，全澳新住房貸款數量環比下降5.4%至134225筆，其中投資者貸款下降8.6%至52599筆，創2022年9月季度以來最大季度跌幅；投資者貸款金額更下降10.2%至371億澳元。
其中，新州投資者貸款數量下降15.5%，維州下降14.2%，昆州下降10.1%。這就出現了一個明顯的時間差：現在空置率的改善，很大程度上反映的是之前投資者購房增加帶來的出租供應；而現在投資者貸款下降產生的影響，可能要到未來幾個月才逐漸顯現。如果新增投資房持續減少，澳洲出租住房數量的增長速度也可能再次放緩。
房地產稅制正在改變人們的選擇
投資者需求下降，與今年聯邦預算公布的房地產稅制改革同樣密切相關。澳洲財政部確認，從2027年7月1日開始，住宅負扣稅政策將重點轉向新建住宅。2026年5月12日晚預算公布前已經持有的房產可以繼續按照原有規則處理，但此後購買既有住宅的投資者，虧損將不能再直接抵扣工資等非房地產收入。
同時，資本利得稅50%折扣也將在2027年7月起調整為按照通脹計算，並引入最低30%的資本利得稅率。政府希望減少投資者與首次置業者爭搶既有住宅，同時把更多資金引導至新房建設。但租賃市場真正需要觀察的是：退出二手房市場的投資資金，能不能順利轉向新房。如果投資者整體減少買房，而新住宅建設又不能及時增加，那麼私人出租房供應反而可能受到影響。
REA認為，投資者購房降溫可能導致新增出租房速度下降，這也是為什麼目前空置率雖然改善，市場卻擔心寬鬆期無法持續。
空置率上漲，但租金處於歷史高位
對澳洲租客來說，更重要的問題仍然是：房租有沒有真正下降？目前答案依然是否定的。REA數據顯示，2026年6月季度澳洲掛牌租金中位數達到創紀錄的每周670澳元，僅三個月就上漲3.1%；首府城市中位租金達到690澳元，偏遠地區約600澳元。最新通脹數據也說明租房壓力並沒有消失。
澳洲統計局公布的7月消費者價格指數顯示，住房類價格同比上漲5.0%，其中租金同比仍上漲3.6%。住房已經成為澳洲通脹最主要的推動因素之一。到了9月4日，澳聯儲助理行長Sarah Hunter再次明確表示，租金仍然是澳洲當前的通脹挑戰之一。如果未來投資者減少導致出租房再次收緊，並重新推動租金加速上漲，那麼受到影響的就不僅僅是租客，還可能增加澳聯儲控制通脹和制定利率政策的難度。
——結語——
澳洲空置率升至1.5%，達到4年半最高水平，對租客來說無疑是一個積極變化。但這個數字更像是一段喘息，而不是租房危機結束。目前空置率仍明顯低於2.5%-3.5%的正常區間，布里斯班、珀斯、霍巴特和達爾文等市場依舊缺房，租金也仍處於歷史高位。與此同時，投資者貸款已經明顯下降，稅制改革正在重新改變投資者的選擇。
未來真正決定澳洲租客能否長期獲得緩解的，不是空置率短期增加了0.2個百分點，而是澳洲能否持續增加住房供應，並讓足夠多的新住宅進入出租市場。
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