太惨了！澳洲房奴已经付不起房贷，建筑商欠债34亿澳元崩盘！未完工楼盘变荒地，悉尼租房危机加剧
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澳洲新发放的房贷中，近四分之一采用只付息方式。专家警告，这种安排虽然能降低前期还款额，却可能让自住者在贷款期限内多付超过70,000澳元。
澳洲审慎监管局（APRA）数据显示，6月季度新住房贷款总额为2005亿澳元，其中472亿澳元、即23.5%采用只付息方式。
APRA是澳洲的银行业审慎监管机构。
只付息贷款占比上升，意味着在利率走高之际，更多债务本金没有减少。若房产价格下跌，借款人可能承担更高的全期成本，并面临负资产风险。
Canstar数据洞察总监Sally Tindall对The Money Edition表示，只付息贷款的月供看起来较低、颇具吸引力，但代价是借款人并未逐步偿还债务。
APRA数据显示，这一占比为2019年以来最高，较一年前的20.7%有所上升。
过去一年，新发放只付息贷款从388亿澳元增长21.6%，增幅是所有新贷款6.8%增幅的三倍以上。
投资者在本季度取得321亿澳元只付息贷款，占总额68%；自住者取得130亿澳元。
投资者新贷款中，45.2%采用只付息方式，自住者则为10.5%。
Sally Tindall说，投资者申请新贷款时采用只付息方式的可能性明显高于自住者。
她还表示，许多投资者会把不偿还贷款本金作为税务策略，以尽量维持房产债务规模。
不过，整体占比仍明显低于2015年年中曾达到的46%。
当时近半数新贷款采用只付息方式。Sally Tindall说，APRA因此在2017年3月设定上限，将只付息贷款限制在新贷款的30%；2018年12月，APRA宣布取消这项限制。
APRA数据显示，截至6月，所有期限贷款中有3078亿澳元采用只付息方式，按年增加17.6%；同期住房信贷总额增长7%。
这部分债务占所有期限贷款的12.1%，在投资贷款中占30.5%，但在自住贷款中仅占3%。
尽管近几个季度新房贷的只付息占比上升，但从整个贷款账本来看，没有迹象表明借款人正在大规模转用这种方式。
Sally Tindall指出，所有贷款中的只付息占比已从2019年的23%降至约12%。
她说，考虑到自2022年以来的利率收紧，这一情况令人意外。
只付息房贷为何可能适得其反？
只付息房贷的还款，实际上只覆盖从银行借款的利息成本，并不减少贷款本金。
Sally Tindall说，自住者通常适用的5年只付息期限结束后，最初的600,000澳元债务仍然是600,000澳元。
而且，银行通常会对只付息贷款收取更高利率。
Canstar估计，银行传导澳洲联邦储备银行（RBA）11月加息后，新自住借款人采用只付息方式的平均浮动利率将为7.54%，本息同还贷款则为6.65%。
相比之下，采用只付息方式的投资者平均利率反而低于采用相同贷款的自住者。
Sally Tindall解释，这是因为前者被视为风险较低：投资者如有需要，通常更容易卖掉房产，而不偿还债务的自住者则没有这一优势。
对自住者来说，前期省下的钱可能远远抵不过后续成本。
Canstar模型显示，一笔600,000澳元、30年期贷款若前5年只付利息，每月最初只少付82澳元，但整个贷款期限要多付70,915澳元利息。
同样的贷款若由投资者采用只付息方式，开始时每月可少付415澳元，但最终会多付50,048澳元利息。
模型假设利率跟随Commonwealth Bank预测变化，并且不计费用和额外还款。
02
悉尼租房危机加剧！部分城区每100套长租房对应逾20套Airbnb
最新研究显示，Airbnb房源在悉尼部分地区高度集中。与此同时，新住房长期供不应求，正把全市租金进一步推高。
Fox Removals分析租房数据库Inside Airbnb的数据后发现，悉尼多个地区的短租房源数量，相对于长期租赁住房存量的比例明显偏高。
研究指出，在部分城区，每100套传统租赁房源就对应逾20套Airbnb房源。
研究人员把2021年人口普查记录的私人租赁房源，与截至2026年9月分布在大珀斯、墨尔本、悉尼和布里斯班地区850个城区的28,679套整套Airbnb房源进行了比较。
从房源占比来看，Avalon Beach在大悉尼地区最高：每100套私人租赁房源对应23套Airbnb房源。该区共有127套Airbnb房源，私人租赁房源则有559套。
如果看房源总数，Manly拥有最多Airbnb房源，共442套。不过，该区租赁房源总数达到3,585套，换算下来是每100套租赁房源对应12套Airbnb房源。
Millers Point以每100套租赁房源对应22套Airbnb房源排在第二位；该区共有110套Airbnb房源和501套私人租赁房源。
整体而言，大悉尼地区每100套私人租赁房源平均对应略少于两套整套Airbnb房源。
realestate.com.au的最新数据同时显示，悉尼租金中位数已经升至每周800澳元，创下纪录。一些城区的租金在过去一个季度每周上涨了200澳元。
悉尼大学教授Nicole Gurran曾在5月建立模型评估短租影响。她说，整套房产一旦被转为Airbnb房源，私人租赁市场的供应就会受到挤压。
“最直接、最首要的担忧，是对租赁市场的影响。任何一套永久租赁房一旦退出市场，可供出租的空置房就会减少。”Gurran说。
Gurran说，游客使用公共设施的方式与长期居民不同，Airbnb高度集中的社区因此会逐渐“旅游化”。
“大批人群入住、举办聚会、垃圾和噪音，都会带来问题；在度假小镇，狗有时也会成为问题。”Gurran说。
在大悉尼地区，整套住宅若被用作短期租赁住宿（STRA），目前每年接待客人的天数上限为180天；相关房源还需向政府登记。
Airbnb提交给悉尼市政府（City of Sydney）的意见称：“挑战不在于规则的设计，而在于现有框架的执行。按照全球标准来看，这一框架是稳健的。”
Gurran说，对业主不居住其中的非自住管理房产设定上限，是维持短期租赁住宿与私人租赁房源之间平衡的关键解决方案。
Gurran认为，地方政府既没有执行这些限制所需的资源，也缺少及时数据，因此相关限制“不足以”达到原定目的。
她说：“基本原则很简单：要保护住房存量，供需要在当地生活的人居住。因此，应限制非自住管理房产可以在短租平台上提供的夜数。”
她还说：“这符合现有规划框架的基本方向，但州政府需要真正使用已经建立的框架，并允许地方政府使用现有工具。”
Airbnb数据显示，73%的澳洲房东用相关收入“帮助支付不断上涨的生活成本”，包括偿还房贷、支付账单和购买食品杂货。
03
澳知名建筑商欠债34亿澳元崩盘！未完工楼盘恐变荒地
澳洲房地产开发行业再传坏消息。知名开发商Bathla Group陷入严重财务危机，涉及约34亿澳元债务，大批住宅项目被迫停工。
悉尼西部及西北部多个新兴住宅区受到影响，部分已经施工过半的项目至今没有明确的复工时间。对于已经购房的业主而言，最担心的不仅是住宅能否顺利交付，还有长期停工可能对整个社区造成的影响。
据澳洲广播公司ABC报道，悉尼西北部Box Hill居民Rinnah Roque原本期待自己居住的社区逐渐完善。她在当地购买了一栋三层联排别墅，对面的Bathla项目规划建设47套住宅。然而，原本繁忙的施工现场突然安静下来，工程已经停摆近两个月，建筑材料和未完成的结构被留在现场。
Roque表示，自己辛苦工作才为母亲和自己买下住房，希望能够生活在一个设施完善、不断发展的社区。但如今，看着对面长期停工的建筑工地，她担心未来的居住环境和房产价值都会受到影响。
根据管理人Teneo向新州最高法院提交的文件，Bathla在今年8月进入托管程序后，共有45处工地停止施工，其中约12处位于悉尼西部，包括Marsden Park、Box Hill、Rouse Hill和Pemulwuy等地区。由于不少项目集中在新兴住宅区，一旦长期无法复工，受到影响的将不仅是购房者，还包括已经入住的周边居民。
更棘手的是，这些项目并非简单更换一家建筑商就能够重新启动。昆士兰科技大学房地产经济学教授Lyndall Bryant指出，接手半成品项目存在较大风险。新建筑商往往难以确认此前工程的质量，也不愿意为其他公司已经完成的混凝土、管道和电气工程承担全部质量保证责任。
如果工程存在缺陷，后续修复成本过高，一些项目甚至可能失去继续开发的经济价值。这也意味着，即使投资者愿意继续投入资金，寻找愿意接手的建筑商仍然存在困难。
Bryant警告，部分停工项目可能长期处于无人维护的状态，逐渐成为社区中的荒废地块。未完成的建筑不仅影响城市景观，还可能带来安全隐患及破坏行为，进一步降低附近住宅的吸引力，并对房产价值形成压力。
Bathla的财务危机也正在影响地方政府。Blacktown市议会辖区内有8个项目停工，The Hills Shire市议会则有4处。两家市议会都存在被Bathla拖欠款项的情况，并已向管理人登记为债权人。
由于部分开发商原本需要承担道路、排水等配套基础设施建设费用，一旦项目无法继续，地方政府可能不得不面对额外支出。同时，住宅无法如期建成，也可能推迟未来地方税费收入的到账时间。
不过，市场并非完全没有转机。房地产开发行业组织Urban Taskforce Australia认为，大多数项目仍有机会通过新的投资者和建筑商完成建设，相关影响未必会长期持续。
目前，已有部分投资机构着手接管项目。亚洲私募股权公司PAG已为Pemulwuy一处包含300套住宅的项目聘请建筑商ParkView。Ray White Capital表示，预计其位于Box Hill的项目将在2027年4月前完工。Leda Group则接管了Marsden Park一处包含240套住宅的开发项目，并正在与潜在建筑商进行深入谈判。
但并非所有项目都有明确的解决方案。部分工地仍在等待债权人、投资者及相关管理机构研究后续安排，具体复工时间和最终成本尚不确定。
对于悉尼正在快速扩张的新兴住宅区而言，Bathla的倒下再次暴露出大型开发项目对资金链和持续融资能力的依赖。一家开发商出现问题，影响可能迅速蔓延至购房者、投资机构、建筑承包商和地方政府。
未来这些项目能否顺利复工，将直接关系到数百套住宅的交付前景，以及周边社区的发展。对于已经投入大量积蓄的购房者来说，最迫切的问题依然是：那些停在半路上的房子，究竟什么时候才能真正建完？
04
悉尼CBD拟拆楼建广场！华人租户：忧心圣诞节前被驱离
悉尼市议会拟拆除一栋CBD建筑，腾出地方落实Clover Moore的Town Hall Square构想。正因如此，这栋楼的租户担心，他们可能会在圣诞节前被要求离开。
报道称，尽管Minns政府已从市议会手中接管拟建广场的审批权，但Pitt St的Park House租户仍被告知，清退工作正被加速推进。
这栋五层高的零售大楼，是拟为铺设开放空间而拆除的7栋建筑之一，悉尼市长希望在现任任期于2028年结束前启动工程。
Woolworths Town Hall也在拆除名单上，最初的预期是，如果Town Hall Square获批，清退行动将在明年年底进行。
不过，Park House街面以上楼层仅剩的两家商户——Australian Opal Cutters和一家脊椎治疗诊所——告诉《每日电讯报》，大楼经理已经暗示他们即将被要求搬走。
《每日电讯报》向悉尼市议会寻求回应时，后者的发言人没有排除在今年年底前发出驱逐通知，但表示租户不会在圣诞节前被要求搬离。
脊椎治疗师Clyde Lin表示：“大楼经理告诉他们，搬出前只会提前一个月通知，我担心通知可能在圣诞节前送达。”
“每年到了这个时候，要找新地方、搬迁、重新开设诊所、通知所有客户，还要搬运我的全部设备，实在太难了，我已经在这里经营了15年。”
Lin与Australian Opal Cutters首席执行官Jason Blaiklock表示，目前仍没有收到任何书面文件。
Lin补充道：“但我们被告知，法律团队正在起草驱逐文件。大楼经理曾提到，运营和维护这栋楼的成本太高。”
Blaiklock则表示，市议会的处理方式令他“感到冒犯”，并已要求NSW Ombudsman介入调查。
“晚上6点后刷卡无法进入大楼时，他曾就此与大楼经理交涉，我们两人都曾在一些情况下被锁在门外。”
“此外，大楼的第二部电梯已经超过10年没有运行，而维护各自空调设备一直是租户自己的责任。”
“所以他们说这栋楼维护成本太高，完全是在找借口。”
由于两家企业目前都只能按月续租，大楼经理建议他们另找营业地点。
Blaiklock说：“我在这里租了25年，一直拖延、不肯给我新租约的是他们。我争取新租约已有7年之久，因此，我确实很担心他们现在到底在打什么主意。”
“这件事来得非常突然，他们似乎想操纵我离开。有人对我说‘也许你应该去别的地方’，我觉得这实在很卑劣。”
他还质疑，对方是不是利用各种含糊说法、拐弯抹角的理由、拖延和荒唐借口，阻止他的租约续签，以便随时把他们赶走。
Blaiklock和Lin证实，他们的租约都包含拆除条款。
Blaiklock补充说：“但在拆除获批、工程准备开始之前，我应该有权继续留在这里。”
“如果他们通过偷偷摸摸的手段暗中把我弄走，我不会接受。这不合理。他们甚至不能保证Town Hall Square会获批，那他们之后打算如何处理这些建筑？”
对此，市议会的一名发言人告诉《每日电讯报》，悉尼市议会不会在圣诞节前通知租户搬离大楼。
“在我们准备打造悉尼下一个重要聚会空间之际，这栋老旧建筑的上层只剩下两名租户。”
“租户目前处于租约到期后的留租状态。不过，预计今年不会发出搬离通知。”
“这栋大楼状况不佳，老化的电梯、管道、空调和电气系统都需要处理。”
发言人还表示，让这些设施和其他服务达到标准，需要进行大规模且会造成干扰的修复工程，物业目前的状况也不适合新租户搬入。
Blaiklock回应称，他们多年来一直不希望有新租户搬入这栋楼，二楼自2010年2月起一直空置，“出租”标牌也只挂了第一年，五楼则已经大约3年没有人使用。
“所以我认为这是因为他们想让拆除大楼、兴建Town Hall Square变得更容易。”
05
黄金海岸豪宅叫价$4750万！占据30米海岸线
黄金海岸Mermaid Beach一栋豪宅挂牌出售，叫价高达4750万澳元。若最终以这一价格成交，昆州住宅成交价纪录将被改写。
目前，昆州最昂贵住宅的成交纪录由总部位于美国德州的石油和天然气业老板Jamie Welch及其妻子Fiona保持。两人今年2月以4000万澳元买下Noosa Heads一处临水房产。
这栋有望刷新纪录的住宅共有六间卧室，拥有30米海滨地段，业主为Jennifer Morris。据报道，她与公寓开发商Morris Property Group的Barry Morris有关联。
豪宅横跨四层，坐落在一块1212平方米的土地上，室内面积超过2200平方米。
屋内有一个面向海滩的无边际泳池，屋顶另设泳池和水疗池，可以尽览海岸线及黄金海岸天际线。
此外，住宅还配备电影院、酒窖、两间办公室和电梯；厨房设有管家储藏室，地下停车位则足以停放12辆车。
销售代理、Kollosche公司的Michael Kollosche表示，这处房产的规模和临海位置兼具，为买家提供了十分难得的机会。
“在这个位置拿下三块相连的海滨地块，拥有地势较高、朝北的转角朝向、30米无遮挡海滨线，以及一栋规模和建筑质量都达到这一水平的住宅，实在非常罕见。”
该代理估算，若今天重建这栋住宅，包括土地价格在内，买家需要支付6500万至7000万澳元。
这处房产横跨备受追捧的Hedges Avenue三个地块。这里被称为“百万富翁街”，聚集了澳洲一些最富有的买家。
亿万富豪Clive Palmer在2024年以2800万澳元买下一栋海滨豪宅，打破了这条街的房价纪录。这栋房屋此前由彩票推广商David Kennedy拥有。
Palmer仍在不断扩充自己位于这条街上的房产组合。今年早些时候，他又以1260万澳元买下一栋住宅，使其在该街道上的房产数量增至四处。
他在2024年说：“我喜欢黄金海岸房产，这对我来说不是一项大投资，我会尽我所能让经济继续运转。”
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