房市行情
全球房地产积累了创纪录的财富，但想要将这些财富变现，如今却变得越来越昂贵。资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）正给房主和投资者带来越来越沉重的负担，不仅让许多人不愿出售房产，也进一步加剧了全球房地产市场的流动性停滞。
根据 Cotality 的分析，目前美国每 12 名出售自住房的卖家中，就有 1 人需要缴纳资本利得税。与 2010 年代初期相比，这一比例上升了 7 个百分点。
在澳大利亚，资本利得税主要由投资房产的投资者承担。随着相关政策预计将在明年进行调整，投资者面临的税务负担也可能显著增加。
这些税收政策正在对全球房地产市场的活跃度产生影响。如今，美国房主平均持有一套房产的时间为 11.9 年，澳大利亚则为 9 年。
十年前，这两个数字分别为 9.6 年和 8.4 年。
大选在即，住房税收减免成为焦点
随着美国中期选举临近，住房市场再次成为美国政治讨论的焦点。
美国两党均支持为出售房产并实现不超过 100 万美元净收益的房主提供税收优惠。其背后的逻辑是：扩大税收减免力度，可以鼓励更多房主出售房产，从而提高市场流动性。
根据 Cotality 的数据，调整资本利得税的免税门槛，是推动房地产市场重新活跃的一种方式。
目前，美国自住房资本利得税的免税额度为 50 万美元，这一标准自 1997 年以来一直未变。如果将免税额度提高至 100 万美元，需要缴纳房产资本利得税的房主数量将减少近四分之三。
这意味着，数百万房主将能够在出售房产时保留更多收益，再将资金投入新房购买，同时把原有房产重新释放到市场，供其他购房者选择。
Cotality 首席经济学家 Archana Pradhan 表示：“住房资产占美国居民财富的四分之一以上。对于 40 岁以下的人群而言，住房资产占其净资产的比例更是超过三分之一。”
她指出，房产增值虽然为美国经济提供了稳定支撑，但这也意味着，税收可能吞噬个人净财富中越来越大的一部分。当人们意识到这一点时，往往就会在出售房产之前犹豫再三。
长期持有房产，
正在成为越来越多人的选择
房产实际增值收益的规模，与房主持有房产的时间之间存在直接关联。
Cotality 的数据显示，在美国，随着出售价格超过现行 50 万美元免税门槛的房产比例不断上升，房主平均持有房产的时间也随之延长。
原因并不复杂：出售房产可能触发资本利得税，还可能带来融资方面的额外成本。因此，一些房主宁愿继续持有房产，也不愿承担出售所带来的税务和财务代价。
还有一些人则通过继承房产的方式，避免在生前出售房产时产生资本利得税。
Cotality 的一项分析显示，创纪录的 7% 房产所有权转移是通过继承完成的。
在加利福尼亚州，约有 25% 的房产出售交易涉及需要缴纳资本利得税的卖家，而当地通过继承转移的房产比例，是美国其他地区的两倍。
这种做法进一步减缓了房地产市场的流转速度。
当房产的正常交易和置换周期陷入停滞，购房者能够选择的房源就会减少，房主的账面收益难以兑现，而个人财务状况与市场实际需求之间也可能出现脱节。
澳大利亚投资者，正面临新的税务考验
资本利得税抑制房产交易的现象，在澳大利亚同样引发了广泛讨论。
近年来，澳大利亚人持有房产的时间已经越来越长，而新的税收政策又可能进一步延长这一趋势。
近期，澳大利亚政府调整了针对房产投资者的相关规则。根据原有制度，投资者出售房产所获得的资本收益，通常可以享受 50% 的资本利得税折扣。
而按照新的政策方向，资本收益将采用与消费者价格指数（CPI）挂钩的成本基数指数化计算方式处理，而不再沿用原有的 50% 折扣机制。
Cotality 澳大利亚研究主管 Tim Lawless 表示：“市场上普遍存在一种看法，即这些变化可能会削弱投资者参与澳大利亚住房市场的积极性，同时也可能促使投资者延长房产持有时间。”
与此同时，澳大利亚的住房可负担性差距已经持续扩大多年，传统的住房置换链条也因此逐渐放缓。
目前，澳大利亚房主平均持有一套房产的时间为 9 年。
但这并不意味着人们不想买房。
Cotality 最近的一项调查显示，75% 的澳大利亚购房者表示，他们愿意削减日常开支，并接受调查所涉及国家中最高水平的利率，以实现购房目标。
然而，如果房产投资者开始感受到更大的税务压力，并因此选择更长时间持有房产，那么原本就供应紧张的住房市场，可供出售的房源数量可能会进一步减少。
最终承担代价的，将是那些本就面临预算压力、努力负担住房成本的购房者和房主。
踏上置业阶梯，代价越来越高
如今，拥有一套住房正变得越来越昂贵。
高企的利率、不断上涨的保险费用，以及房产税和资本利得税等税务负担，共同挤压着购房者的财务空间。与此同时，贷款申请量也在下降。
Cotality 的数据显示，当美国利率从 2019 年 1 月的 4.5% 升至 2025 年 1 月的 6.9% 时，贷款机构发放的贷款数量减少了近 100 万笔。
即便如此，潜在购房者仍在努力寻找实现置业目标的方法。
Cotality 最近针对已购房者和潜在购房者开展的调查显示，人们为了买房而愿意作出的牺牲，存在一个相对明确的先后顺序。
首先牺牲生活方式和个人时间，其次调整购房交易条件，最后才考虑改变房屋本身的选择。
换句话说，人们会先减少娱乐、旅行等生活开支，再考虑调整贷款或交易结构，最后才会在房屋的类型、面积等方面作出更大的妥协。
如何打破房地产市场的僵局？
为了实现置业目标，越来越多的人正在尝试用更少的资源完成购房计划。
在新西兰，购房者开始申请额度更低的住房贷款；在澳大利亚，减少生活开支成为许多购房者的主要应对方式；而在美国，购房者则愿意在几乎所有方面作出妥协。
他们真正想保住的，是手中的流动资金。
一位千禧一代的近期购房者、澳大利亚首席经济学家在调查中分享了自己的经历：“当时利率和生活成本都很高，所以我在资金安排上更加谨慎。我没有把每一分钱都投入首付款，而是保留了更多应急储备，以应对意外支出、搬家费用以及未来的房贷还款。”
这一案例反映出，在高利率和高生活成本的环境下，购房者越来越重视现金储备，而不是单纯追求尽可能高的首付款。
资本利得税与流动性之间，也存在着直接联系。
不过，资本利得税对每个人的影响并不相同。房主是否愿意出售房产，并不总是与市场行情同步变化。
要理解房地产市场为何越来越难以流转，首先需要弄清楚：房价上涨究竟让多少房主跨越了资本利得税的征税门槛。
而下一步，则是建立一套值得信赖的解决方案，让房主、投资者和购房者都能够更好地应对未来的市场变化。
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