【澳洲房市拍卖周报｜8月31日–9月6日】
近期，有关澳洲房地产市场房贷相关的数据陆续开始公布，有关澳洲利率的信息将在大约三周后公布，但房贷市场目前的情况却不容乐观。热度持续开始降低，即使是在目前房价下滑的时候，买方市场依旧主要持观望态度。哪怕是澳洲最大的城市悉尼，也逃不开部分城区房价下跌的命运，并且幅度还不低。尽管澳洲房市拍卖的房源陆续增加，但买家的情绪并未发生太大改变，卖家反而因此感到恐慌。
全新的一轮的澳洲房市与上上周相比较，差距没有那么大了。悉尼与墨尔本的房市拍卖情况依旧与上一轮拍卖差不多，房产计划拍卖套数分别为709套和654套。与此同时，悉尼的拍卖清空率为56%，墨尔本则为59%，与上上周相比几乎没有变化。布里斯班与堪培拉两地的情况也差不多，布里斯班这次的拍卖清空率依旧是垫底的，为16%，而堪培拉与上一轮拍卖相比也有一点落后，为34%。阿德莱德近两周的房市拍卖情况倒是有点让人失望，但比上上周来说还是稍微好了一些，清盘率突破了40%，房市计划拍卖总套数的变化也不是很大，具体细节还有待本周房市数据公布。
澳洲房价下跌正在高端城区集中显现。Domain房价报告显示，6月季度多个高价城区的独栋屋和公寓中位价下跌 10万至20万澳元，整体跌幅约在 3%至10% 之间。其中，悉尼东部北区的公寓市场调整尤其明显，三个月内价格下跌 15%，中位价减少约 35.3万澳元。该区域涵盖Bondi、Bondi Beach、Bondi Junction等悉尼知名高端城区。短时间内出现数十万澳元的价格回落，也反映出高端市场对利率、投资者情绪和买家信心变化更加敏感。这份跌幅榜几乎汇集了澳洲最昂贵的房地产市场，而悉尼正处于本轮调整的中心。高端市场往往最先感受到市场转向，因此可能率先下跌；但在市场复苏阶段，也通常更早出现反弹。
📝 三点小建议（投资者）
1.要利用竞争降成本，而不是趁机加杠杆
房贷需求降温后，银行之间的竞争明显升温，已有多家贷款机构下调浮动利率。对投资者来说，这是重新谈利率、比较贷款产品和优化贷款结构的机会，但不应因为利率下降就提高购房预算。更值得争取的是更低实际利率、更少费用和更灵活的还款条件，把银行竞争真正转化成长期持有成本优势。
2.过去涨得最快的市场，更要警惕库存突然反转
此前表现强劲的布里斯班和珀斯也开始降温，尤其是珀斯待售挂牌一年内大幅增加。投资者不能再简单用过去两三年的涨幅判断未来，也不能因为“以前缺房”就忽视库存变化。进入热门市场前，应重点观察挂牌增速、销售周期、降价比例和卖家议价空间，避免在市场已经转向时继续追高。
3.困境挂牌增加时，先判断卖家压力来自个人还是区域
8月全澳困境挂牌数量继续增加，部分州增幅尤其明显。这确实可能给买家带来更多折价机会，但投资者不能看到急售就认为一定便宜。如果一个区域同时出现困境挂牌增加、普通挂牌累积、销售周期拉长，就可能说明问题已经从个别业主压力扩散到整个市场。真正值得关注的，是卖家因为个人现金流问题需要快速出售，但区域就业、租赁需求和长期人口基础仍然稳定的房源。
备注：数据仅为参考，做决定前，建议再复核本市当周最终数据与下周预告场次。
在结尾，祝愿大家都能买 / 卖到心仪房源，祝拍卖顺利！🏠✨
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