2021至2022年初樓市瘋狂時期幫買家看房的經歷，多倫多房產經紀Sammy Kohn表示至今還歷歷在目…
Sammy回憶說，有時候已經在趕往房源的路上，就接到賣方經紀來電，告知房子已經成交。
「我真的是火急火燎趕去看房，可這種狀態根本無法長久維持。」
四年過去，當年在搶房大戰中成功入手的一批購房者，如今切身感受到了市場反轉帶來的沉重代價。
房產數據平台HouseSigma統計顯示，2026年前7個月，大多倫多地區，購入3‑5年後再度轉手的住宅里，八成成交價低於當初的買入價，中位虧損達到13萬加元，虧損幅度13.54%，這和過去十年樓市行情形成巨大反差。
HouseSigma對比了2016‑2026年每年1‑7月、持有3‑5年再出售的房源數據：2016到2024年間，虧本轉手的房源佔比不到4%；2025年該比例飆升至34.6%；2026年直接暴漲到 80.2%。
2022年的市場盛況對比尤為刺眼，2022年前7個月，同口徑房源中99.79%轉售可以賺錢，中位盈利36.5萬加元，漲幅接近61%，是這11年間盈利中位數最高的一年。
而2026年，只有19.21%的同類二手房能夠盈利，盈利房源的中位收益僅89,694加元，漲幅8.2%。
專門看2022年買入、2026年7月前賣出的房源，情況更加慘烈。
在989套物業里，有820套虧本出售，佔比82.9%，中位虧損17.5萬加元，跌幅16.92%，無論虧損房源佔比還是虧損幅度，都高於其他購房年份。
Sammy表示，四年前極低的借貸成本、房源緊缺，再加上買家之間白熱化競爭，共同推高了房價。
雖然之後市場價格回調，但不少賣家依舊執念于當年高位買入的成本。
「和這類業主溝通，既要現實，又要充分共情。」
Sammy說，2021‑2023年買房的業主，很難接受當下市場已經撐不起當初的購入價格。
樓市虧損的討論大多聚焦公寓，但數據顯示虧損其實是全品類現象。
甚至連高端市場，也同樣逃不過下跌，多倫多富人區森林山的一棟獨立屋，2022年4月以550萬加元入手，今年5月只賣出了405萬加元，直接虧掉145萬加元。
不過公寓依舊是受衝擊最嚴重的品類，2021‑2023年買入、2026年轉手房源中，公寓虧本出售比例87.53%，聯排為81.34%，半獨立75.07%，獨立屋72.03%。
不過房價低於買入價，不等於屋主就陷入資不抵債。
抵押貸款經紀Phil Edwards解釋，如果屋主積累了充足的房屋凈值，就算賣房虧錢，依舊可以全額結清剩餘房貸。
不少高位接盤的業主也可以選擇另一種方式避免賬面虧損：不賣房，繼續持有。
多倫多REMAX房產經紀Jeff Carr表示，很多自由產權房屋業主，權衡賣房虧損，再加上置換新房要繳納的土地轉讓稅之後，選擇翻新房子繼續自住。
「去年和今年夏天，街邊翻新公司的廣告牌，比房屋出售掛牌牌還要多。」
只要不掛牌出售，虧損就只是賬面數字，Phil指出：「房子沒有真正賣掉，虧損就沒有落袋成真。」
但不是所有人都有條件選擇觀望，經紀Tim Yew的一位客戶因為工作調動要搬去美國，不得不賣掉旺市的房子。
這套1,776平方英尺獨立屋在2021年3月以127萬加元購入，今年7月掛牌133萬，之後降價至接近130萬，8月最終成交價126.5萬，比買入價還低5,000加元。
表面虧損看著不算誇張，但客戶前後花了8萬加元裝修翻新，疊加各類交易費用，實際總損失約17.5萬加元，好在房屋凈值充足，交易得以順利完成。
Tim的另一位客戶遭遇家庭變故，被迫變賣多倫多市區公寓。
該客戶2022年8月全款90萬拿下一套955平方英尺公寓，2025年12月以70萬出手，房價賬面虧20萬，算上全部開銷總損失約27萬加元。
房源掛牌數月看房寥寥，一單交易因為買家貸款失敗泡湯，屋主只能接受虧損，搬去租房。
因此，Sammy建議當下糾結要不要賣房的業主，先問自己一個核心問題：你是不是真的非賣不可？
21世紀地產經紀Scott Ingram也遇到不少2021‑2023年上車的賣家，掛牌價堅持要高於當初買價，想著至少保本。
但事實上，買家出價只會參考當下真實成交行情，不會為賣家過去的高價買單。
「市場不會管你當初花多少錢買房子，市場只認這套房子現在值多少錢。」
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