2021至2022年初楼市疯狂时期帮买家看房的经历，多伦多房产经纪Sammy Kohn表示至今还历历在目…
Sammy回忆说，有时候已经在赶往房源的路上，就接到卖方经纪来电，告知房子已经成交。
“我真的是火急火燎赶去看房，可这种状态根本无法长久维持。”
四年过去，当年在抢房大战中成功入手的一批购房者，如今切身感受到了市场反转带来的沉重代价。
房产数据平台HouseSigma统计显示，2026年前7个月，大多伦多地区，购入3‑5年后再度转手的住宅里，八成成交价低于当初的买入价，中位亏损达到13万加元，亏损幅度13.54%，这和过去十年楼市行情形成巨大反差。
HouseSigma对比了2016‑2026年每年1‑7月、持有3‑5年再出售的房源数据：2016到2024年间，亏本转手的房源占比不到4%；2025年该比例飙升至34.6%；2026年直接暴涨到 80.2%。
2022年的市场盛况对比尤为刺眼，2022年前7个月，同口径房源中99.79%转售可以赚钱，中位盈利36.5万加元，涨幅接近61%，是这11年间盈利中位数最高的一年。
而2026年，只有19.21%的同类二手房能够盈利，盈利房源的中位收益仅89,694加元，涨幅8.2%。
专门看2022年买入、2026年7月前卖出的房源，情况更加惨烈。
在989套物业里，有820套亏本出售，占比82.9%，中位亏损17.5万加元，跌幅16.92%，无论亏损房源占比还是亏损幅度，都高于其他购房年份。
Sammy表示，四年前极低的借贷成本、房源紧缺，再加上买家之间白热化竞争，共同推高了房价。
虽然之后市场价格回调，但不少卖家依旧执念于当年高位买入的成本。
“和这类业主沟通，既要现实，又要充分共情。”
Sammy说，2021‑2023年买房的业主，很难接受当下市场已经撑不起当初的购入价格。
楼市亏损的讨论大多聚焦公寓，但数据显示亏损其实是全品类现象。
甚至连高端市场，也同样逃不过下跌，多伦多富人区森林山的一栋独立屋，2022年4月以550万加元入手，今年5月只卖出了405万加元，直接亏掉145万加元。
不过公寓依旧是受冲击最严重的品类，2021‑2023年买入、2026年转手房源中，公寓亏本出售比例87.53%，联排为81.34%，半独立75.07%，独立屋72.03%。
不过房价低于买入价，不等于屋主就陷入资不抵债。
抵押贷款经纪Phil Edwards解释，如果屋主积累了充足的房屋净值，就算卖房亏钱，依旧可以全额结清剩余房贷。
不少高位接盘的业主也可以选择另一种方式避免账面亏损：不卖房，继续持有。
多伦多REMAX房产经纪Jeff Carr表示，很多自由产权房屋业主，权衡卖房亏损，再加上置换新房要缴纳的土地转让税之后，选择翻新房子继续自住。
“去年和今年夏天，街边翻新公司的广告牌，比房屋出售挂牌牌还要多。”
只要不挂牌出售，亏损就只是账面数字，Phil指出：“房子没有真正卖掉，亏损就没有落袋成真。”
但不是所有人都有条件选择观望，经纪Tim Yew的一位客户因为工作调动要搬去美国，不得不卖掉旺市的房子。
这套1,776平方英尺独立屋在2021年3月以127万加元购入，今年7月挂牌133万，之后降价至接近130万，8月最终成交价126.5万，比买入价还低5,000加元。
表面亏损看着不算夸张，但客户前后花了8万加元装修翻新，叠加各类交易费用，实际总损失约17.5万加元，好在房屋净值充足，交易得以顺利完成。
Tim的另一位客户遭遇家庭变故，被迫变卖多伦多市区公寓。
该客户2022年8月全款90万拿下一套955平方英尺公寓，2025年12月以70万出手，房价账面亏20万，算上全部开销总损失约27万加元。
房源挂牌数月看房寥寥，一单交易因为买家贷款失败泡汤，屋主只能接受亏损，搬去租房。
因此，Sammy建议当下纠结要不要卖房的业主，先问自己一个核心问题：你是不是真的非卖不可？
21世纪地产经纪Scott Ingram也遇到不少2021‑2023年上车的卖家，挂牌价坚持要高于当初买价，想着至少保本。
但事实上，买家出价只会参考当下真实成交行情，不会为卖家过去的高价买单。
“市场不会管你当初花多少钱买房子，市场只认这套房子现在值多少钱。”
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