太慘了！澳洲房奴已經付不起房貸，建築商欠債34億澳元崩盤！未完工樓盤變荒地，悉尼租房危機加劇
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澳洲新發放的房貸中，近四分之一採用只付息方式。專家警告，這種安排雖然能降低前期還款額，卻可能讓自住者在貸款期限內多付超過70,000澳元。
澳洲審慎監管局（APRA）數據顯示，6月季度新住房貸款總額為2005億澳元，其中472億澳元、即23.5%採用只付息方式。
APRA是澳洲的銀行業審慎監管機構。
只付息貸款佔比上升，意味著在利率走高之際，更多債務本金沒有減少。若房產價格下跌，借款人可能承擔更高的全期成本，並面臨負資產風險。
Canstar數據洞察總監Sally Tindall對The Money Edition表示，只付息貸款的月供看起來較低、頗具吸引力，但代價是借款人並未逐步償還債務。
APRA數據顯示，這一佔比為2019年以來最高，較一年前的20.7%有所上升。
過去一年，新發放只付息貸款從388億澳元增長21.6%，增幅是所有新貸款6.8%增幅的三倍以上。
投資者在本季度取得321億澳元只付息貸款，佔總額68%；自住者取得130億澳元。
投資者新貸款中，45.2%採用只付息方式，自住者則為10.5%。
Sally Tindall說，投資者申請新貸款時採用只付息方式的可能性明顯高於自住者。
她還表示，許多投資者會把不償還貸款本金作為稅務策略，以盡量維持房產債務規模。
不過，整體佔比仍明顯低於2015年年中曾達到的46%。
當時近半數新貸款採用只付息方式。Sally Tindall說，APRA因此在2017年3月設定上限，將只付息貸款限制在新貸款的30%；2018年12月，APRA宣布取消這項限制。
APRA數據顯示，截至6月，所有期限貸款中有3078億澳元採用只付息方式，按年增加17.6%；同期住房信貸總額增長7%。
這部分債務占所有期限貸款的12.1%，在投資貸款中佔30.5%，但在自住貸款中僅佔3%。
儘管近幾個季度新房貸的只付息佔比上升，但從整個貸款賬本來看，沒有跡象表明借款人正在大規模轉用這種方式。
Sally Tindall指出，所有貸款中的只付息佔比已從2019年的23%降至約12%。
她說，考慮到自2022年以來的利率收緊，這一情況令人意外。
只付息房貸為何可能適得其反？
只付息房貸的還款，實際上只覆蓋從銀行借款的利息成本，並不減少貸款本金。
Sally Tindall說，自住者通常適用的5年只付息期限結束后，最初的600,000澳元債務仍然是600,000澳元。
而且，銀行通常會對只付息貸款收取更高利率。
Canstar估計，銀行傳導澳洲聯邦儲備銀行（RBA）11月加息后，新自住借款人採用只付息方式的平均浮動利率將為7.54%，本息同還貸款則為6.65%。
相比之下，採用只付息方式的投資者平均利率反而低於採用相同貸款的自住者。
Sally Tindall解釋，這是因為前者被視為風險較低：投資者如有需要，通常更容易賣掉房產，而不償還債務的自住者則沒有這一優勢。
對自住者來說，前期省下的錢可能遠遠抵不過後續成本。
Canstar模型顯示，一筆600,000澳元、30年期貸款若前5年只付利息，每月最初只少付82澳元，但整個貸款期限要多付70,915澳元利息。
同樣的貸款若由投資者採用只付息方式，開始時每月可少付415澳元，但最終會多付50,048澳元利息。
模型假設利率跟隨Commonwealth Bank預測變化，並且不計費用和額外還款。
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悉尼租房危機加劇！部分城區每100套長租房對應逾20套Airbnb
最新研究顯示，Airbnb房源在悉尼部分地區高度集中。與此同時，新住房長期供不應求，正把全市租金進一步推高。
Fox Removals分析租房資料庫Inside Airbnb的數據后發現，悉尼多個地區的短租房源數量，相對於長期租賃住房存量的比例明顯偏高。
研究指出，在部分城區，每100套傳統租賃房源就對應逾20套Airbnb房源。
研究人員把2021年人口普查記錄的私人租賃房源，與截至2026年9月分佈在大珀斯、墨爾本、悉尼和布里斯班地區850個城區的28,679套整套Airbnb房源進行了比較。
從房源佔比來看，Avalon Beach在大悉尼地區最高：每100套私人租賃房源對應23套Airbnb房源。該區共有127套Airbnb房源，私人租賃房源則有559套。
如果看房源總數，Manly擁有最多Airbnb房源，共442套。不過，該區租賃房源總數達到3,585套，換算下來是每100套租賃房源對應12套Airbnb房源。
Millers Point以每100套租賃房源對應22套Airbnb房源排在第二位；該區共有110套Airbnb房源和501套私人租賃房源。
整體而言，大悉尼地區每100套私人租賃房源平均對應略少於兩套整套Airbnb房源。
realestate.com.au的最新數據同時顯示，悉尼租金中位數已經升至每周800澳元，創下紀錄。一些城區的租金在過去一個季度每周上漲了200澳元。
悉尼大學教授Nicole Gurran曾在5月建立模型評估短租影響。她說，整套房產一旦被轉為Airbnb房源，私人租賃市場的供應就會受到擠壓。
「最直接、最首要的擔憂，是對租賃市場的影響。任何一套永久租賃房一旦退出市場，可供出租的空置房就會減少。」Gurran說。
Gurran說，遊客使用公共設施的方式與長期居民不同，Airbnb高度集中的社區因此會逐漸「旅遊化」。
「大批人群入住、舉辦聚會、垃圾和噪音，都會帶來問題；在度假小鎮，狗有時也會成為問題。」Gurran說。
在大悉尼地區，整套住宅若被用作短期租賃住宿（STRA），目前每年接待客人的天數上限為180天；相關房源還需向政府登記。
Airbnb提交給悉尼市政府（City of Sydney）的意見稱：「挑戰不在於規則的設計，而在於現有框架的執行。按照全球標準來看，這一框架是穩健的。」
Gurran說，對業主不居住其中的非自住管理房產設定上限，是維持短期租賃住宿與私人租賃房源之間平衡的關鍵解決方案。
Gurran認為，地方政府既沒有執行這些限制所需的資源，也缺少及時數據，因此相關限制「不足以」達到原定目的。
她說：「基本原則很簡單：要保護住房存量，供需要在當地生活的人居住。因此，應限制非自住管理房產可以在短租平台上提供的夜數。」
她還說：「這符合現有規劃框架的基本方向，但州政府需要真正使用已經建立的框架，並允許地方政府使用現有工具。」
Airbnb數據顯示，73%的澳洲房東用相關收入「幫助支付不斷上漲的生活成本」，包括償還房貸、支付賬單和購買食品雜貨。
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澳知名建築商欠債34億澳元崩盤！未完工樓盤恐變荒地
澳洲房地產開發行業再傳壞消息。知名開發商Bathla Group陷入嚴重財務危機，涉及約34億澳元債務，大批住宅項目被迫停工。
悉尼西部及西北部多個新興住宅區受到影響，部分已經施工過半的項目至今沒有明確的復工時間。對於已經購房的業主而言，最擔心的不僅是住宅能否順利交付，還有長期停工可能對整個社區造成的影響。
據澳洲廣播公司ABC報道，悉尼西北部Box Hill居民Rinnah Roque原本期待自己居住的社區逐漸完善。她在當地購買了一棟三層聯排別墅，對面的Bathla項目規劃建設47套住宅。然而，原本繁忙的施工現場突然安靜下來，工程已經停擺近兩個月，建築材料和未完成的結構被留在現場。
Roque表示，自己辛苦工作才為母親和自己買下住房，希望能夠生活在一個設施完善、不斷發展的社區。但如今，看著對面長期停工的建築工地，她擔心未來的居住環境和房產價值都會受到影響。
根據管理人Teneo向新州最高法院提交的文件，Bathla在今年8月進入託管程序后，共有45處工地停止施工，其中約12處位於悉尼西部，包括Marsden Park、Box Hill、Rouse Hill和Pemulwuy等地區。由於不少項目集中在新興住宅區，一旦長期無法復工，受到影響的將不僅是購房者，還包括已經入住的周邊居民。
更棘手的是，這些項目並非簡單更換一家建築商就能夠重新啟動。昆士蘭科技大學房地產經濟學教授Lyndall Bryant指出，接手半成品項目存在較大風險。新建築商往往難以確認此前工程的質量，也不願意為其他公司已經完成的混凝土、管道和電氣工程承擔全部質量保證責任。
如果工程存在缺陷，後續修復成本過高，一些項目甚至可能失去繼續開發的經濟價值。這也意味著，即使投資者願意繼續投入資金，尋找願意接手的建築商仍然存在困難。
Bryant警告，部分停工項目可能長期處於無人維護的狀態，逐漸成為社區中的荒廢地塊。未完成的建築不僅影響城市景觀，還可能帶來安全隱患及破壞行為，進一步降低附近住宅的吸引力，並對房產價值形成壓力。
Bathla的財務危機也正在影響地方政府。Blacktown市議會轄區內有8個項目停工，The Hills Shire市議會則有4處。兩家市議會都存在被Bathla拖欠款項的情況，並已向管理人登記為債權人。
由於部分開發商原本需要承擔道路、排水等配套基礎設施建設費用，一旦項目無法繼續，地方政府可能不得不面對額外支出。同時，住宅無法如期建成，也可能推遲未來地方稅費收入的到賬時間。
不過，市場並非完全沒有轉機。房地產開發行業組織Urban Taskforce Australia認為，大多數項目仍有機會通過新的投資者和建築商完成建設，相關影響未必會長期持續。
目前，已有部分投資機構著手接管項目。亞洲私募股權公司PAG已為Pemulwuy一處包含300套住宅的項目聘請建築商ParkView。Ray White Capital表示，預計其位於Box Hill的項目將在2027年4月前完工。Leda Group則接管了Marsden Park一處包含240套住宅的開發項目，並正在與潛在建築商進行深入談判。
但並非所有項目都有明確的解決方案。部分工地仍在等待債權人、投資者及相關管理機構研究後續安排，具體復工時間和最終成本尚不確定。
對於悉尼正在快速擴張的新興住宅區而言，Bathla的倒下再次暴露出大型開發項目對資金鏈和持續融資能力的依賴。一家開發商出現問題，影響可能迅速蔓延至購房者、投資機構、建築承包商和地方政府。
未來這些項目能否順利復工，將直接關係到數百套住宅的交付前景，以及周邊社區的發展。對於已經投入大量積蓄的購房者來說，最迫切的問題依然是：那些停在半路上的房子，究竟什麼時候才能真正建完？
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悉尼CBD擬拆樓建廣場！華人租戶：憂心聖誕節前被驅離
悉尼市議會擬拆除一棟CBD建築，騰出地方落實Clover Moore的Town Hall Square構想。正因如此，這棟樓的租戶擔心，他們可能會在聖誕節前被要求離開。
報道稱，儘管Minns政府已從市議會手中接管擬建廣場的審批權，但Pitt St的Park House租戶仍被告知，清退工作正被加速推進。
這棟五層高的零售大樓，是擬為鋪設開放空間而拆除的7棟建築之一，悉尼市長希望在現任任期於2028年結束前啟動工程。
Woolworths Town Hall也在拆除名單上，最初的預期是，如果Town Hall Square獲批，清退行動將在明年年底進行。
不過，Park House街面以上樓層僅剩的兩家商戶——Australian Opal Cutters和一家脊椎治療診所——告訴《每日電訊報》，大樓經理已經暗示他們即將被要求搬走。
《每日電訊報》向悉尼市議會尋求回應時，後者的發言人沒有排除在今年年底前發出驅逐通知，但表示租戶不會在聖誕節前被要求搬離。
脊椎治療師Clyde Lin表示：「大樓經理告訴他們，搬出前只會提前一個月通知，我擔心通知可能在聖誕節前送達。」
「每年到了這個時候，要找新地方、搬遷、重新開設診所、通知所有客戶，還要搬運我的全部設備，實在太難了，我已經在這裏經營了15年。」
Lin與Australian Opal Cutters首席執行官Jason Blaiklock表示，目前仍沒有收到任何書面文件。
Lin補充道：「但我們被告知，法律團隊正在起草驅逐文件。大樓經理曾提到，運營和維護這棟樓的成本太高。」
Blaiklock則表示，市議會的處理方式令他「感到冒犯」，並已要求NSW Ombudsman介入調查。
「晚上6點后刷卡無法進入大樓時，他曾就此與大樓經理交涉，我們兩人都曾在一些情況下被鎖在門外。」
「此外，大樓的第二部電梯已經超過10年沒有運行，而維護各自空調設備一直是租戶自己的責任。」
「所以他們說這棟樓維護成本太高，完全是在找借口。」
由於兩家企業目前都只能按月續租，大樓經理建議他們另找營業地點。
Blaiklock說：「我在這裏租了25年，一直拖延、不肯給我新租約的是他們。我爭取新租約已有7年之久，因此，我確實很擔心他們現在到底在打什麼主意。」
「這件事來得非常突然，他們似乎想操縱我離開。有人對我說『也許你應該去別的地方』，我覺得這實在很卑劣。」
他還質疑，對方是不是利用各種含糊說法、拐彎抹角的理由、拖延和荒唐借口，阻止他的租約續簽，以便隨時把他們趕走。
Blaiklock和Lin證實，他們的租約都包含拆除條款。
Blaiklock補充說：「但在拆除獲批、工程準備開始之前，我應該有權繼續留在這裏。」
「如果他們通過偷偷摸摸的手段暗中把我弄走，我不會接受。這不合理。他們甚至不能保證Town Hall Square會獲批，那他們之後打算如何處理這些建築？」
對此，市議會的一名發言人告訴《每日電訊報》，悉尼市議會不會在聖誕節前通知租戶搬離大樓。
「在我們準備打造悉尼下一個重要聚會空間之際，這棟老舊建築的上層只剩下兩名租戶。」
「租戶目前處於租約到期后的留租狀態。不過，預計今年不會發出搬離通知。」
「這棟大樓狀況不佳，老化的電梯、管道、空調和電氣系統都需要處理。」
發言人還表示，讓這些設施和其他服務達到標準，需要進行大規模且會造成干擾的修復工程，物業目前的狀況也不適合新租戶搬入。
Blaiklock回應稱，他們多年來一直不希望有新租戶搬入這棟樓，二樓自2010年2月起一直空置，「出租」標牌也只掛了第一年，五樓則已經大約3年沒有人使用。
「所以我認為這是因為他們想讓拆除大樓、興建Town Hall Square變得更容易。」
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黃金海岸豪宅叫價$4750萬！佔據30米海岸線
黃金海岸Mermaid Beach一棟豪宅掛牌出售，叫價高達4750萬澳元。若最終以這一價格成交，昆州住宅成交價紀錄將被改寫。
目前，昆州最昂貴住宅的成交紀錄由總部位於美國德州的石油和天然氣業老闆Jamie Welch及其妻子Fiona保持。兩人今年2月以4000萬澳元買下Noosa Heads一處臨水房產。
這棟有望刷新紀錄的住宅共有六間卧室，擁有30米海濱地段，業主為Jennifer Morris。據報道，她與公寓開發商Morris Property Group的Barry Morris有關聯。
豪宅橫跨四層，坐落在一塊1212平方米的土地上，室內面積超過2200平方米。
屋內有一個面向海灘的無邊際泳池，屋頂另設泳池和水療池，可以盡覽海岸線及黃金海岸天際線。
此外，住宅還配備電影院、酒窖、兩間辦公室和電梯；廚房設有管家儲藏室，地下停車位則足以停放12輛車。
銷售代理、Kollosche公司的Michael Kollosche表示，這處房產的規模和臨海位置兼具，為買家提供了十分難得的機會。
「在這個位置拿下三塊相連的海濱地塊，擁有地勢較高、朝北的轉角朝向、30米無遮擋海濱線，以及一棟規模和建築質量都達到這一水平的住宅，實在非常罕見。」
該代理估算，若今天重建這棟住宅，包括土地價格在內，買家需要支付6500萬至7000萬澳元。
這處房產橫跨備受追捧的Hedges Avenue三個地塊。這裏被稱為「百萬富翁街」，聚集了澳洲一些最富有的買家。
億萬富豪Clive Palmer在2024年以2800萬澳元買下一棟海濱豪宅，打破了這條街的房價紀錄。這棟房屋此前由彩票推廣商David Kennedy擁有。
Palmer仍在不斷擴充自己位於這條街上的房產組合。今年早些時候，他又以1260萬澳元買下一棟住宅，使其在該街道上的房產數量增至四處。
他在2024年說：「我喜歡黃金海岸房產，這對我來說不是一項大投資，我會盡我所能讓經濟繼續運轉。」
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