珀斯房源暴增145%、全澳房价连续第五个月下跌——表面看，这本该是购房者翻身的好消息。
但参议院听证会上，多位银行首席经济学家却给出了泼冷水的答案：住房负担能力问题，恐怕要花上”一代人”的时间才能真正解决。
珀斯房源三年来首破7000套，暴增145%
房产咨询机构Herron Todd White首席经济学家Cameron Kusher在珀斯表示，珀斯目前挂牌房源已达7312套，较去年同期暴增145%，这是这座城市房产市场正在发生转变的一个高度直观的信号。
西澳地产协会（REIWA）证实，这是三年来挂牌房源首次突破7000套大关。
Kusher表示，这只是西澳地产市场诸多变化因素之一，他预计这轮下行将持续到明年。
“住房可负担性已经绷紧，可售房源数量正在上升，投资类房产的税收待遇发生了变化，通胀和利率都处于高位，”他说，”结果就是，我们开始看到买家需求放缓，这也导致部分区域房价出现下滑。”
REIWA主席Suzanne Brown表示，自3月以来，活跃挂牌房源数量已经翻了一倍以上。
“在相对较短的时间内出现如此大幅的增长，可能意味着有更多人打算卖房，”她说，”但实际情况是，在2025年底至2026年初新增挂牌房源一度短缺之后，如今新增挂牌数量大体已回归长期平均水平。众所周知，市场的热度已经彻底降温，活跃挂牌数量的增加，恰恰反映出需求正在放缓，这也导致了成交量的下滑。”
Brown表示，三次加息已经影响了房贷的偿还能力，压低了购房者的借贷能力。”这已经传导至成交价格，7月份，近半数房产的成交价都低于挂牌要价，”她说，”另一个影响需求的因素，是联邦预算案中的税制调整，这导致投资者和首次购房者的活跃度均有所下降。
市场普遍认为，首次购房者正在等待房价进一步下跌、住房变得更实惠。
问题是，这一等要等到什么时候？
此前那轮长期下行周期中，珀斯房价中位数用了整整五年时间，才累计下跌12.8%（约7万澳元），而目前，年初以来的几轮加息让房价的可负担性不断降低，已经几乎把这轮房价下跌的成果抵消殆尽。”
参议院听证：住房问题要花”一代人”时间解决
就在珀斯房源暴增的同时，全澳层面的房价数据也持续走软（此前本刊已报道，8月全澳房价指数环比再跌，连续第五个月下降，累计跌幅已达3.6%）。
但在参议院跨代际住房不平等特别委员会近期的听证会上，多位银行经济学家却给出了远比”房价下跌”更沉重的判断。
NAB首席经济学家Sally Auld表示，NAB预测全澳首府城市综合房价将出现约7%的峰值到谷底跌幅，相当于2026整个日历年内下跌约5%。
但她强调：”虽然有些人会欢迎这一跌势，但这并不能解决澳洲的住房可负担性问题。要真正实现可负担性的实质改善，唯一途径是在很长一段时间内，持续大幅增加住房供应，这个挑战，很可能要花上一代人的大半时间才能解决。”
Sally Auld
Auld表示，自本世纪初以来，房价的上涨速度已经远远超过收入增速，背后因素包括低利率、税收政策安排，以及强劲的市场需求。”住房可负担性，是澳洲当下最重大的经济和社会挑战之一，”她说。
低通胀与金融自由化：数十年积累的”后遗症”
Westpac首席经济学家、前澳联储经济部门助理行长Luci Ellis同样出席了听证会。
她表示，上世纪90年代初推出的通胀目标制框架，以及80、90年代的银行业自由化改革，共同造成了如今的高房价局面。
“过去30年，房价相对家庭收入不断攀升的一大关键原因，是我们如今拥有更低的通胀水平，”她说，”这在当时被视为一件好事。”
Ellis解释，上世纪90年代经济衰退后，通胀水平回落并维持在相对低位，这使得澳洲的名义利率均值随之下降，让人们能够承担起相对收入而言更高比例的房贷。
她表示，这也导致了几十年来，澳洲房贷和首付规模相对家庭收入的持续膨胀。”所以说，房价相对家庭收入的很大一部分涨幅，其实是数十年前发生的低通胀和金融自由化改革，历经数十年才显现出来的后果，”她说。
Ellis表示，早在本世纪初，她就已经在文章中写到房价相对家庭收入出现的明显攀升迹象，这一趋势始于上世纪90年代。不过她也指出，近些年，澳洲楼市还面临着短期的供需问题。
“我们是一个非常欢迎技术移民的国家，强劲的移民规模，让我们整体受益，”她说，”但这也确实加大了’为所有居民提供住房’的难度，我们在为不断增长的人口提供足够新增住房方面，本身就存在系统性问题。”
Luci Ellis
绿党参议员、委员会主席Barbara Pocock则表示，笼统地谈论”住房供应”，是在用粗糙的方式讨论复杂问题。
她举例指出，近几十年来，澳洲的公共住房存量已经出现”大幅萎缩”，大多数首府城市的入门级住房供应也十分紧张。Ellis对此表示认同，承认这确实是一个复杂的问题。
开发商利润被”两头挤压”
听证会上，自由党参议员Andrew Bragg则追问Auld，如何看待目前困扰澳洲住房体系的”审批数量与建成数量不匹配”问题——不少项目获批后却始终未能开工，或因在高通胀、建筑成本上涨的环境下财务上难以为继，而被拖延数年。
Auld承认这确实是个真实存在的担忧。她表示，澳洲在规划审批环节存在问题，为新建住房项目配套必要基础设施方面也存在困难，同时还面临技术工人短缺，以及建筑行业近几十年来生产率大幅下滑的问题。
“确实有一些项目，即便已经获批，最终也从未真正建成，”她说，”这不是一个能一夜之间解决的问题，也没有哪一个单一杠杆可以拉动，但我们确实可以从多个方面着手。而且说句公道话，数据中已经开始显示在建住房数量有所回升，供给侧似乎确实取得了一些进展，但我们还远未走出’住房供应结构性不足’的局面。”
被问及阿尔巴尼斯政府的税制调整，对当前新建房产供应产生了怎样的影响时，Auld表示，住房行业本身”变量众多”，税制调整只是其中之一。
“很明显，今年早些时候澳联储的几轮加息，已经导致融资成本上升，”她说，”中东局势的冲击，也给整体经济带来了相当程度的不确定性……再加上联邦预算案中的税制调整，我认为，大家目前也还在消化这些政策的实际影响。”
Auld表示，对开发商而言，如今建筑成本不断上涨，而房价却在下跌，这意味着他们出售房产所获得的收入正在减少。”所以他们的利润空间正被两头挤压，”她说。
结语
珀斯挂牌房源暴增145%，全澳房价连续下跌，账面上看，购房者的议价空间似乎正在回归。
但正如Auld所言，房价的短期回调，从来不是”可负担性”问题的解药——真正的病根，埋在数十年的低利率、金融自由化、公共住房萎缩，以及规划审批与建造效率的结构性短板之中。
房源多了，价格松动了，但对大多数还在等待”上车”的澳洲人来说，这道题恐怕远没有那么简单。
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