———前言———
澳洲房价已经连续数月下跌，但一个看似矛盾的现象正在发生：房子便宜了一些，普通家庭却反而更加买不起了。REA最新《2026年住房可负担性报告》显示，一个年收入约12.5万澳元的澳洲中等收入家庭，在2025-26财年全澳实际成交的住宅中，只能负担其中约12%，创该指数自1994-95财年有记录以来最低。
五年前低利率时期，这一比例还是43%。对于年收入约7.6万澳元的较低收入家庭，可负担比例更只剩2%。
2%创历史最低，能够选择的住房越来越少
澳洲住房可负担性真正衡量的，不只是房价贵不贵，而是家庭收入究竟能够支持多大的住房贷款。报告显示，中位收入家庭目前只能负担12%的成交住宅，低于2007—08财年14%的前纪录低点。购买中位价住宅对应的房贷偿还额，目前已经相当于平均家庭收入的35.5%，达到1989年以来最高水平。
换句话说，越来越多家庭面对的已经不只是“悉尼好区买不起”，而是符合自身收入和贷款能力的房子越来越少。MPA在9月8日的报道中也指出，高利率已经抵消了近期房价下降和收入增长带来的部分好处。
房价下跌反而更加买不起
最关键的原因是，房价下降赶不上借贷能力下降的速度。最新房价指数显示，澳洲住宅价格8月再跌0.2%，已经连续第五个月下跌，较今年3月高点累计回落2.7%；悉尼较高点下跌4.9%，墨尔本下跌5.3%。但房价仍比一年前高1.8%，比五年前高27.5%，过去几年的涨幅并没有被近期调整完全消化。
与此同时，澳洲央行今年2月、3月和5月连续三次加息，共计75个基点。根据央行最新数据，截至9月15日现金利率仍为4.35%，下一次利率决定将在9月29日公布。央行明确表示，今年三次加息已经令金融条件收紧，而通胀仍然偏高。房价可能从100万澳元跌到97万澳元，但如果银行同时减少了一个家庭数万澳元的贷款额度，买家的实际购买能力仍然可能恶化。
工资追不上房价和房贷成本
家庭收入并非没有增长。澳洲统计局数据显示，2026年6月季度工资价格指数环比上涨0.8%，同比上涨3.2%。但全国房价相比五年前仍高出27.5%，今年加息又进一步提高了贷款成本，因此工资增长很难填补这道差距。
这也解释了为什么很多家庭工资每年都在增加，却仍感觉距离买房越来越远。问题已经从单纯的首付够不够，扩展到了收入能否通过银行的贷款偿付测试。房价越高，需要承担的本金越大；利率越高，同样收入能够借到的钱越少。因此即使工资增长3%左右，也很难抵消高房价和高融资成本的双重压力。
南澳首次成为最难负担的州
过去提到澳洲住房危机，人们首先想到悉尼。但最新报告显示，所有州的住房可负担性都在恶化，其中南澳首次超过新州，成为全澳最难负担住房的州。阿德莱德住宅中位价值已经达到约94万澳元，但当地家庭收入相对较低，因此中位收入家庭只能负担约7%的成交住房。
新州目前退至第二，而由于墨尔本近几年房价表现较弱，维州反而成为相对最容易负担的州。但即使如此，维州中位收入家庭也只能负担约16%的成交住房。这个变化说明，澳洲住房危机正在从悉尼、墨尔本这样的传统高价城市，向阿德莱德、珀斯等此前相对便宜的市场扩散。
真正难解决的，还是住房供应不足
住房可负担性要真正改善，不能只依靠房价下跌或购房补贴，新住宅供应能否持续增加更加关键。澳洲统计局最新数据显示，7月全国住宅审批环比下降3.6%至17687套，其中独立屋审批下降4.2%至10199套。
更早的3月季度，全国新住宅开工量还环比下降11.2%至48012套，说明供应端仍然面临明显压力。澳洲城市发展协会因此认为，如果政府只增加首次购房者首付援助和其他需求端支持，却没有增加住房建设，本质上只是让更多买家竞争同一批房产，可能进一步推高入门级住宅竞争。
这属于房地产开发行业的政策主张，并非政府结论，但它反映出当前住房政策的核心矛盾：普通家庭需要更多购买能力，而市场同时也需要真正增加价格能够承受的新房供应。
——结语——
澳洲住房市场正在出现的结构性变化：房价虽然开始回落，但利率上升让家庭能够借到的钱减少；工资仍在增长，却追不上过去几年积累的房价涨幅；与此同时，新房建设速度又难以迅速补足供应。因此，未来澳洲住房可负担性能否真正改善，不能只看房价还会不会跌，而要同时观察房价、工资、利率和住房供应。
如果利率继续维持高位、住宅建设仍然缓慢，那么即使房价再跌几个百分点，也未必能让普通家庭重新进入市场。最新12%的纪录低点已经说明，在今天的澳洲，房价下降，并不等于房子真正变得买得起。
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