房价下行中的现实：部分城区房价跌超10万，平均收入家庭仍仅能负担9%的在售房源
尽管新州的房价的持续回落，但购房者并没有轻松多少。
realestate.com.au一项最新研究显示，虽然越来越多房产以六位数折扣成交，NSW乃至全澳住房可负担性仍跌至历史新低。
realestate.com.au的另一组数据显示，在悉尼多个城区，卖家接受大幅降价成交已经越来越常见。
部分地区超过三分之二的卖家，最终成交价都低于挂牌价，这样大范围的降价情况已经多年未见。
从金额来看，降价最明显的通常集中在高价位市场。由于这类买家往往需要更大规模贷款，利率上升后借贷能力受到压缩，卖家也更容易被迫让价。
近期一笔交易记录显示，北海滩French Forest一套原本挂牌225万澳元的住宅，最终以175万澳元成交，降价幅度达到50万澳元。
从降价成交的比例来看，折价更集中的地区往往是新建住宅区较多、公寓供应增加较快，或房源同质化较明显的市场。
在这些地区，卖家常常面临更多类似房源竞争，房产缺少足够独特卖点，也更难吸引买家出价。
SuburbData的研究也显示，Parramatta区域的Greystanes和Hills District的Rouse Hill都出现较明显折价。
Greystanes典型卖家在签约前，平均将挂牌价下调12.6%；Rouse Hill公寓平均成交价则比挂牌价低12.2%。
分析人士认为，在下跌市场中，买家往往会根据自己预期中的未来跌幅来压低出价。
过去六个月，NSW和悉尼房价持续下跌，但跌幅仍不足以抵消加息带来的购房成本上升。
realestate.com.au最新住房可负担性指数显示，对于平均收入者来说，目前市场上价格可负担的挂牌房源比例，已经降至自1995财年以来有记录以来的最低水平。
该指数显示，一个收入达到NSW平均水平的家庭，目前只能负担得起市场上9%的在售房源。
由于工资增长缓慢、通胀高企以及生活成本上升，攒首付也变得更加困难。
realestate.com.au报告称：“低收入家庭实际上已经被排除在市场之外。”
REA Group经济学家Luc Redman表示，当前这轮楼市下行存在一种“讽刺”：现有业主正在看着自住房财富缩水，但想买房的人却并没有因此得到多少好处。
Redman说：“房价确实在下跌，但相比过去几年，价格仍然处于高位。”
他指出，若要真正改善住房可负担性，房价需要出现更大幅度下跌。
他说：“对很多买家来说，问题在于他们的成本上涨速度快于收入增长。”
Ray White经济学家Nerida Conisbee表示，自11月以来，悉尼房价平均下跌4.9%。但很多买家的问题是，他们的借贷能力下降幅度，比近期房价跌幅更大。
Conisbee还表示，典型首次置业买家关注的房源竞争仍然相对激烈。包括负扣税限制在内的近期税改，把部分投资者推向了首次置业者通常瞄准的同一类市场。
她说：“市场底端的竞争最激烈。”
Brightside Buyer’s Agency董事、买方代理Bek Antognelli表示，悉尼目前确实是一个“买方市场”，但很多买家并没有能力从中受益。
她说：“如果你想在Hills买一套豪宅，现在确实是不错的时机。但如果你想在80万澳元左右的价位买房，并争取首次置业优惠，那这个价位段的房价并没有跌多少。”
数据机构FoundIt研究主管Kent Lardner表示，政府声称近期房价下跌正在为首次置业买家“拉平竞争环境”，这一说法站不住脚。
他说：“对于首次置业者来说，攒首付正变得更加困难，因为房租在上涨，生活成本也在飙升。”
“房价可能是在高端市场下跌，但75万澳元以下的房源真的非常短缺。我们建的低价住房根本不够。”
Redman表示，要想让住房可负担性出现实质改善，家庭收入和住房建设水平都需要显著提高。
他说：“更理想的情况是，房价停滞不涨，而收入快速追上来。”
近期一项基于ANZ房地产模型的分析显示，当前楼市下行可能对经济造成显著拖累。
ANZ模型预计，悉尼房价从高点到低点可能下跌约14.5%。
HomeLoanRates.com.au委托Primara完成的分析显示，如果出现这一幅度的平均房价下跌，到2027年底，NSW家庭住房财富将缩水6532亿澳元。
NSW住房市场中锁定的财富总值，将从2026年初的4.5万亿澳元，缩减至2027年底的3.85万亿澳元。
房地产机构Menck White董事Clarence White表示，在当前下行市场中，少数真正受益的买家之一是换大房的人。
他说：“他们现在出售手中房产时会承受损失，但下一套更大房子的节省金额会更大。”
新闻来源：REA
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