01
Westpac：消费者信心创四年新低，房价预期大幅下滑
澳洲消费者对经济前景的信心持续恶化。
Westpac最新调查显示，11月澳洲消费者信心指数下跌2.7%，至78.2点，创下四年来最低水平。
与此同时，澳洲房价预期指数单月暴跌13.4%，跌破100点，显示消费者对未来房地产市场的态度明显转向悲观。
在澳洲联邦储备银行（RBA）今年第五次加息后，家庭正面临更高的房贷成本，而持续高企的通胀和能源价格，也进一步加重了生活成本压力。
消费者信心跌至78.2，创四年新低
Westpac周二公布的数据显示，澳洲消费者信心在11月进一步下滑。
消费者情绪指数环比下降2.7%，至78.2点，为四年来最低水平。
Westpac在报告中指出，本月信心恶化，主要源于消费者对未来一段时间经济前景的判断明显转弱。
Westpac澳洲宏观预测主管Matthew Hassan表示：“澳洲消费者仍然极度悲观，信心持续跌至极端低位。生活成本忧虑仍是最受关注的问题。”
上周，RBA将官方现金利率提高至4.85%，创下18年来最高水平。
央行希望通过收紧货币政策，将通胀率重新拉回2%至3%的目标区间。
然而，澳洲自去年底以来再度面临物价上涨压力，美国与伊朗战争引发的能源成本飙升，也让控制通胀变得更加困难。
对于普通家庭而言，房贷利息增加与日常生活成本上涨同时发生，正在进一步挤压可支配收入。
为什么信心低迷，澳洲家庭却还在消费？
值得注意的是，虽然消费者信心已经跌至极低水平，但澳洲家庭的实际支出表现，仍然比RBA和经济学家此前预期的更有韧性。
其中一个重要原因，是部分家庭仍拥有较高的储蓄水平。
这些储蓄为家庭应对通胀和利率上涨提供了一定缓冲。
此外，部分房贷持有人在去年短暂的降息周期中，并未按照较低利率重新调整贷款还款安排。
这也让部分借款人保留了一定的财务缓冲空间。
总体而言，这些因素帮助澳洲家庭在物价持续上涨、借贷成本增加的情况下，维持了相对稳定的消费水平。
不过，消费者信心与实际支出之间的差异，也说明家庭可能正在变得更加谨慎。
圣诞购物季将至，38%消费者计划减少支出
Westpac表示，虽然消费者对整体经济前景感到悲观，但有关圣诞节购物计划的调查结果，没有整体信心指数那么疲弱。
Hassan指出，这意味着尽管家庭财务持续承压，消费者尚未大幅削减年底购物预算。
调查显示：略多于38%的消费者计划比去年减少圣诞礼物支出。
46%计划维持与去年大致相同的预算。
14%计划比去年花更多钱。
这意味着，大多数消费者并不打算增加圣诞礼物开支，但也并非所有家庭都准备大幅缩减消费。
对于即将进入年底销售旺季的零售商而言，这些数据既反映了消费压力，也显示出一定的支出韧性。
澳洲房价已从高峰下跌8.1%，银行预测跌幅或达14%
与消费支出相比，澳洲家庭对房地产市场的看法出现了更加明显的变化。
房地产数据及咨询机构Cotality表示，澳洲住宅价值较今年3月的高峰已经下跌8.1%。
按照目前的走势，澳洲房地产市场可能录得40年来最大的一轮价格跌幅。
与此同时，澳洲最大的住房贷款机构澳洲联邦银行（Commonwealth Bank of Australia，CBA）预计，本轮住宅价格从峰值到谷底的累计跌幅可能达到约14%。
不过，这仍属于银行预测，并不意味着房价已经下跌14%。
随着利率持续上升，购房者的借贷能力和市场信心受到影响，房地产市场面临的压力也进一步增加。
房价预期指数暴跌13.4%，买卖双方看法几乎平分
Westpac的调查进一步显示，澳洲消费者对未来房价走势的信心明显转弱。
Westpac—墨尔本研究院房价预期指数在11月大幅下跌13.4%，降至99.6点。
Hassan表示：“民众对房价前景不再抱有乐观态度。”
调查结果显示，消费者对未来房价走势的看法几乎平分秋色：略多于38%预计房价将继续下跌。
38%预计房价会上涨。
19%预计房价保持不变。
5%表示不知道。
房价预期指数跌破100，意味着整体市场预期已经由净乐观转为净悲观。
不过，预计房价上涨与下跌的受访者比例仍然非常接近，显示消费者尚未形成一致的市场判断。
澳洲经济面临的考验：消费仍有韧性，房地产信心却在转弱
Westpac最新调查反映出澳洲经济当前面临的一种复杂局面。
一方面，消费者信心已降至四年低位，生活成本压力持续影响家庭对经济前景的判断。
另一方面，家庭储蓄和部分房贷借款人的财务缓冲，仍在支持实际消费支出。
但房地产市场的情况有所不同。
随着利率上升、房价回落，以及消费者对未来价格走势的预期转弱，住房市场正面临更大的不确定性。
对于澳洲家庭、购房者和投资者而言，接下来值得关注的，不仅是RBA是否继续加息，还包括家庭消费能否保持韧性，以及房地产市场何时能够重新建立信心。
02
澳此地房价1年飙升38%，中位价仍低至$32.5万！吸引大批投资者涌入
过去一年，Whyalla Stuart的房价上涨近40%，但即便如此，当地房屋中位价仍只有32.5万澳元。
相比悉尼、墨尔本和阿德莱德动辄上百万澳元的房价，这里的低入场门槛和较高租金回报率，正在吸引大量州际投资者。
30万澳元买房，每周租金可达430澳元
在联邦政府取消已建成房屋负扣税优惠的政策背景下，越来越多投资者开始寻找能够带来正现金流的投资物业。
南澳Whyalla的Whyalla Stuart，正成为他们关注的地区之一。
Harcourts Phillis Real Estate董事总经理Sonny Phillis表示：“这里现在仍能以30万澳元买到一套房子，每周租金可收430澳元。”
按这一价格和租金计算，房产的毛租金回报率约为7.45%。
不过，这还没有扣除贷款利息、保险、物业管理费、维修费、市政费及可能出现的空置损失。
Phillis表示：“如今，寻找正现金流房产的需求非常旺，很多时候我们还没来得及挂牌，房子就卖掉了。”
“价格实惠和租金回报是最大的推动力。”
房价一年上涨38.3%，南澳地区涨幅领先
Whyalla Stuart位于南澳Eyre Peninsula东岸，距离Whyalla以西约6公里，距离阿德莱德西北约400公里。
这个面积仅约7平方公里的小城区，正在成为当地房地产市场的焦点。
Domain最新房价报告显示：Whyalla Stuart： 房屋中位价32.5万澳元，过去12个月上涨38.3%。
Whyalla： 房屋中位价44万澳元，同比上涨17.3%。
阿德莱德： 房屋中位价1,095,429澳元，年增长6.4%。
其中，Whyalla Stuart的年度涨幅在南澳各地区中位居首位。
Phillis表示，当地房价实惠，租金回报率也具有吸引力。
“买家中有90%来自悉尼和墨尔本，主要是投资者，他们看中的都是较低的入场价格和租金回报率。”
03
租金回报率高达11.6%仍被列禁区：前银行家点名澳洲不宜买房地区
澳洲房地产市场持续受到高利率和税收政策变化的影响，越来越多投资者开始将目光转向租金回报率较高的地区，希望通过稳定的租金收入减轻持有房产的财务压力。
然而，最新一项房地产市场研究却发出警告：租金回报率高，并不意味着房产值得投资。部分看似回报丰厚的地区，实际上可能隐藏着房价长期下跌、供应过剩以及经济结构单一等风险。
据《Daily Telegraph》报道，房地产投资集团High Income Property近期公布了一份投资风险地区名单，其中不仅包括悉尼、墨尔本等主要城市的内城区公寓市场，还涉及昆士兰州、南澳及西澳的部分矿业城镇。
令人意外的是，一些被列入名单的地区，毛租金回报率达到8%至9%，西澳South Hedland甚至高达11.6%。
但在研究负责人、前澳洲联邦银行（CBA）高级主管Palash Dave看来，这些数字背后并不一定是投资机会，反而可能是市场风险的体现。
Dave指出，随着投资者对未来负扣税政策调整的担忧增加，加上较高利率带来的现金流压力，越来越多人倾向于寻找能够提供较高租金收入的房产。
但他提醒，投资者必须区分高租金回报率究竟来自租金上涨，还是房价下跌。
如果一套房产的价格持续下降，即使租金没有明显增加，计算出来的租金回报率也可能越来越高。
因此，表面上的高回报并不能证明市场具有良好的长期投资价值。
在这份名单中，墨尔本Carlton的公寓市场尤为引人关注。
研究数据显示，Carlton公寓的毛租金回报率达到8.9%，但过去10年，当地公寓中位价格却累计下跌43%。
这意味着，尽管部分业主能够获得相对可观的租金收入，但房产本身的价值缩水可能抵消多年租金收益。
Dave认为，Carlton正是高租金回报率掩盖资本增长疲弱的典型案例。当地较高的回报率，很大程度上与房价长期下降有关，而非单纯因为租赁市场表现强劲。
类似情况同样出现在悉尼。
研究指出，Haymarket、Chippendale和Ultimo等内城区公寓市场，也存在租金收益与房产增值表现不匹配的问题。
其中，Haymarket公寓的毛租金回报率达到5.9%，但当地房产中位价值仍比2016年低13%。
邻近的Chippendale和Ultimo，在过去10年也未能实现明显的资本增长。
虽然这些地区在最近五年经历了一定程度的价格反弹，重新吸引部分买家入场，但从更长的时间跨度来看，部分长期持有的投资者仍未获得理想的资产增值。
Dave表示，许多投资者在研究房产时，过度关注广告中展示的毛租金回报率，却忽略了实际持有成本。
例如，一套标称毛租金回报率为8%的公寓，并不代表投资者每年能够真正获得相当于房价8%的净收入。
物业管理费、市政费、保险、维修支出以及空置期间的损失，都会侵蚀最终收益。对于有贷款的投资者，还需要考虑利息成本。
毛租金回报率与净租金回报率之间的差距，可能远比投资者想象的更大。
除了悉尼和墨尔本的公寓市场，澳洲部分矿业城镇同样被列入高风险名单。
昆士兰州Mount Isa的Parkside，以及南澳Roxby Downs等地区，毛租金回报率长期保持在7%以上，对追求现金流的投资者具有一定吸引力。
然而，这类地区最大的风险并不一定来自房产本身，而是当地经济对矿业的高度依赖。
Dave解释，当一座城镇的就业、人口流动和住房需求主要依靠矿业企业支撑时，企业的投资决定就可能直接影响当地房地产市场。
一旦矿场缩减生产规模、裁员，或者主要企业调整经营方向，当地的租房需求和购房需求都可能受到冲击。
这不仅可能导致租金下降，还可能令投资者在出售房产时面临买家不足、成交周期延长等问题。
西澳South Hedland则是这份名单中最引人注目的地区之一。
当地目前的毛租金回报率达到惊人的11.6%，远高于澳洲许多主要城市的住宅市场。
单从数字来看，这样的回报水平对希望获得较高租金现金流的投资者极具吸引力。
但Dave提醒，South Hedland所在的Port Hedland房地产市场曾经历剧烈波动。
数据显示，2016年至2018年间，Port Hedland的房产价值平均下跌42%。
虽然South Hedland近年来表现出较强的增长势头，但历史经验表明，资源型城镇的房地产价格可能随着矿业周期出现大幅波动。
今天看起来十分可观的租金回报，并不能保证未来房价稳定，更无法消除市场突然转向的风险。
对于投资者而言，真正需要判断的是，当市场环境改变时，房产是否仍然具备足够的租赁需求、转售能力和长期增长潜力。
值得注意的是，这份研究并非完全否定高租金回报地区的投资价值。
Dave同时指出，澳洲仍有一些值得进一步研究的区域市场，在提供相对有吸引力的租金收入的同时，也展现出较好的长期资本增长表现。
这些地区包括南澳的Elizabeth North、维州的Morwell、昆州的Berserker、新州的Lavington，以及西澳的Carey Park。
与部分高度依赖单一产业的地区相比，这些市场在研究中被认为具备更值得关注的长期投资条件。
不过，这并不意味着上述地区的所有房产都适合投资。不同街区、房屋类型、供应情况及购入价格，仍会对最终收益产生明显影响。
随着澳洲房地产投资环境不断变化，投资者对于房产现金流的关注正在增加。
尤其是在贷款利率较高、持有成本持续上升的背景下，能够提供较高租金收入的房产自然更容易受到青睐。
但高租金回报率有时也可能是房价疲弱、市场需求不稳定或潜在风险较高的信号。
对于准备进入澳洲房地产市场的投资者来说，除了计算每年能收取多少租金，更需要研究当地过去10年的房价表现、就业结构、人口变化、住房供应以及实际持有成本。
Dave最终强调，房地产投资不应只追逐市场上最高的租金回报率，而应该在租金收入、资本增长和长期市场韧性之间寻找平衡。
毕竟，一套真正值得长期持有的投资房产，不只是今天能够收取多少租金，更重要的是多年以后，它是否依然具有价值。
04
洪灾后重建进入新阶段六个临时安置村将移交
新州政府已确定了「北河地区」（Northern Rivers）剩余六个临时安置村的后续安排，其中包括将其中两个安置点移交给当地市议会。随着该项目计划于2027年结束，此举将为当地居民和社区提供更明确的预期。
这些临时安置村最初是作为一项紧急措施而设立的，旨在为2022年「北部河流」地区洪灾中流离失所的民众提供安全可靠的住所；该地区当时共建立了11个此类安置村。
其中五个安置村已于去年关闭，相关居民在政府协助下已顺利过渡到其他住所。
其余六个安置村的营运期间先前已获延长。
新南威尔斯州政府现确认以下安排：•巴利纳（Ballina）和马伦宾比（Mullumbimby）：这两个安置村将继续由「新州住房署」（Homes NSW）管理，为期12个月。在此期间，「新州住房署」及社区住房提供机构将继续与居民合作，协助他们寻找其他住所。
•布伦瑞克角（Brunswick Heads）和科拉基（Coraki）：这两个安置村及其相关资产将分别移交给Byron（拜伦）市议会和Richmond Valley（里士满谷）市议会，以支持未来的社区用途。
•利斯莫尔（Lismore）和沃德尔（Wardell）：这两个安置村将于2027年初关闭并拆除，以便为未来的住房项目（如旨在提供长期住房供应的「东利斯莫尔开发项目」腾出空间。
新州政府正与列文治谷（Richmond Valley）市议会商讨，计划将科拉基安置村及其相关资产移交给市议会，供未来社区使用。此外，在拜伦郡（Byron Shire）议会发布意向征集（旨在寻找社区住房提供机构来运营布伦瑞克角安置村）之后，双方的咨询工作也在持续进行中。
「新州住房署」及社区住宅提供机构正与居民保持密切合作，共同寻找合适的长期居住方案。
每位居民在居住协议到期前，都将获得个人化的支持，以协助他们落实长期住所。这包括在寻找替代住所方面提供实际协助，以及提供最高1万澳元的经济援助。
绝不会有居民因临时安置村的关闭而陷入无家可归的境地。拥有这些临时安置单位（居住舱）的「新州重建局」（NSW Reconstruction Authority）将继续与「新州住房署」、各市议会及其他合作伙伴合作，妥善处理安置单位的过渡及未来用途。
这些安置单位在为受洪灾影响的居民提供安全可靠的住所方面，发挥了至关重要的作用。透过近期「房屋再利用计画」（Homes Reuse Program）的意向征集流程，这些临时居住单元（pods）与政府回购的房屋一起，获得了新的用途。
地方议会、社区住房提供机构、原住民土地委员会（Local Aboriginal Land Councils）以及非营利组织受邀提交申请，旨在将这些房屋和居住单元重新用于社会住房、可负担住房、过渡性住房、危机安置住房、关键岗位人员住房，或作为提供社会与民生支持服务的社区空间。
目前，相关申请正在评估中，预计在2026年底前确定最终获选方。
负责灾后重建事务的厅长兼北部海岸（事务厅长珍萨芬（Janelle Saffin）表示：「这些居住区是在2022年洪灾后、需求极其迫切的时期建立起来的，为那些失去家园或无法返回住所的民众提供了安全的栖身之所。」
「它们最初的设计初衷就是临时性的。随着该计划接近尾声，我们的工作重点是协助居民完成过渡，同时确保这些由公共资金投入的资产能够继续为北河地区的社区带来福祉。」
「这六个地点的未来规划反映了各社区的不同需求：部分地点将继续提供住房，而另一些地点则将移交给地方议会，用于未来的社区用途。」
住房厅长罗斯杰克森（Rose Jackson）表示：「这些临时居住单位为那些面临无家可归风险的人们提供了重要的救助，但它们并不能取代长期住房。我们一直致力于在’北河’地区建造更多稳固的长期住房，并帮助居住区内的每一位居民找到新的安全住所。」
「目前我们已取得显著进展，在该地区交付了超过300套新住房；未来还将有更多住房落成——另有近100套新住房预计将于明年上半年完工，旨在为社区中的弱势群体提供支持。」新州重建局（NSW Reconstruction Authority）局长菲茨杰拉德（Kate Fitzgerald）表示：「在应对2022年洪灾的紧急阶段，这些临时安置村发挥了重要作用，为北河地区（Northern Rivers）数千名流离失所的民众提供了住所。随着我们从当时的紧急应对阶段过渡到下一阶段，新南威尔士州重建局正与新州住房署）、地方议会及其他合作伙伴携手合作，力求最大限度地利用这些安置村以及我们所拥有的临时住房单元。」
「在某些地点，如果这些临时住房单元已不再需要，我们将尽可能实现其再利用，从而延长这些资产的使用寿命，并为未来的住房建设及社区发展提供支持。」
05
澳房产巨头推低价住房方案！$25万买两居室，安装仅需2天
在澳洲住房危机持续之际，一项新的住房计划提出，只需25万澳元，就能拥有一套全新的两居室住房，现场安装时间仅需两天。
这项名为OHOME的计划，由澳洲房地产巨头LJ Hooker推动，旨在通过工厂预制住房，为面临住房压力的澳洲家庭提供新的选择。
根据方案，买家可以选择一套面积60平方米、配备家具和家电的两居室住房，价格包含运输及安装服务。
从订购到入住，预计需要150天，但实际交付时间仍取决于相关审批流程。
与传统独立住宅不同，OHOME的核心构想是利用现有住宅的闲置土地，在后院增加第二套住房，既可以安置家人，也可以创造额外租金收入。
LJ Hooker表示，OHOME希望通过更充分地利用现有土地，为房产所有者提供更多选择。
公司指出，这种模式不仅可以满足家庭的不同居住需求，还能在已经成熟的社区增加住房供应。
与需要另购土地的传统住宅开发不同，OHOME主要面向已经拥有合适地块的业主。
对于符合规划要求的住宅，业主可以利用后院等闲置空间建设第二套住房。
这类住房通常被称为“奶奶屋”（Granny Flat）或附属住宅。
OHOME及LJ Hooker主席L. Janusz Hooker表示：“许多澳洲家庭的下一套住房，可能比他们想象的更近——就在自家后院。”
“第二套住房可以让成年子女拥有独立空间，让年长家人住得近一些，或者成为额外的租金来源，业主无需另购一块土地。”
不过，他也强调，并不是每处房产都适合建造第二套住房。
“对于符合条件的房产，我们可以把闲置空间变成住房。这是在民众已经生活的社区增加住房的一种务实方式。”
*以上内容系网友YOYO丫米自行转载自澳洲财经见闻，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。