【澳洲房市拍賣周報｜8月31日–9月6日】
近期，有關澳洲房地產市場房貸相關的數據陸續開始公布，有關澳洲利率的信息將在大約三周后公布，但房貸市場目前的情況卻不容樂觀。熱度持續開始降低，即使是在目前房價下滑的時候，買方市場依舊主要持觀望態度。哪怕是澳洲最大的城市悉尼，也逃不開部分城區房價下跌的命運，並且幅度還不低。儘管澳洲房市拍賣的房源陸續增加，但買家的情緒並未發生太大改變，賣家反而因此感到恐慌。
全新的一輪的澳洲房市與上上周相比較，差距沒有那麼大了。悉尼與墨爾本的房市拍賣情況依舊與上一輪拍賣差不多，房產計劃拍賣套數分別為709套和654套。與此同時，悉尼的拍賣清空率為56%，墨爾本則為59%，與上上周相比幾乎沒有變化。布里斯班與堪培拉兩地的情況也差不多，布里斯班這次的拍賣清空率依舊是墊底的，為16%，而堪培拉與上一輪拍賣相比也有一點落後，為34%。阿德萊德近兩周的房市拍賣情況倒是有點讓人失望，但比上上周來說還是稍微好了一些，清盤率突破了40%，房市計劃拍賣總套數的變化也不是很大，具體細節還有待本周房市數據公布。
澳洲房價下跌正在高端城區集中顯現。Domain房價報告顯示，6月季度多個高價城區的獨棟屋和公寓中位價下跌 10萬至20萬澳元，整體跌幅約在 3%至10% 之間。其中，悉尼東部北區的公寓市場調整尤其明顯，三個月內價格下跌 15%，中位價減少約 35.3萬澳元。該區域涵蓋Bondi、Bondi Beach、Bondi Junction等悉尼知名高端城區。短時間內出現數十萬澳元的價格回落，也反映出高端市場對利率、投資者情緒和買家信心變化更加敏感。這份跌幅榜幾乎彙集了澳洲最昂貴的房地產市場，而悉尼正處於本輪調整的中心。高端市場往往最先感受到市場轉向，因此可能率先下跌；但在市場復甦階段，也通常更早出現反彈。
📝 三點小建議（投資者）
1.要利用競爭降成本，而不是趁機加槓桿
房貸需求降溫后，銀行之間的競爭明顯升溫，已有多家貸款機構下調浮動利率。對投資者來說，這是重新談利率、比較貸款產品和優化貸款結構的機會，但不應因為利率下降就提高購房預算。更值得爭取的是更低實際利率、更少費用和更靈活的還款條件，把銀行競爭真正轉化成長期持有成本優勢。
2.過去漲得最快的市場，更要警惕庫存突然反轉
此前表現強勁的布里斯班和珀斯也開始降溫，尤其是珀斯待售掛牌一年內大幅增加。投資者不能再簡單用過去兩三年的漲幅判斷未來，也不能因為「以前缺房」就忽視庫存變化。進入熱門市場前，應重點觀察掛牌增速、銷售周期、降價比例和賣家議價空間，避免在市場已經轉向時繼續追高。
3.困境掛牌增加時，先判斷賣家壓力來自個人還是區域
8月全澳困境掛牌數量繼續增加，部分州增幅尤其明顯。這確實可能給買家帶來更多折價機會，但投資者不能看到急售就認為一定便宜。如果一個區域同時出現困境掛牌增加、普通掛牌累積、銷售周期拉長，就可能說明問題已經從個別業主壓力擴散到整個市場。真正值得關注的，是賣家因為個人現金流問題需要快速出售，但區域就業、租賃需求和長期人口基礎仍然穩定的房源。
備註：數據僅為參考，做決定前，建議再複核本市當周最終數據與下周預告場次。
在結尾，祝願大家都能買 / 賣到心儀房源，祝拍賣順利！🏠✨
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