澳洲房价创40年来最大跌幅，墨尔本房拍量同比暴跌4成
第四次加息未必会让墨尔本买家在本周末避开房产拍卖，但他们能喊出的价格可能会降低。REA Group数据显示，本周安排拍卖的墨尔本住宅只有648套，较去年同期暴跌39%。
澳洲联邦储备银行周二再次加息25个基点，将现金利率调至4.60%。这是2026年以来的第四次加息。
本周六也将是墨尔本首次在维州新房产价格透明度制度部分规定下举行拍卖的周末。按照新规，交易转为无条件成交后，房产经纪人必须在7天内公布最终成交价。不过，本周末的拍卖尚不受强制披露底价规定约束。
拍卖量短期内也看不出会反弹。下周目前安排的拍卖有738场，比一年前少42%。
四次加息的影响已经在墨尔本市场显现：房价下跌，住宅销售周期拉长，拍卖成交率维持在相对低位，拍卖量也低于一年前。
专家表示，高价住宅受到的冲击尤其明显。墨尔本价格最高的四分之一住宅从峰值到谷底约下跌8%，而价格最亲民的四分之一住宅跌幅约为2.5%。
墨尔本本周清空率为56%，中位价90.5万澳元。与此同时，悉尼清空率为53%，中位价达1,31.2万澳元；相比之下，布里斯班拍卖表现明显偏弱，清空率仅为22%，中位价1,21万澳元。
#01：
迎来40年最惨大跌
澳洲房地产市场降温态势持续加剧，最新行业数据与经济学家预警敲响重磅警钟：本轮房价调整有望成为近40年来最严重的一轮楼市下跌。
更值得警惕的是，目前市场完成的跌幅仅为整体下行周期的三分之一，后续仍有大幅回调空间。
知名房产研究机构Cotality最新发布的月度报告显示，澳洲全国住宅价值9月环比下跌1.1%。
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自今年3月房价触顶以来，全国房价累计跌幅已扩大至5.2%，住宅中位价回落至899236澳元，基本抹平过去一年的房价涨幅，楼市彻底回归一年前的水平。
从各首府城市表现来看，本轮跌势呈现全面扩散、跌幅加剧的特征。
9月布里斯班以1.5%的月度跌幅超越悉尼，成为全澳当月房价下滑最严重的首府城市；悉尼紧随其后，环比下跌1.4%，相较于2月房价峰值，累计贬值幅度已达8.6%，高端城区与热门片区价格缩水尤为明显。
Cotality研究主管Tim Lawless直言，当前楼市调整力度、下跌速度，已经超过2022至2023年的上一轮下行周期，而当年的下跌已是澳洲楼市有记录以来最剧烈的调整之一。
对比两轮下行趋势，本次跌势同样迅猛，且持续风险更高。
多家权威金融机构同步发布悲观预测。汇丰经济学家Paul Bloxham预判，本轮房价从峰值跌至谷底，整体跌幅或将达到13%。
AMP首席经济学家Shane Oliver观点更为保守，认为跌幅最高可能触及15%，且楼市低迷态势将持续至2027年年中，调整周期远超市场预期。
本轮楼市全面走弱，核心受两大因素持续冲击。
一方面，澳洲持续走高的利率环境，大幅加重购房者房贷压力，市场借贷能力显著下降，直接压制房价上涨动力。
另一方面，联邦政府针对房产投资者推出的税务改革政策持续落地生效，大幅削弱投资客入市热情，彻底改变楼市供需结构。
值得注意的是，楼市下跌早已不是局部现象，而是全域普跌。数据显示，过去三个月，澳洲首府城市97%的郊区房价出现下滑。
此前抗跌性较强的低价刚需片区、近郊生活区，如今也彻底失守，楼市避险区域几乎消失，全市场进入深度调整阶段。
不过楼市降温的同时，市场也迎来结构性利好。随着投资者逐步退场，刚需购房者面临的竞争大幅减少，购房压力持续缓解。
Tim Lawless表示，待本轮房价调整在明年年中彻底收尾，澳洲住房可负担性将显著提升，首次置业群体将迎来更友好的入市环境，这也契合本次税务改革与楼市调控的核心目标。
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联邦财政部长Jim Chalmers也表态，本轮房价回落并非政策副作用，而是市场理性回归。
他提到，过去25年的税务政策漏洞，长期将年轻刚需群体挡在楼市之外，本次改革旨在修复市场失衡，为年轻人买房创造公平机会。
为对冲楼市下行对刚需的冲击，工党5%低首付购房计划持续发力托底刚需市场。
自取消房源上限以来，已有超10.2万名首次购房者通过该计划圆梦置业，有效稳住了低价刚需房源的基本盘，避免楼市出现无序崩盘。
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此外，此前市场担忧的“投资者退场引发租金暴涨”的情况并未出现。澳洲统计局最新通胀数据显示，澳洲租金年度涨幅稳定维持在3.6%，自今年5月以来持续持平、不再上涨。
核心原因在于租房空置率从历史低点1.5%回升至2%，叠加移民节奏放缓、家庭居住结构调整，租赁市场供需趋于平衡，租金压力持续缓解。
#02：
本周清盘率
悉尼
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墨尔本
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布里斯班
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阿德莱德
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堪培拉
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最后
整体来看，
澳洲楼市深度调整仍在路上，
40年一遇的下行周期尚未结束。
短期房价依旧承压，
对于刚需购房者而言，
当下及明年上半年，
或将是难得的低位入场窗口期。
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