维州房拍新规正式生效，卖家须提前7天公布底价！内城两室公寓$75.2万成交，竞争激烈
墨尔本两居室公寓
$75.2万成交
上周六，一套位于墨尔本Carlton North的两居室顶层公寓，在拍卖会上以752,000澳元成交。
这套位于15/109 Wilson St的公寓公开底价为715,000澳元，最终成交价高出近40,000澳元。
房产建于1970年代，三面开窗，是当时公寓住宅较为典型的设计。相比如今不少公寓相对封闭的格局，这种设计让房屋拥有更好的自然采光，室内整体明亮通透。
值得注意的是，虽然房源挂牌地址归入Carlton North，但实际上公寓坐落在规模更小、市场认可度也较高的Princes Hill片区。
房屋内部包括两间面积较大的卧室、长条形客厅，以及连接客厅的朝东阳台，同时配有独立浴室、洗衣房和卫生间。
卖家此前将这套房作为投资房持有超过35年，如今选择出售。
经纪兼拍卖师Charles Atkins表示，这套70年代公寓本身具备不少吸引买家的特点。
“这类70年代公寓楼很受欢迎，自然采光出色，房屋骨架好，比例也很漂亮，具备很大的增值空间。”
此次拍卖共有3名注册竞拍者。
竞价由一对年轻夫妇从715,000澳元底价开始，之后以5,000澳元和1,000澳元的幅度不断加价，最终由一对首次置业买家成功拿下。
Atkins表示，买家拥有设计背景，希望买下房产后亲自改造，把它打造为真正属于自己的家。
而这场拍卖还有一个特殊之处。
这是墨尔本首次迎来卖家必须在拍卖前至少7天公开底价的新规实施周末。
Atkins认为，新规定让市场变得“更加透明”，同时也有助于这套房产开展更加扎实的营销。
维州房拍新规
正式生效
下面来说说维州房地产拍卖市场迎来的重要变化。
从10月16日起，维州拍卖或固定日期出售的住宅，必须至少提前7天公布卖家底价。新规旨在减少拍卖中的低报价格现象，让买家在参加竞拍前，就能更清楚地了解卖家的真实预期。
不过，规则正式实施前，已经有部分卖家和中介主动尝试提前公布底价。从几个实际成交案例来看，公开底价未必意味着卖家会卖得更便宜，反而可能帮助筛选出真正有购买意愿的买家。
中介Jack Rickard建议卖家Sandy和Dave，在9月12日拍卖前公开132.5万澳元底价。
卖家起初也有些紧张，因为这是中介此前没有采用过的做法。
Dave表示，他们花时间研究了这一策略，并询问中介为什么提前公布底价可能有助于实现理想的销售结果。
最终，他们决定尝试。
结果共有3名竞标者参加拍卖，房产最终以133.6万澳元成交。
Rickard表示，提前公布底价确实让两名潜在买家放弃竞标，但他并不认为这是坏事。
因为这些买家可能本来就没有足够预算，或者觉得参加拍卖是在浪费时间。
反过来，留下来的买家则是真正有能力、也有意愿参与竞争的人。
Rickard认为，买家知道卖家没有“玩花招”，交易双方反而都获得了更高的透明度。
中介John Keating从上世纪80年代中期起，就一直主张提高房地产交易透明度。他已经持续20多年主动公布底价，并认为这种做法能够减少低报价格。
Keating表示，房产真正的市场价值并不会因为提前公布底价而发生变化，公开底价本身并不会损害市场。
在他看来，当中介真正理解透明交易对买家和卖家的好处后，更公开的拍卖方式反而可能成为推动更多房产通过拍卖出售的催化剂。
换句话说，提前公布底价并不意味着卖家必须降低预期价格，而是让买家能够更早判断自己是否有资格进入竞争。
从目前几个提前试行的案例来看，公开底价并没有出现“底价一公布，买家就全部跑掉”的情况。
相反，70万澳元底价的Gladstone Park房产最终卖到80.1万澳元；100万澳元底价的Watsonia住宅最终成交109万澳元；Rowville房产在132.5万澳元底价下，也吸引3名竞标者并以133.6万澳元成交。
当然，这些案例数量有限，但至少说明，提前公布底价并不意味着卖家会牺牲成交价格。
随着新规正式生效，未来几个月的拍卖数据将成为重要观察窗口。
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