悉尼房市出現冷卻跡象？ 6大指標帶你看房市是否放緩
作者:Nicole
【澳洲9月19日訊】近一年來悉尼的房市已經出現了冷卻的跡象，儘管關鍵的指標-房價漲勢，也只是在過去幾個月里才開始下滑。
（圖片來源：《澳洲金融評論報》）
據《澳洲金融評論報》報道，如果要衡量房市的冷卻速度，預測其價格漲幅，可以遵循以下6個指標。其中大部分指標顯示房價增長放緩，但利率和強勁的就業形勢給予了澳民信心，讓他們相信悉尼的房價是彈性十足。
1. 清盤率
清盤率是衡量買賣雙方意願的重要指標。據費法斯傳媒旗下的Domain網站報道，自本財政年度以來，目前悉尼的房屋平均清盤率約為62%，與去年同期的72.9％相比，下降幅度較大。一周前（春季售房的關鍵周末），悉尼的清盤率最高也只有73％以上，雖然結果不錯，但仍然低於去年的89.2％。
2. 房屋差價
房屋或單位房在拍賣會上成交的價格和賣家拍賣底價的差距是一個不錯的需求指標。正差距越小，通常意味著房屋需求越小。但是，當代理商提出的價格似乎遠遠低於可能賣出的價格時，這就可能在底價和成交價之間產生一個巨大的差價。
測試這種差價的重要性的一個方法是，就看是拍賣時的差價還是拍賣前的差價。如果是拍賣前，那麼指標的意義就不大，因為在拍賣前銷售往往意味著代理商認為不會有很大的房屋需求，那麼投標價也就不會很高。而目前有很多房屋和單元房都是在拍賣前進行銷售。
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3. 房屋清單和銷售速度
房屋清單是代理商的生命之血。當清單下降11%，這就意味著房產數量減少，而代理機構的收入也會受到影響。同時，如果清單上漲，這就意味著房產數量增加，不過要是供大於求，那麼價格通常都不會很高。根據SQM Research的數據顯示，8月份悉尼房屋清單上漲了5％，全年房產銷售總額為2.7萬多戶，比去年同期高出約12.4％。
4. 買家類型
當悉尼房市火熱時，投資者是主要原因。目前投資者佔住宅融資的36.53％，低於今年年初的40.29％。與去年同期的37.8％相比，比例也有所下降。但首次置業者因為政府減稅、免稅和撥款等福利而有更多機會去購買房產，因此首次置業的人數上漲也與房價下跌有關。隨著不確定性的增加，這些購房經驗較少的人通常會更加投入到房市中。
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5. 利率
一些開發商想要進入房市，為海外沒有資金的買家提供賣方融資服務，這也會影響房價的增長。但有分析表明這會造成銀行利率上調及還款受阻。儘管澳四大銀行已上調利率，但更多人一致認為利率會下調，且持續時間更長，這樣還款才會繼續，推遲房屋甩賣，避免影響房價上漲。
6. 就業
ABS關於新州就業的最新數據顯示，隨著新州人口增加，就業崗位也相應增多。今年8月，新州就業人口數量為387.4萬，與去年7月的386.1萬、8月的380萬相比有所增加。經濟學家認為，就業激增主要是由於基礎設施逐漸興盛，而悉尼的貢獻最大。