移民夫婦狂買30套房，總價值超千萬！有人卻虧損嚴重！未來1年，專家更看好澳洲這些地區
當許多人面臨著購房難的問題時，居住在西悉尼的一對移民夫婦卻購買了總價值超過1100萬澳元的30處房產。
澳洲移民夫婦
2009年開始投資房產
Bharat Patel和妻子Vaishali，從2009年開始投資房產。Bharat當時是一名IT技術員，而Vaishali則成為照顧兒子的全職家庭主婦。
他們來到悉尼幾年便拿到永久居留權，最初從印度搬到悉尼是為了讓Bharat在悉尼科技大學學習。
他將2009年的工作描述為「入門級」，年收入約為5.4萬澳元。他通過在水果市場打第二份工來補貼工資。
這對夫婦付了20%的定金，在悉尼西部的Doonside買了一套32.2萬澳元的兩居室房子。不久，他們在後院增加一套「祖母房」，Bharat獲得了建築執照，並親自動手做了一些工作以降低成本。
祖母房一完工就被租了出去，Bharat夫婦則搬進了主屋。
直到2015年，他們才再次購房，在Schofields搶購了一塊地皮，並在那裡建造了自己的夢想家園，他們再次在後院加建了一個祖母房。
到2018年，Bharat晉陞為管理職位，Vaishali則從事托兒工作。他的年薪已增至約18萬澳元，有了更多的收入，他們採取了更積極的方法。
他們利用積蓄和舊房產增值后獲得的資產，在布里斯班、Ipswich、Cairns和黃金海岸購買了房產。
利用這種方法建立商業帝國
Bharat說，對某些房產申請負扣稅是他們投資戰略的重要支柱。
他指出，稅收索賠使他們更有能力從每處房產中獲得凈資產，用於支付新購房產的購買成本，這種再融資過程在銀行界被稱為「槓桿化」。
「通過重新融資利用資產凈值意味著你會增加現有房貸的利息，並能夠索取更多的稅收抵免。」
「如果沒有負扣稅政策，我就不會使用這種策略，我可能會購買新的房產，在那裡你可以申報其他稅款，如果你什麼都不能申報，那購買的意義何在？」
Bharat補充說，負扣稅使他們的房產組合持有成本更低，但隨著時間的推移，房產的增值才是幫助他們積累財富，而不是償還貸款。
「你擁有的房產越多，時間越長，你從房價上漲中賺到的錢就越多。」
2021年，當利率處於歷史最低點，澳洲房地產市場經歷了前所未有的繁榮時，他們又掀起了另一場購房熱潮，房價的突然飆升幫助他們迅速獲得了房產凈值收益。
2022年，Bharat辭去了他在IT行業的工作，開始經營自己的房地產帝國，這大大增加了他的收入，提高了他的借貸能力。
隨後，這對夫婦採用類似的策略，通過再融資交易和提高祖母房租金，在過去一年中購買了10處房產，包括南澳的一處房產、塔州的兩處房產和珀斯的多處房產。
最近購買的一些房產的價格從6.5萬澳元到47.5萬澳元不等。
Bharat說，購買像6.5萬澳元這樣便宜的房產完全是為了改善他的現金流狀況，使他更容易從銀行獲得新貸款。
「其中重要的一點是要有一個團隊，我找到了一個可以幫助我制定不同戰略和選擇銀行的人，他們會找出哪些銀行可以給我貸款。」
「我對其他人的建議是儘早開始，市場不太可能崩潰，今年的利率可能還會下降。」
「大多數人的心態是錯誤的，他們買得太貴太早，如果你在正確的地點、以正確的順序購買正確的房產，你可以在任何市場進行建造房地產帝國。」
這對夫婦則正好相反
損失慘重
10年前將養老金投資到房產上時，61歲的廚房用品銷售員Craig Doyle和他的妻子曾希望這能為他們提供一筆豐厚的儲蓄。
然而事與願違，這對居住在墨爾本西部城區的夫婦聲稱他們損失了近10萬澳元，並正在他們拋售所有的4個投資公寓。
據了解，他們需要支付更多的州稅、市政費、法人團體費用和合規成本，而不斷攀升的成本已將他們逼到了極限。
Doyle說：「人們都說『你有5套房子』，但不是的，我有的是5筆債務。這些債務要了我的命，讓我失去了退休的能力。」
Doyle說，他賣掉房子是為了拿回自己的錢，並將把錢存入養老金，因為在維州擁有投資房產「太貴了」。
Doyle的每套房產都要繳納維州已被大幅提高的土地稅，以幫助支付該州在新冠疫情連續封鎖之後的巨額債務。
自1月1日起，維州對第二套住房和投資房產徵收新的固定稅費。
地價在5萬澳元至10萬澳元之間的房產，每年統一徵收500澳元的稅費；
地價在10萬澳元至30萬澳元之間的房產，稅費為975澳元；
而對於價值超過30萬澳元的房產，則額外徵收0.1%的土地價值稅。
在公布州預算時，維州工黨政府預測將有86萬維州人受到影響，其中38萬人將首次繳納土地稅。
該徵稅計劃將持續10年，地價為65萬澳元或130萬澳元的度假或投資房產平均增加的土地稅為1300澳元。
由於地稅增加，房產顧問Nick Menz也正在出售他在墨爾本Point Cook區的租賃房產。
「任何在維州擁有額外房產的人都會受到打擊。」他說，並補充道，投資者在昆州和西澳可以獲得更好的投資回報。
墨爾本西南部的一位房地產中介說，在過去的15個月里，僅通過他的辦公室就有100多位客戶出售了他們的投資房產，因為他們知道更高的地稅即將到來，而地稅也確實到來了。
專家看好這些地區
根據CBRE發布的首份《住宅估價房地產市場季度調查》發現，接受調查的估價師中，
超過五分之三的人預計全澳獨立屋價格將上漲，五分之二的人預計漲幅將高達5%。
估價師也相對看好公寓行業，44%的估價師預計未來12個月房價將上漲。
布里斯班、黃金海岸、陽光海岸和悉尼的公寓漲幅可能最為強勁，超過七分之一的估價師預計房價將上漲5%至10%。
CBRE太平洋研究部主管Sameer Chopra表示，獨立屋和公寓價格的前景在很大程度上受到租賃市場壓力以及住房負擔能力的推動。
「較低的空置率推高了租金價格，促使一些租戶考慮購買公寓，因為整體住房負擔能力較低。房地產市場價值增長的早期跡象正在出現，這是由於購房者願意在可能的降息之前購房。」
估價師發現珀斯、阿德萊德和布里斯班的需求尤其強勁，因為這些城市進一步受益於負擔能力和生活方式驅動因素。相比之下，估價師報告稱，澳大利亞首都地區、維多利亞地區和墨爾本的需求疲軟。
CoreLogic表示，這些趨勢反映了同期住宅價格走勢，珀斯房價上漲5.2%，阿德萊德上漲3.6%，布里斯班上漲2.9%。相比之下，首都領地僅小幅上漲0.3%，維多利亞地區下跌0.1%，墨爾本下跌0.6%。
三分之二的估價師表示，首次購房者和升級購房者的需求強勁，而超過五分之二的人表示，本地和州際投資者以及縮小規模的人是最活躍的買家。
而在過去的三個月里，首次購房者是墨爾本、阿德萊德和首都領地最活躍的買家類型，而升級者主要在悉尼地鐵和紐卡斯爾、卧龍崗等外圍市區以及首都領地。
州際投資者在珀斯、布里斯班、黃金海岸和陽光海岸的買家中所佔比例最大，但在阿德萊德和悉尼，本地投資者更為活躍。
獨立屋和最近翻修過的房產最受買家追捧，而許多人則避開了待翻新房產和開發地塊。
超過五分之一的估價師報告說，空置土地和未翻新房產的需求下降，可能是由於建築成本上升。
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