自从维州宣布房产拍卖底价新规后，不少墨尔本买家就一直在关注：这项新规到底能不能真正解决房产中介低报价的问题？
如今，随着新规正式生效，卖家必须在拍卖前至少7天公开底价：墨尔本的房产拍卖市场
也迎来了新变化！
还有一个消息事关海外买家相关房产税费，维州政府又提出重新审查的计划。
与此同时，一份最新调查报告发现，维州超过9000家不符合资格的企业：竟然获得了
约2.57亿澳元补助…
墨尔本买房规则要变！
维州出手整治房产低报价
拍卖底价更透明！
墨尔本买房，又多了一项需要留意的新规。
维州此前推出
拍卖底价披露要求，
卖家需要在拍卖前
按规定公布底价！
让买家能够更清楚地了解房屋的价格预期，减少竞拍过程中的信息不透明问题。
新规正式实施后，市场最先关注的，是房产中介和卖家能否按要求落实新的披露规定。
10月12日的一项媒体检查发现，在约394套当周计划拍卖的维州房源中：有42套在检查时
尚未公布底价，
占比约10.7%！
也就是说，在被检查的房源中，约每10套就有1套当时还没有披露底价。
部分中介表示，卖家对新规定不够熟悉，或者对具体执行要求存在疑问。
这也意味着，新规实施后，市场仍需要时间适应，卖家和中介如何落实要求，成为买家关注的焦点。
除了新规执行情况，
墨尔本拍卖市场本身也出现了
一些值得关注的变化！
根据Realestate.com.au的数据，当周墨尔本预计只有452套住宅参加拍卖。
这一数字处于近三年来
10月同期的较低水平！
与此同时，上一周墨尔本拍卖清盘率降至49.3%，跌破50%。
清盘率是观察拍卖市场表现的一项指标，清盘率下降，可能意味着部分房源未能在拍卖中成交，也可能反映买家出价与卖家预期之间存在差距。
不过，清盘率并不能单独说明所有房屋都在降价，也不能据此判断整个市场的实际成交情况。
Realestate.com.au高级经济学家Angus Moore的市场报告还显示：墨尔本9月新挂牌房源
数量下降了14%，
但整体挂牌房源数量
仍增加了1.2%！
这两个数字并不矛盾，新挂牌数量反映的是当月新进入市场的房屋，而整体挂牌库存还包括此前已经上市、至今仍未售出的房源。
当新挂牌房源减少、整体库存却继续增加时，可能说明部分房屋在市场上停留的时间更长，出售速度有所放缓。
报告显示，
墨尔本房屋的平均销售时间，
已经从2025年的
29天延长至约37天！
对于卖家来说，房子可能需要更长时间才能卖出；对于买家来说，这意味着可以有更多时间比较不同房源，而不必因为担心错过机会就仓促决定。
报告中另一项受到关注的数据，
是墨尔本房价中位数的变化！
根据报告，墨尔本房屋、单元房和公寓合计的房价中位数，今年9月为81.9万澳元；一年前为861,588澳元。
两者相差42,588澳元，
降幅约为5.2%…
需要注意，房价中位数下降，并不代表每套房子都跌了4万多澳元，也不意味着所有城区和房型都出现相同幅度的下跌。不同区域、房屋类型和房屋状况，仍可能呈现不同走势。
报告还将买家需求变化与利率、购买力及政策因素联系起来。当贷款成本增加，部分购房者的借款能力可能受到影响，也可能因此重新评估预算。
如果买家认为市场仍有议价空间，也可能选择继续观望，而不是急着参加拍卖。
目前，还不能判断新规和市场降温存在直接关系，但对准备买房的人来说，接下来更值得观察的是：卖家是否逐渐适应新规，
房产广告价格与储备价之间的
差距是否发生变化，
以及买家能否获得更多价格信息！
买房不仅要看房价，还要算上税费等各项成本，而对于部分海外买家来说：维州接下来可能
出现的税费政策变化，
同样值得关注！
维州宣布重新审查海外买家税
外国投资者买房政策或迎变化！
在澳洲买房，房价、贷款利率和印花税一直是大家关注的重点。
但对于部分海外投资者来说，
购买维州住宅还可能
涉及额外的税费！
这些费用不仅增加了购房成本，也一直是维州房地产行业讨论的话题，最近，维州政府释放出一项新的政策信号：如果工党在11月州选举中连任，
政府计划重新审查针对海外业主
和外国购房者的相关房产税费！
消息公布后，房地产行业对此表示欢迎，但也有人认为，仅仅重新审查税费，未必就能解决维州住房建设面临的所有问题。
维州财政部长Colin Brooks表示，如果工党政府在11月28日的州选举中连任，将重新审查两项与海外业主和外国购房者有关的税费。
第一项是Absentee Owner Surcharge，也就是缺席业主附加税。
这是一项州土地税附加税，适用于符合相关条件的非居民及外国个人、公司和信托等持有的维州土地。
第二项是Foreign Purchaser Additional Duty，即外国购房者额外印花税。
符合相关条件的外国买家在购买维州住宅物业时，除了通常需要缴纳的印花税，还可能需要额外支付这项税费。
外国购房者额外印花税目前为房产应税价值的8%。
换句话说，对于需要缴纳这项附加税的买家来说，买房时的税费负担可能明显高于只需缴纳普通印花税的买家。
不过，具体是否适用这些税费，需要根据购房者身份、房产情况和相关法律规定判断。
此次审查计划并不只是讨论税率高不高，还将研究现行税费对房地产投资和住房建设造成了什么影响。
根据财政部长的说法，审查将涉及：相关税费如何征收；
这些税费对外国投资的影响；
税费是否影响住宅建设项目；
现行政策对首次购房者产生了什么影响。
维州政府面临的一个重要问题，是如何增加住房供应，设定的目标是在十年内建成80万套住房，但目前每年的住宅建设量约为5.5万套。
房地产行业认为，如果建设成本过高、审批程序复杂，或者开发项目难以获得足够投资，即使政府希望增加住房供应，也未必能轻松实现目标。
澳洲住房工业协会维州执行主任Keith Ryan表示，维州现有税费、监管成本及其他收费，对住宅开发成本造成了不小的压力。
他指出，在墨尔本，一个典型的新建房屋及土地项目中，政府税费、监管成本和收费合计可能超过项目成本的40%。
行业人士认为，这些成本可能影响开发商的投资决定，也会增加新住宅的建设难度。
对于政府准备重新审查
海外买家相关税费，
房地产行业总体持欢迎态度！
不过，业内人士也提醒，政策调整不一定能够立即推动大量新房开工。
Keith Ryan认为，降低缺席业主附加税可能有一定帮助，但单靠这一项调整，很难让所有中高密度住宅项目变得可行，除了税费，开发商还面临建筑成本、监管要求、审批时间和融资等多方面挑战。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也表示，外国投资过去曾对墨尔本CBD的部分公寓建设发挥重要作用。
她认为，过去的政策变化令部分海外投资者对澳洲市场望而却步，要重新吸引他们回来并不容易。
澳洲房地产委员会维州执行主任Cath Evans则表示，维州需要进一步改善房地产税费环境、恢复投资者信心，并让住宅、工作场所及基础设施项目更容易落地。
该机构还引用估算称，2023年缺席业主附加税翻倍后，维州损失的经济活动可能达到50亿澳元。
这属于行业机构提出的估算，并不意味着该金额已被政府作为确定的财政损失确认。
除了重新审查相关税费，
维州政府还准备更新一项
与可负担住房建设有关的指引！
根据财政部长的说法，符合Development Facilitation Program（DFP）条件、建设可负担住房的开发商：在施工期间可能获豁
免缴纳缺席业主附加税！
DFP是一项针对符合条件项目的规划审批机制，可以为部分开发项目提供加快审批的路径。
不过，这项安排有明确限制，并不是所有开发商都可以自动获得豁免。
澳洲住房工业协会维州执行主任表示，符合DFP条件的项目通常需要达到一定投资规模：墨尔本项目一般至少涉及5000万澳元投资，维州地区项目则一般至少涉及1500万澳元，同时还需要符合项目类型等要求。
政府预计在进入选举看守期前更新相关指引，这是否意味着海外买家以后买房会更便宜，目前还不能这样判断。
首先，政府提出的是有条件的政策审查承诺，并没有宣布取消外国购房者额外印花税，也没有公布新的税率。
其次，
即使未来调整相关税费，
也不意味着房价
一定会上涨或下跌！
房价还受到利率、住房供应、就业、买家购买力以及区域需求等多种因素影响。
对于在维州持有房产、考虑海外投资，或者关注澳洲住宅建设的人来说，接下来值得观察的是，如果工党连任，政府是否会提出具体的税费调整方案，以及这些调整究竟适用于哪些人、哪些房产和哪些开发项目。
目前，这项政策仍处于承诺和计划阶段，最终变化还有待后续公布。
海外买家税费是否调整，还要看后续政策如何落实。而说到政策执行，维州最近公布的另一项调查：也揭开了政府补助审核
和监管方面的问题！
维州疫情补助曝出大问题！
9000多家企业不符资格
2.57亿澳元被错误支付！
疫情期间，维州政府曾向企业发放大规模经济援助，帮助商家应对反复封锁带来的经营压力。
然而，最新公布的一份反腐败调查报告，却揭开了这项补助计划背后的严重问题：超过9000家不符合资格的企业，
竟然获得了总额约
2.57亿澳元的政府补助！
更令人关注的是，调查还发现，相关部门的高级公务员没有将这笔疑似重大资金损失的完整情况及时告知负责该计划的部长，部分信息甚至没有如实提供给监察机构。
根据IBAC公布的特别调查报告，疫情期间，维州政府曾向企业提供数十亿澳元的经济援助。
当时，企业需要满足相关条件才能申请补助，其中一项重要要求是完成商品及服务税（GST）注册。
但调查发现，2021年至2022年期间，政府部门工作人员已经怀疑，部分企业可能通过追溯修改GST注册日期的方式，达到补助申请条件。
当时的初步估算显示，
可能涉及约2.85亿澳元的错误支付！
进一步调查发现，约2.57亿澳元最终支付给了超过9000家不符合资格的企业。
这意味着，原本用于帮助企业渡过疫情难关的公共资金，有相当一部分流向了不符合相关申请条件的企业。
需要注意的是，调查认定这些企业不符合补助资格，并不等于已经证明每一家企业都故意诈骗，报告所揭示的核心问题，还包括补助计划设计、资格审核及政府内部管理方面的漏洞。
这次调查引发关注的另一个原因，是相关问题在政府内部被发现后，信息并没有得到充分披露。
IBAC报告指出，当时有三名公务员在向负责产业支持事务的部长Martin Pakula提交简报时，没有完整披露有关疑似GST注册日期追溯修改及资金损失的信息。
IBAC在报告中强调，公务员应当向政府提供坦诚、充分的建议，这对于保护公共资金、预防欺诈和腐败至关重要。
调查还发现，相关公务员没有向维州监察专员完整披露有关信息。报告还指出，Ben Carroll于2022年接任相关职务后，曾收到有关补助计划的简报。
这些简报错误地表示，
相关计划没有发生错误付款！
Carroll表示，他在调查报告公布前一天获悉IBAC的调查情况，并对调查结果感到意外。希望公务员无论面对自己还是其他部长，都能够坦诚提供建议。
这也让此次事件的关注点不再局限于补助审核本身，而是进一步涉及政府内部的信息传递、问责机制，以及公共部门是否能够及时向决策者报告重大问题。
这份报告的重点不仅是资金被错误支付，还包括政府部门在发现问题后，是否履行了应有的报告和管理责任。
报告公布后，维州反对党领袖Jess Wilson表示，这进一步反映了她所认为的工党政府在疫情期间管理纳税人资金方面存在问题。
疫情补助原本是为了帮助企业维持经营、缓解封锁期间的经济压力，但这次调查显示，补助计划在资格审核和内部监督方面出现了严重问题，与此同时，政府内部也未能及时、完整地掌握相关情况。
对于维州居民来说，这起事件引出的关键问题是：公共资金究竟如何审核、如何监督，以及一旦发现错误支付，政府能否及时采取行动。
对于在墨尔本生活的人来说，房产价格、购房税费和政府政策，它们都可能影响个人和家庭的实际安排。
这些事情不会一夜之间改变所有人的生活，但值得大家持续留意。
毕竟，买房要算清楚成本，
投资要看清楚规则，
而公共资金如何使用，
也与每一位纳税人息息相关！
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