01
Westpac：消費者信心創四年新低，房價預期大幅下滑
澳洲消費者對經濟前景的信心持續惡化。
Westpac最新調查顯示，11月澳洲消費者信心指數下跌2.7%，至78.2點，創下四年來最低水平。
與此同時，澳洲房價預期指數單月暴跌13.4%，跌破100點，顯示消費者對未來房地產市場的態度明顯轉向悲觀。
在澳洲聯邦儲備銀行（RBA）今年第五次加息后，家庭正面臨更高的房貸成本，而持續高企的通脹和能源價格，也進一步加重了生活成本壓力。
消費者信心跌至78.2，創四年新低
Westpac周二公布的數據顯示，澳洲消費者信心在11月進一步下滑。
消費者情緒指數環比下降2.7%，至78.2點，為四年來最低水平。
Westpac在報告中指出，本月信心惡化，主要源於消費者對未來一段時間經濟前景的判斷明顯轉弱。
Westpac澳洲宏觀預測主管Matthew Hassan表示：「澳洲消費者仍然極度悲觀，信心持續跌至極端低位。生活成本憂慮仍是最受關注的問題。」
上周，RBA將官方現金利率提高至4.85%，創下18年來最高水平。
央行希望通過收緊貨幣政策，將通脹率重新拉回2%至3%的目標區間。
然而，澳洲自去年底以來再度面臨物價上漲壓力，美國與伊朗戰爭引發的能源成本飆升，也讓控制通脹變得更加困難。
對於普通家庭而言，房貸利息增加與日常生活成本上漲同時發生，正在進一步擠壓可支配收入。
為什麼信心低迷，澳洲家庭卻還在消費？
值得注意的是，雖然消費者信心已經跌至極低水平，但澳洲家庭的實際支出表現，仍然比RBA和經濟學家此前預期的更有韌性。
其中一個重要原因，是部分家庭仍擁有較高的儲蓄水平。
這些儲蓄為家庭應對通脹和利率上漲提供了一定緩衝。
此外，部分房貸持有人在去年短暫的降息周期中，並未按照較低利率重新調整貸款還款安排。
這也讓部分借款人保留了一定的財務緩衝空間。
總體而言，這些因素幫助澳洲家庭在物價持續上漲、借貸成本增加的情況下，維持了相對穩定的消費水平。
不過，消費者信心與實際支出之間的差異，也說明家庭可能正在變得更加謹慎。
聖誕購物季將至，38%消費者計劃減少支出
Westpac表示，雖然消費者對整體經濟前景感到悲觀，但有關聖誕節購物計劃的調查結果，沒有整體信心指數那麼疲弱。
Hassan指出，這意味著儘管家庭財務持續承壓，消費者尚未大幅削減年底購物預算。
調查顯示：略多於38%的消費者計劃比去年減少聖誕禮物支出。
46%計劃維持與去年大致相同的預算。
14%計劃比去年花更多錢。
這意味著，大多數消費者並不打算增加聖誕禮物開支，但也並非所有家庭都準備大幅縮減消費。
對於即將進入年底銷售旺季的零售商而言，這些數據既反映了消費壓力，也顯示出一定的支出韌性。
澳洲房價已從高峰下跌8.1%，銀行預測跌幅或達14%
與消費支出相比，澳洲家庭對房地產市場的看法出現了更加明顯的變化。
房地產數據及諮詢機構Cotality表示，澳洲住宅價值較今年3月的高峰已經下跌8.1%。
按照目前的走勢，澳洲房地產市場可能錄得40年來最大的一輪價格跌幅。
與此同時，澳洲最大的住房貸款機構澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia，CBA）預計，本輪住宅價格從峰值到谷底的累計跌幅可能達到約14%。
不過，這仍屬於銀行預測，並不意味著房價已經下跌14%。
隨著利率持續上升，購房者的借貸能力和市場信心受到影響，房地產市場面臨的壓力也進一步增加。
房價預期指數暴跌13.4%，買賣雙方看法幾乎平分
Westpac的調查進一步顯示，澳洲消費者對未來房價走勢的信心明顯轉弱。
Westpac—墨爾本研究院房價預期指數在11月大幅下跌13.4%，降至99.6點。
Hassan表示：「民眾對房價前景不再抱有樂觀態度。」
調查結果顯示，消費者對未來房價走勢的看法幾乎平分秋色：略多於38%預計房價將繼續下跌。
38%預計房價會上漲。
19%預計房價保持不變。
5%表示不知道。
房價預期指數跌破100，意味著整體市場預期已經由凈樂觀轉為凈悲觀。
不過，預計房價上漲與下跌的受訪者比例仍然非常接近，顯示消費者尚未形成一致的市場判斷。
澳洲經濟面臨的考驗：消費仍有韌性，房地產信心卻在轉弱
Westpac最新調查反映出澳洲經濟當前面臨的一種複雜局面。
一方面，消費者信心已降至四年低位，生活成本壓力持續影響家庭對經濟前景的判斷。
另一方面，家庭儲蓄和部分房貸借款人的財務緩衝，仍在支持實際消費支出。
但房地產市場的情況有所不同。
隨著利率上升、房價回落，以及消費者對未來價格走勢的預期轉弱，住房市場正面臨更大的不確定性。
對於澳洲家庭、購房者和投資者而言，接下來值得關注的，不僅是RBA是否繼續加息，還包括家庭消費能否保持韌性，以及房地產市場何時能夠重新建立信心。
02
澳此地房價1年飆升38%，中位價仍低至$32.5萬！吸引大批投資者湧入
過去一年，Whyalla Stuart的房價上漲近40%，但即便如此，當地房屋中位價仍只有32.5萬澳元。
相比悉尼、墨爾本和阿德萊德動輒上百萬澳元的房價，這裏的低入場門檻和較高租金回報率，正在吸引大量州際投資者。
30萬澳元買房，每周租金可達430澳元
在聯邦政府取消已建成房屋負扣稅優惠的政策背景下，越來越多投資者開始尋找能夠帶來正現金流的投資物業。
南澳Whyalla的Whyalla Stuart，正成為他們關注的地區之一。
Harcourts Phillis Real Estate董事總經理Sonny Phillis表示：「這裏現在仍能以30萬澳元買到一套房子，每周租金可收430澳元。」
按這一價格和租金計算，房產的毛租金回報率約為7.45%。
不過，這還沒有扣除貸款利息、保險、物業管理費、維修費、市政費及可能出現的空置損失。
Phillis表示：「如今，尋找正現金流房產的需求非常旺，很多時候我們還沒來得及掛牌，房子就賣掉了。」
「價格實惠和租金回報是最大的推動力。」
房價一年上漲38.3%，南澳地區漲幅領先
Whyalla Stuart位於南澳Eyre Peninsula東岸，距離Whyalla以西約6公里，距離阿德萊德西北約400公里。
這個面積僅約7平方公里的小城區，正在成為當地房地產市場的焦點。
Domain最新房價報告顯示：Whyalla Stuart： 房屋中位價32.5萬澳元，過去12個月上漲38.3%。
Whyalla： 房屋中位價44萬澳元，同比上漲17.3%。
阿德萊德： 房屋中位價1,095,429澳元，年增長6.4%。
其中，Whyalla Stuart的年度漲幅在南澳各地區中位居首位。
Phillis表示，當地房價實惠，租金回報率也具有吸引力。
「買家中有90%來自悉尼和墨爾本，主要是投資者，他們看中的都是較低的入場價格和租金回報率。」
03
租金回報率高達11.6%仍被列禁區：前銀行家點名澳洲不宜買房地區
澳洲房地產市場持續受到高利率和稅收政策變化的影響，越來越多投資者開始將目光轉向租金回報率較高的地區，希望通過穩定的租金收入減輕持有房產的財務壓力。
然而，最新一項房地產市場研究卻發出警告：租金回報率高，並不意味著房產值得投資。部分看似回報豐厚的地區，實際上可能隱藏著房價長期下跌、供應過剩以及經濟結構單一等風險。
據《Daily Telegraph》報道，房地產投資集團High Income Property近期公布了一份投資風險地區名單，其中不僅包括悉尼、墨爾本等主要城市的內城區公寓市場，還涉及昆士蘭州、南澳及西澳的部分礦業城鎮。
令人意外的是，一些被列入名單的地區，毛租金回報率達到8%至9%，西澳South Hedland甚至高達11.6%。
但在研究負責人、前澳洲聯邦銀行（CBA）高級主管Palash Dave看來，這些數字背後並不一定是投資機會，反而可能是市場風險的體現。
Dave指出，隨著投資者對未來負扣稅政策調整的擔憂增加，加上較高利率帶來的現金流壓力，越來越多人傾向於尋找能夠提供較高租金收入的房產。
但他提醒，投資者必須區分高租金回報率究竟來自租金上漲，還是房價下跌。
如果一套房產的價格持續下降，即使租金沒有明顯增加，計算出來的租金回報率也可能越來越高。
因此，表面上的高回報並不能證明市場具有良好的長期投資價值。
在這份名單中，墨爾本Carlton的公寓市場尤為引人關注。
研究數據顯示，Carlton公寓的毛租金回報率達到8.9%，但過去10年，當地公寓中位價格卻累計下跌43%。
這意味著，儘管部分業主能夠獲得相對可觀的租金收入，但房產本身的價值縮水可能抵消多年租金收益。
Dave認為，Carlton正是高租金回報率掩蓋資本增長疲弱的典型案例。當地較高的回報率，很大程度上與房價長期下降有關，而非單純因為租賃市場表現強勁。
類似情況同樣出現在悉尼。
研究指出，Haymarket、Chippendale和Ultimo等內城區公寓市場，也存在租金收益與房產增值表現不匹配的問題。
其中，Haymarket公寓的毛租金回報率達到5.9%，但當地房產中位價值仍比2016年低13%。
鄰近的Chippendale和Ultimo，在過去10年也未能實現明顯的資本增長。
雖然這些地區在最近五年經歷了一定程度的價格反彈，重新吸引部分買家入場，但從更長的時間跨度來看，部分長期持有的投資者仍未獲得理想的資產增值。
Dave表示，許多投資者在研究房產時，過度關注廣告中展示的毛租金回報率，卻忽略了實際持有成本。
例如，一套標稱毛租金回報率為8%的公寓，並不代表投資者每年能夠真正獲得相當於房價8%的凈收入。
物業管理費、市政費、保險、維修支出以及空置期間的損失，都會侵蝕最終收益。對於有貸款的投資者，還需要考慮利息成本。
毛租金回報率與凈租金回報率之間的差距，可能遠比投資者想象的更大。
除了悉尼和墨爾本的公寓市場，澳洲部分礦業城鎮同樣被列入高風險名單。
昆士蘭州Mount Isa的Parkside，以及南澳Roxby Downs等地區，毛租金回報率長期保持在7%以上，對追求現金流的投資者具有一定吸引力。
然而，這類地區最大的風險並不一定來自房產本身，而是當地經濟對礦業的高度依賴。
Dave解釋，當一座城鎮的就業、人口流動和住房需求主要依靠礦業企業支撐時，企業的投資決定就可能直接影響當地房地產市場。
一旦礦場縮減生產規模、裁員，或者主要企業調整經營方向，當地的租房需求和購房需求都可能受到衝擊。
這不僅可能導致租金下降，還可能令投資者在出售房產時面臨買家不足、成交周期延長等問題。
西澳South Hedland則是這份名單中最引人注目的地區之一。
當地目前的毛租金回報率達到驚人的11.6%，遠高於澳洲許多主要城市的住宅市場。
單從數字來看，這樣的回報水平對希望獲得較高租金現金流的投資者極具吸引力。
但Dave提醒，South Hedland所在的Port Hedland房地產市場曾經歷劇烈波動。
數據顯示，2016年至2018年間，Port Hedland的房產價值平均下跌42%。
雖然South Hedland近年來表現出較強的增長勢頭，但歷史經驗表明，資源型城鎮的房地產價格可能隨著礦業周期出現大幅波動。
今天看起來十分可觀的租金回報，並不能保證未來房價穩定，更無法消除市場突然轉向的風險。
對於投資者而言，真正需要判斷的是，當市場環境改變時，房產是否仍然具備足夠的租賃需求、轉售能力和長期增長潛力。
值得注意的是，這份研究並非完全否定高租金回報地區的投資價值。
Dave同時指出，澳洲仍有一些值得進一步研究的區域市場，在提供相對有吸引力的租金收入的同時，也展現出較好的長期資本增長表現。
這些地區包括南澳的Elizabeth North、維州的Morwell、昆州的Berserker、新州的Lavington，以及西澳的Carey Park。
與部分高度依賴單一產業的地區相比，這些市場在研究中被認為具備更值得關注的長期投資條件。
不過，這並不意味著上述地區的所有房產都適合投資。不同街區、房屋類型、供應情況及購入價格，仍會對最終收益產生明顯影響。
隨著澳洲房地產投資環境不斷變化，投資者對於房產現金流的關注正在增加。
尤其是在貸款利率較高、持有成本持續上升的背景下，能夠提供較高租金收入的房產自然更容易受到青睞。
但高租金回報率有時也可能是房價疲弱、市場需求不穩定或潛在風險較高的信號。
對於準備進入澳洲房地產市場的投資者來說，除了計算每年能收取多少租金，更需要研究當地過去10年的房價表現、就業結構、人口變化、住房供應以及實際持有成本。
Dave最終強調，房地產投資不應只追逐市場上最高的租金回報率，而應該在租金收入、資本增長和長期市場韌性之間尋找平衡。
畢竟，一套真正值得長期持有的投資房產，不只是今天能夠收取多少租金，更重要的是多年以後，它是否依然具有價值。
04
洪災后重建進入新階段六個臨時安置村將移交
新州政府已確定了「北河地區」（Northern Rivers）剩餘六個臨時安置村的後續安排，其中包括將其中兩個安置點移交給當地市議會。隨著該項目計劃於2027年結束，此舉將為當地居民和社區提供更明確的預期。
這些臨時安置村最初是作為一項緊急措施而設立的，旨在為2022年「北部河流」地區洪災中流離失所的民眾提供安全可靠的住所；該地區當時共建立了11個此類安置村。
其中五個安置村已於去年關閉，相關居民在政府協助下已順利過渡到其他住所。
其餘六個安置村的營運期間先前已獲延長。
新南威爾斯州政府現確認以下安排：•巴利納（Ballina）和馬倫賓比（Mullumbimby）：這兩個安置村將繼續由「新州住房署」（Homes NSW）管理，為期12個月。在此期間，「新州住房署」及社區住房提供機構將繼續與居民合作，協助他們尋找其他住所。
•布倫瑞克角（Brunswick Heads）和科拉基（Coraki）：這兩個安置村及其相關資產將分別移交給Byron（拜倫）市議會和Richmond Valley（里士滿谷）市議會，以支持未來的社區用途。
•利斯莫爾（Lismore）和沃德爾（Wardell）：這兩個安置村將於2027年初關閉並拆除，以便為未來的住房項目（如旨在提供長期住房供應的「東利斯莫爾開發項目」騰出空間。
新州政府正與列文治谷（Richmond Valley）市議會商討，計劃將科拉基安置村及其相關資產移交給市議會，供未來社區使用。此外，在拜倫郡（Byron Shire）議會發布意向徵集（旨在尋找社區住房提供機構來運營布倫瑞克角安置村）之後，雙方的諮詢工作也在持續進行中。
「新州住房署」及社區住宅提供機構正與居民保持密切合作，共同尋找合適的長期居住方案。
每位居民在居住協議到期前，都將獲得個人化的支持，以協助他們落實長期住所。這包括在尋找替代住所方面提供實際協助，以及提供最高1萬澳元的經濟援助。
絕不會有居民因臨時安置村的關閉而陷入無家可歸的境地。擁有這些臨時安置單位（居住艙）的「新州重建局」（NSW Reconstruction Authority）將繼續與「新州住房署」、各市議會及其他合作夥伴合作，妥善處理安置單位的過渡及未來用途。
這些安置單位在為受洪災影響的居民提供安全可靠的住所方面，發揮了至關重要的作用。透過近期「房屋再利用計畫」（Homes Reuse Program）的意向徵集流程，這些臨時居住單元（pods）與政府回購的房屋一起，獲得了新的用途。
地方議會、社區住房提供機構、原住民土地委員會（Local Aboriginal Land Councils）以及非營利組織受邀提交申請，旨在將這些房屋和居住單元重新用於社會住房、可負擔住房、過渡性住房、危機安置住房、關鍵崗位人員住房，或作為提供社會與民生支持服務的社區空間。
目前，相關申請正在評估中，預計在2026年底前確定最終獲選方。
負責災后重建事務的廳長兼北部海岸（事務廳長珍薩芬（Janelle Saffin）表示：「這些居住區是在2022年洪災后、需求極其迫切的時期建立起來的，為那些失去家園或無法返回住所的民眾提供了安全的棲身之所。」
「它們最初的設計初衷就是臨時性的。隨著該計劃接近尾聲，我們的工作重點是協助居民完成過渡，同時確保這些由公共資金投入的資產能夠繼續為北河地區的社區帶來福祉。」
「這六個地點的未來規劃反映了各社區的不同需求：部分地點將繼續提供住房，而另一些地點則將移交給地方議會，用於未來的社區用途。」
住房廳長羅斯傑克森（Rose Jackson）表示：「這些臨時居住單位為那些面臨無家可歸風險的人們提供了重要的救助，但它們並不能取代長期住房。我們一直致力於在』北河』地區建造更多穩固的長期住房，並幫助居住區內的每一位居民找到新的安全住所。」
「目前我們已取得顯著進展，在該地區交付了超過300套新住房；未來還將有更多住房落成——另有近100套新住房預計將於明年上半年完工，旨在為社區中的弱勢群體提供支持。」新州重建局（NSW Reconstruction Authority）局長菲茨傑拉德（Kate Fitzgerald）表示：「在應對2022年洪災的緊急階段，這些臨時安置村發揮了重要作用，為北河地區（Northern Rivers）數千名流離失所的民眾提供了住所。隨著我們從當時的緊急應對階段過渡到下一階段，新南威爾士州重建局正與新州住房署）、地方議會及其他合作夥伴攜手合作，力求最大限度地利用這些安置村以及我們所擁有的臨時住房單元。」
「在某些地點，如果這些臨時住房單元已不再需要，我們將儘可能實現其再利用，從而延長這些資產的使用壽命，併為未來的住房建設及社區發展提供支持。」
05
澳房產巨頭推低價住房方案！$25萬買兩居室，安裝僅需2天
在澳洲住房危機持續之際，一項新的住房計劃提出，只需25萬澳元，就能擁有一套全新的兩居室住房，現場安裝時間僅需兩天。
這項名為OHOME的計劃，由澳洲房地產巨頭LJ Hooker推動，旨在通過工廠預製住房，為面臨住房壓力的澳洲家庭提供新的選擇。
根據方案，買家可以選擇一套面積60平方米、配備傢具和家電的兩居室住房，價格包含運輸及安裝服務。
從訂購到入住，預計需要150天，但實際交付時間仍取決於相關審批流程。
與傳統獨立住宅不同，OHOME的核心構想是利用現有住宅的閑置土地，在後院增加第二套住房，既可以安置家人，也可以創造額外租金收入。
LJ Hooker表示，OHOME希望通過更充分地利用現有土地，為房產所有者提供更多選擇。
公司指出，這種模式不僅可以滿足家庭的不同居住需求，還能在已經成熟的社區增加住房供應。
與需要另購土地的傳統住宅開發不同，OHOME主要面向已經擁有合適地塊的業主。
對於符合規劃要求的住宅，業主可以利用後院等閑置空間建設第二套住房。
這類住房通常被稱為「奶奶屋」（Granny Flat）或附屬住宅。
OHOME及LJ Hooker主席L. Janusz Hooker表示：「許多澳洲家庭的下一套住房，可能比他們想象的更近——就在自家後院。」
「第二套住房可以讓成年子女擁有獨立空間，讓年長家人住得近一些，或者成為額外的租金來源，業主無需另購一塊土地。」
不過，他也強調，並不是每處房產都適合建造第二套住房。
「對於符合條件的房產，我們可以把閑置空間變成住房。這是在民眾已經生活的社區增加住房的一種務實方式。」
*以上內容系網友YOYO丫米自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。