澳洲房产投资者 “用脚投票”：62.3% 负现金流、抛售创三年新高、87% 对税制失去信心
房产投资者正面临越来越大的财务压力 —— 新数据显示，出售活动创下纪录，现金流为负的投资组合占比持续攀升。
据澳大利亚房产投资专业人士协会（Property Investment Professionals of Australia, PIPA）发布的 2026 年度投资者情绪调查（Annual Investor Sentiment Survey），日益加重的财务压力正在大幅重塑房产投资者的出售和购买决策。
这项于 8 月在线进行的调查，从 PIPA、PICA 及客户数据库中抽取了 626 名房产投资者。调查发现，截至 8 月的一年内，18.3% 的受访者已出售了至少一套投资房产。
这一比例高于 2025 年的 16.7% 和 2024 年的 14.1%，标志着出售活动连续第三年上升。
超过一半的卖家（51.6%）表示，至少有一套房产卖给了自住业主（owner-occupier）—— 高于去年的 37%；另有 12.4% 卖给了首次购房者（first home buyer）。
PIPA 主席 Cate Bakos 表示，这是该协会在负扣税和资本利得税（CGT）安排改革成为法律之后，获得的第一个全国性数据信号。
“去年，投资者告诉我们，如果这些改革成为法律，他们就会离场。今年的调查是改革立法后 PIPA 获得的第一次全国性读数，它显示很多人正在这么做。”Bakos 说。
“这不再是关于税收政策的假设性辩论。租赁住房正在当下离开市场，我们的成员正在实时看到这一切发生。”
成本挤压投资者承受能力
调查还指出，持有成本方程是前景恶化的一大主因。
近三分之二的受访者（62.3%）表示，其投资房产正处于负现金流状态 —— 高于一年前的 56%，是 2022 年 30% 低点的两倍多。
在这一群体中，8.8% 表示正在动用储蓄来弥补缺口，另有 41.5% 形容自己的现金流 “紧张”。
成本上涨十分普遍：约 41.7% 的投资者报告称，包括土地税（land tax）、合规和最低标准成本、保险以及物业管理在内的开支，在过去一年上涨了 11%–20%—— 高于 2025 年的 39%。
超过 15% 的受访者报告涨幅在 21%–40% 之间。
“投资者出售不是因为认为这是出售的好时机。很多人出售，是因为这笔账对他们来说已经算不过来了。”Bakos 说。
“持有成本上升 —— 包括更高的利率、土地税和合规成本 —— 正在把投资者的承受能力拉伸到财务不适的程度。”
只有 7.6% 的受访者认为当前是出售的好时机，较去年的 36% 大幅下降。
购房意愿下滑
对进一步住宅投资的情绪也在走弱。
只有 44.1% 的受访者表示未来 12 个月是投资住宅房产的好时机，而去年这一比例接近 60%。
只有 27.8% 表示打算未来再购入一套投资房产，低于 2025 年的 41%。
在无意再购的群体中，63% 表示负扣税和 CGT 改革影响了这一决定。
只有 14.7% 表示税收改革未影响其增购房产的意愿；21.5% 表示，除非改革被废除，否则不太可能再买。
虽然这套政策组合的设计初衷是激励投资者投向新建住房项目，但调查显示，这并未带来向新建住房的转向。
只有 4.8% 表示更愿意购买新建住房，而 50.7% 仍更偏好成熟住房（established dwellings）。
租赁供应担忧加深
近十分之一的受访者（9.7%）表示，他们已经将一套或多套房产撤出长期租赁市场。
另有 82% 预计改革将减少其所在地区的租赁供应。
调查还发现，27.8% 的投资者更可能将资金转向股票、管理基金或养老金，而非住宅房产。
不过，并非所有投资者都改变了立场：约 46% 表示，政策变化并未影响他们持有、出售或暂缓出售现有房产的决定。
投资者对房产税收设置持久性的信心尤为薄弱：87.2% 对未来的政府能否为房产投资者维持稳定、可预测的税收设置没有信心，其中 50.4% 完全没有信心。
“一旦对税收制度稳定性的信任消失，当政政府要赢回这种信任就极其困难。”Bakos 说。
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