澳洲房價創40年來最大跌幅，墨爾本房拍量同比暴跌4成
第四次加息未必會讓墨爾本買家在本周末避開房產拍賣，但他們能喊出的價格可能會降低。REA Group數據顯示，本周安排拍賣的墨爾本住宅只有648套，較去年同期暴跌39%。
澳洲聯邦儲備銀行周二再次加息25個基點，將現金利率調至4.60%。這是2026年以來的第四次加息。
本周六也將是墨爾本首次在維州新房產價格透明度制度部分規定下舉行拍賣的周末。按照新規，交易轉為無條件成交后，房產經紀人必須在7天內公布最終成交價。不過，本周末的拍賣尚不受強制披露底價規定約束。
拍賣量短期內也看不出會反彈。下周目前安排的拍賣有738場，比一年前少42%。
四次加息的影響已經在墨爾本市場顯現：房價下跌，住宅銷售周期拉長，拍賣成交率維持在相對低位，拍賣量也低於一年前。
專家表示，高價住宅受到的衝擊尤其明顯。墨爾本價格最高的四分之一住宅從峰值到谷底約下跌8%，而價格最親民的四分之一住宅跌幅約為2.5%。
墨爾本本周清空率為56%，中位價90.5萬澳元。與此同時，悉尼清空率為53%，中位價達1,31.2萬澳元；相比之下，布里斯班拍賣表現明顯偏弱，清空率僅為22%，中位價1,21萬澳元。
#01：
迎來40年最慘大跌
澳洲房地產市場降溫態勢持續加劇，最新行業數據與經濟學家預警敲響重磅警鐘：本輪房價調整有望成為近40年來最嚴重的一輪樓市下跌。
更值得警惕的是，目前市場完成的跌幅僅為整體下行周期的三分之一，後續仍有大幅回調空間。
知名房產研究機構Cotality最新發布的月度報告顯示，澳洲全國住宅價值9月環比下跌1.1%。
圖片來源：canberratimes.com.au
自今年3月房價觸頂以來，全國房價累計跌幅已擴大至5.2%，住宅中位價回落至899236澳元，基本抹平過去一年的房價漲幅，樓市徹底回歸一年前的水平。
從各首府城市表現來看，本輪跌勢呈現全面擴散、跌幅加劇的特徵。
9月布里斯班以1.5%的月度跌幅超越悉尼，成為全澳當月房價下滑最嚴重的首府城市；悉尼緊隨其後，環比下跌1.4%，相較於2月房價峰值，累計貶值幅度已達8.6%，高端城區與熱門片區價格縮水尤為明顯。
Cotality研究主管Tim Lawless直言，當前樓市調整力度、下跌速度，已經超過2022至2023年的上一輪下行周期，而當年的下跌已是澳洲樓市有記錄以來最劇烈的調整之一。
對比兩輪下行趨勢，本次跌勢同樣迅猛，且持續風險更高。
多家權威金融機構同步發布悲觀預測。滙豐經濟學家Paul Bloxham預判，本輪房價從峰值跌至谷底，整體跌幅或將達到13%。
AMP首席經濟學家Shane Oliver觀點更為保守，認為跌幅最高可能觸及15%，且樓市低迷態勢將持續至2027年年中，調整周期遠超市場預期。
本輪樓市全面走弱，核心受兩大因素持續衝擊。
一方面，澳洲持續走高的利率環境，大幅加重購房者房貸壓力，市場借貸能力顯著下降，直接壓制房價上漲動力。
另一方面，聯邦政府針對房產投資者推出的稅務改革政策持續落地生效，大幅削弱投資客入市熱情，徹底改變樓市供需結構。
值得注意的是，樓市下跌早已不是局部現象，而是全域普跌。數據顯示，過去三個月，澳洲首府城市97%的郊區房價出現下滑。
此前抗跌性較強的低價剛需片區、近郊生活區，如今也徹底失守，樓市避險區域幾乎消失，全市場進入深度調整階段。
不過樓市降溫的同時，市場也迎來結構性利好。隨著投資者逐步退場，剛需購房者面臨的競爭大幅減少，購房壓力持續緩解。
Tim Lawless表示，待本輪房價調整在明年年中徹底收尾，澳洲住房可負擔性將顯著提升，首次置業群體將迎來更友好的入市環境，這也契合本次稅務改革與樓市調控的核心目標。
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聯邦財政部長Jim Chalmers也表態，本輪房價回落並非政策副作用，而是市場理性回歸。
他提到，過去25年的稅務政策漏洞，長期將年輕剛需群體擋在樓市之外，本次改革旨在修復市場失衡，為年輕人買房創造公平機會。
為對沖樓市下行對剛需的衝擊，工黨5%低首付購房計劃持續發力托底剛需市場。
自取消房源上限以來，已有超10.2萬名首次購房者通過該計劃圓夢置業，有效穩住了低價剛需房源的基本盤，避免樓市出現無序崩盤。
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此外，此前市場擔憂的「投資者退場引發租金暴漲」的情況並未出現。澳洲統計局最新通脹數據顯示，澳洲租金年度漲幅穩定維持在3.6%，自今年5月以來持續持平、不再上漲。
核心原因在於租房空置率從歷史低點1.5%回升至2%，疊加移民節奏放緩、家庭居住結構調整，租賃市場供需趨於平衡，租金壓力持續緩解。
#02：
本周清盤率
悉尼
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墨爾本
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布里斯班
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阿德萊德
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堪培拉
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最後
整體來看，
澳洲樓市深度調整仍在路上，
40年一遇的下行周期尚未結束。
短期房價依舊承壓，
對於剛需購房者而言，
當下及明年上半年，
或將是難得的低位入場窗口期。
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