在澳洲，租房真不如买房？这笔账得这么算…
算笔账吧
在澳洲，买房一直被视为实现财务稳定的重要一步。
不少人认为，与其每周花几百甚至上千澳元租房，
不如把钱用来还房贷，至少最后还能拥有一套属于自己的房子。
但从纯粹的财务角度来看，买房就一定比租房划算吗？
答案可能没有想象中那么简单。
虽然拥有自己的住房能够带来安全感，但买房也存在5个容易被忽视的财务劣势。
尤其是在澳洲房价高企、房贷利率持续处于高位的情况下，
租房反而可能成为更有利的财务选择。
首先，买房意味着需要一次性投入大量资金。
虽然澳洲目前有低首付房贷以及政府购房援助计划，
但如果想避免支付贷款机构房贷保险（Lenders Mortgage Insurance，简称LMI），
通常仍需要准备至少20%的首付。
以2026年澳洲平均住房贷款金额730,720澳元计算：如果贷款占房价的80%，那么购房者需要准备182,680澳元首付，
对应的房价约为91.3万澳元。
除此之外，买房还需要支付印花税、律师费、房屋检查费等各种费用。
例如，首次置业者在悉尼购买这一价位的房产，
可能需要支付22,334澳元印花税，
而在墨尔本，这笔费用可能高达49,850澳元。
再加上产权调查、建筑及虫害检查、贷款设立费等开支，
购房者从一开始就需要准备至少20.6万澳元现金，
具体金额还会因所在州及购房者是否符合优惠条件而有所不同。
这意味着，原本可以用于股票、基金或其他投资的20多万澳元，
将被一次性投入房产。
虽然房价未来也可能上涨，但与其他金融资产相比，
自住房的资金流动性较差，
购房者很难在不出售房屋或增加借贷的情况下，
将房产升值部分变成可自由支配的现金。
第二个问题是，买房初期的每周支出通常远高于租房。
仍以730,720澳元的房贷为例：如果贷款期限为30年，年利率为6.24%，
那么每月最低还款额约为4494澳元，相当于每周1037澳元。
如果在澳大利亚各首府城市选择房价中位数接近91.3万澳元的城区进行比较，
购买住房的每周房贷支出，通常会比租住类似房产高出141至490澳元。
而这还只是房贷本身，并没有计算其他持有成本。
事实上，拥有一套房产，除了还房贷，
还需要支付市政费、房屋保险、维修保养费用，
以及公寓或联排别墅可能涉及的物业管理费。
如果假设这些额外费用相当于房贷还款额的20%，
那么买房初期的每周总支出，可能比租房高出348至697澳元。
当然，这种差距并不一定会永远持续。
随着时间推移，租金通常会逐渐上涨，
而固定贷款金额的房贷还款额不会因为房价上涨而自动增加。
如果利率没有大幅变化，未来某个时间点，
租住同一套房产的成本可能反过来超过持有成本。
但问题在于，这个过程可能需要很多年，甚至几十年。
在此之前，购房者不仅每周需要承担更高的支出，
也失去了将这些差额用于其他投资的机会。
如果选择租房，除了最初省下的20多万澳元，
还可以每周额外拿出数百澳元投资。
经过长期复利积累，这笔资金同样可能形成可观的财富。
第三个容易被忽视的问题，是买房后搬家的成本。
买房相对于租房的长期财务优势，很大程度上建立在一个前提之上：购房者会在同一套房子里居住足够长的时间。
如果几年后因为换工作、家庭变化或其他原因需要搬家，
出售旧房时可能需要支付中介佣金等费用，
购买新房又要承担新一轮印花税和交易成本。
如果新房价格更高，购房者还可能需要申请更大金额的贷款。
这意味着，过去几年通过还贷积累的部分财务优势，可能被新一轮交易成本抵消。
因此，对于尚未确定未来长期居住地点的人来说，过早买房未必是最划算的选择。
不过，相比上述问题，澳洲房主未来还可能面临一个更严重的风险：房产价值跌破未偿还贷款金额，也就是所谓的 “负资产” 。
过去，由于澳大利亚房价长期上涨，负资产现象相对少见。
但随着极端天气和自然灾害风险上升，
一些地区的房产可能面临越来越严重的保险问题。
有预测显示：到2030年，澳洲可能有约每11套房产中就有1套面临无法获得保险的风险，
而仅仅4年前，这一比例还是每25套中约1套。
如果房屋无法购买建筑保险，银行通常不会批准相关住房贷款。
这意味着，有意购买这些房产的人可能只能使用现金交易。
而能够全款买房的买家远少于依赖贷款的买家。
一旦潜在买家数量大幅减少，
房主在出售房产时就可能陷入被动，最终不得不降价出售。
对于洪水、山火等自然灾害风险较高的地区，这种情况尤其值得警惕。
如果房价下跌幅度过大，房主甚至可能面临卖掉房子后，
所得款项仍不足以偿还剩余房贷的困境。
不过，这些风险并不意味着澳洲人就不应该买房。
拥有自己的住房，能够提供租房难以替代的稳定感。
尤其是在退休之后，不再需要担心租金上涨或房东终止租约，
对许多人而言具有重要意义。
考虑到澳洲Age Pension养老金水平接近非官方贫困线，
退休时拥有一套已经还清贷款的自住房，仍然是重要的财务保障。
此外，房贷所带来的杠杆效应虽然会放大房价下跌的风险，
但在房价上涨时，同样能够放大投资回报。
对于暂时不想购买自住房的人来说，
也可以考虑所谓的 “rentvesting” ，
即自己继续租房居住，同时购买投资房出租。
这种方式既能让购房者进入房地产市场，也能保留居住地点的灵活性。
未来还可以选择搬进投资房，或者出售投资房，为购买自住房提供资金。
*以上内容系网友YOYO丫米自行转载自墨尔本微生活，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。