學生遊客托起開發浪潮 墨爾本公寓需求看漲
來源：《澳華財經在線》
澳華財經在線12月9日訊 墨爾本留學生入學人數和遊客數量不斷刷新紀錄，為解決新增人口居住問題，市中心不少寫字樓正被回收用於開發學生公寓和酒店，再開發活動顯著增長。
學生公寓
ACBNews《澳華財經在線》報道，維多利亞留學生一年內躍升13%，註冊入學人數18.78萬，超過2009年歷史最高紀錄16.56萬。萊坊國際（Knight Frank）主管克拉克（Danny Clark）說：“受澳幣貶值刺激，海外留學生人數增加，留學生公寓漸漸供不應求，一大批寫字樓將被收購用於學生房開發。”
學生房開發商英國Scape Student Living公司購買了墨爾本Swanson大街339號和La Trobe 大街212-222號，而本地開發商Blue Sky近期獲准在墨爾本La Trobe大街42-50號開發含793個床位的學生公寓。
克拉克說：“根據墨爾本市政府數據，目前墨爾本有5800套學生公寓，就近期的地塊併購勢頭來看，預計未來還可能增加50%。”目前已有2300套學生專用住房正在開發當中，多由市中心老舊寫字樓建築改造。
酒店開發
萊坊調研總監理查德·詹金斯（Richard Jenkins）稱，近期至中期內，估計將有另外5.7萬平米已指定舊寫字樓從墨爾本內城市場撤出，騰出的土地將用於1700個酒店客房的再開發。
克拉克表示，澳幣貶值除了刺激學生公寓住房大量開發，也導致酒店客房需求上升。根據澳洲統計局數據顯示，墨爾本2016年6月接待了69萬人次的短期遊客，創造歷史最高月度紀錄。
以酒店和住房/酒店開發為目的的併購活動集中在CBD中心商務區，而亞太集團在博克斯山商業區白馬路836-850號計劃打造含100間酒店套房的綜合項目，意味著開發活動已經邁出CBD範圍。
克拉克稱，1992年政府實行的“郵編3000”（注：墨爾本市中心行政區域郵編為3000）策略，大量次級寫字樓推倒重新開發引入住宅，到現在墨爾本市中心CBD再次成為公寓供給的重點區域。2013年至2015年間，墨爾本中心商務區的寫字樓市場出現大範圍拆除現象，佔到同期總拆除數量的57.5%。
“儘管墨爾本內城公寓開發新增供應量比長期平均值高出一倍，令人有些驚訝的是，墨爾本中心區域的住房空置水平較去年降低。2016年至2019年大量寫字樓將被收回，預計97%用於重新開發，3%為改建，所有指定改建的寫字樓均位於CBD市場。”
克拉克表示，維多利亞人口增長速度居全國之最，引發對公寓住房的需求，成為墨爾本市場舊寫字樓回收的最大驅動力。到2031年，預計墨爾本人口增長速度將超過7.8萬至18.1萬，期間公寓開發活動可能會保持在高水平。
維多利亞人口增長速度全國最快，截至到2015年7月的一年內，墨爾本新增人口約9.1萬，或每周1750人。預計到2031年，大墨爾本地區人口將大幅增至600萬。
展望
萊坊國際稱，未來四年，CBD寫字樓市場之外，有15.4萬平方米的寫字樓將被回收，按當前計劃，在St Kilda大街, 南岸和郊區至少會建造近8600所公寓。
2019年以後，儘管公寓供應已經超出平均水平，隨著年輕人的喜好變化和住房成本增長，舊寫字樓推倒再開發的勢頭還將持續。在CBD、St Kilda大街, 南岸和郊區，還將有超過21.1萬平方米的寫字樓區域有可能被轉建或再開發。
值得注意的是，最大規模的寫字樓再開發預計將發生在郊區寫字樓市場，已指定面積合計約13.1萬平方米，占可能被回收寫字樓總面積的62%。
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