八大理由詮釋布里斯班房產為何值得投資
作者:Nicole
從1986年至今，受到地價增長的影響，布里斯班的房價已經增長了近299%。就房價增長率來說，布里斯班僅次於悉尼，高於澳洲8個首府城市的平均值。
雖然投資者會擔心布里斯班供應過剩，但這個城市吸引他們的兩大點主要是可負擔性及潛在的收益率。而投資布里斯班公寓和別墅的回報率也非常高，目前處於價格窪地，可以投資的具體理由如下：
1.布里斯班的經濟正在迅速恢復活力，在未來幾年會變得更強
毫無疑問，2013年底的礦業繁榮嘎然而止后，昆士蘭州經歷有史以來最嚴峻的經濟蕭條期之一。礦業投資的減少不但對經濟增長產生直接的負面影響，還間接導致人口流出和減少。州政府財政收入的減少使得很多基礎設施建設被迫延期或取消，低就業率也造成消費的不旺盛。
好消息是昆士蘭州已經從后礦業期中走出來, 德勤高級經濟學家預測未來5年昆士蘭會保持年平均3.8%經濟增長率，超過澳洲全國平均3%的增長率。
非常可喜的是昆州這次的經濟增長不同以往單純依賴礦業，而是多樣化的經濟構成。政府和企業投資，農業，旅游業，教育產業等多管齊下。就連資源類投資也重回昆州，約200億澳幣涉及不同資源類產品的項目在昆州落地。我們不期待看到像幾年前一樣的過份礦業繁榮，但希望這次的資源類投資對經濟是個巨大利好。
2.大量的基礎設施建設會促進布里斯班經濟發展。
近兩年來，從出口和房產稅方面增加的州政府財政收入，加上不再那麼激烈的關於減少財政赤字的政治訴求，這一切使得昆州的基礎設施建設得以迅速鋪開。最近的州政府選舉完成也為懸而未決的幾個大型基建項目掃清障礙，包括期待許久的54億澳幣的布里斯班跨河地鐵項目。
其他大型項目包括30億的集度假酒店，賭場和高檔商場餐飲於一體的女王碼頭綜合開發項目，目前已開工預計完工2022年；布里斯班機場的第二個跑道項目也已開工，預計2020年就可完工，屆時布里斯班機場將會擁有等同於新加坡機場的吞吐能力，能接待更多海外和州際遊客。
其他已開工或已提議的大型項目包括：布里斯班地鐵，Herston醫學園區，位於羅馬街鐵路上蓋的Brisbane Live娛樂項目，布里斯班Eagle Street Pier沿河餐飲一條街項目，故事橋下Howard Smith碼頭項目。所有這一切大型基建項目會促進東南昆士蘭的白領人士和建築行業的就業。
另外，大量的與建築行業相關人員會從海外或其他州移民到昆州，這會幫助弱化內城區公寓過多供給的問題。例如，女王碼頭一個項目就會需要約8000個工人，這個大型開發案也吸引一些相關公司來布里斯班紮根尋求生意機會。
3.人口增長會隨著越發強大的經濟增長和相對可負擔的房產價格而愈發加快。
昆士蘭州的人口增長長久以來一直高於全國平均。在過去的35年裡，昆州人口每年增加2%，而澳洲全國平均人口增長是1.4%。然而，自2013年礦業繁榮期過後，昆州人口增加減緩，大量熟練工人去其他州尋找工作。2015年昆州的人口增長只有1.3%。但可喜的是，2017年9月錄得的數字是昆州人口增長回彈到1.7%。
一個導致人口回彈的重要因素就是布里斯班房產的可負擔性，尤其與悉尼相比。布里斯班別墅的中位價目前是悉尼的55%。在2000年左右有一個同樣的州際移民潮到昆州，當時布里斯班別墅的價格是悉尼的一半。
最新ABS統計數字顯示，在2017年第三季度有大約5300人從澳洲其他州移民到昆州，如果這種狀況持續，那昆州在2018年會有21,000名新移民。 昆州良好的經濟和就業市場表現是吸引州際和海外人口流入的另一個重要因素。到2018年一月為止的前12個月，昆州的就業率增加了4.7%。強勁的就業市場會帶來人口增長和經濟居住方面的需求。
4.布里斯班公寓價格比起別墅更可負擔性，公寓價格本來就很低，價格下行的可能性微乎其微。
過去5年，悉尼和墨爾本經歷了住宅市場的空前繁榮，悉尼公寓價格增長50%，墨爾本公寓價格增加20%。而布里斯班因為2013年底的礦業衰退錯過了黃金5年，公寓價格僅有9%的增長。
投資者目前還能以每平方米8000—11000的均價買到CBD或CBD附近的公寓，而悉尼的投資者付雙倍的價格只能買到離CBD15-20公里的位置。
對於投資客而言，布里斯班公寓的低價格准入門檻，高出租回報和長期來說高資產升值是具有吸引力的。
它的平均租金回報是4.8%到5.5%，而租金回報對於悉尼和墨爾本只有3.8%和3.96%。對於自住群體，目前低廉的公寓價格非常可負擔性，可解決更多移民的居住問題。
布里斯班目前的公寓價格已經穩定住沒有出現下行趨勢，因其價格的低廉，未來公寓價格下降的可能性微乎其微，因為沒使勁漲過，所以也不大可能有跌價空間，反而悉尼和墨爾本的公寓因為經歷過暴漲，未來可能會經歷價格調整期。
5.公寓供應因為銀行收緊對開發商的貸款而導致開工量不足，供應驟減。
目前布里斯班的公寓市場現狀是公寓供應已到達頂峰，公寓建設逐月下降，在未來幾年內還會繼續下降。
布里斯班的公寓供應在2016年達到頂峰有7000套投入市場，但到了2017年下降了9%。2018年公寓開工率會下降約30%只有4500套，2019和2020年會繼續下降。
公寓建設放緩一方面是響應APRA要降溫房產市場，一方面也因為銀行對開發商的貸款收緊，包括要達到比較高比例的預售。這雙重夾擊，使得只有很少的項目在過去12個月里能夠成功從計劃，市場推廣到開建。
6.品質好的公寓表現上佳。
品質高檔和一般的公寓市場表現有顯著區別。那些好位置，優秀開發商開發的高品質公寓市場表現非常好。
表現不好的公寓主要是針對投資客的品質低下位置欠佳的低價位低檔公寓。主要是一房和小兩房，為了控製成本裝修一般的普通公寓。
過去三年的統計數字顯示，主要是這種低檔次公寓造成了公寓價格下降。但是儘管如此，在2017年大約64%的轉售公寓價格超過當初購買價格，品質高檔的公寓甚至交房轉售時有20%的漲幅。那些位於絕佳位置，有完善配套設施的大型公寓表現好過小型公寓。
7.居住結構轉變，從低密度向中高密度居住方式轉變。
在澳洲歷史上，別墅和聯排/公寓的比例是2.3:1。但是，近年來這種趨勢已改變。2016年，公寓的建造量已超過別墅的建造量。
雖說這種變化有一部分是周期性改變，但更大一部分毫無疑問是居住方式的結構性轉變：從低密度向中高密度轉換。這種轉變不單發生在澳洲，大部分發達國家都出現了相似的居住方式的結構性轉變。大城市越來越成為經濟發展驅動器，人們都願意選擇居住在城市。年輕一代不再同他們的父輩一樣願意居住在城市邊緣，相反他們更願意居住在城市內城，享受城市生活帶來的便利。公寓價格的可負擔性也是一個因素。
2016年，在大布里斯班地區公寓占整個住房供應的12.6%，而悉尼是28.1%. 目前，大量的公寓建設確實是在短期內提高了布里斯班公寓比例，但是長遠來看，住房需求往高密度發展的結構性變化會支持公寓市場。
8. 布里斯班的整體住房市場沒有產生供過於求的現象。
因為公寓的更可負擔性和靠近內城區的便利性，需求會從部分從別墅往公寓市場演變 剛才文章有提到部分住房需求會從別墅轉向公寓，那麼現在有必要來看一下大布里斯班地區的整個住房市場是不是供應過量。我們的結論是，布里斯班的整體住房市場（別墅，聯排，公寓）並沒有供應過量的問題。
布里斯班公寓市場經歷著的陣痛會很快過去。昆州日益改善的整體經濟發展，區域人口增加會有力促進房產需求。而同時，公寓供應量在迅速減少。
整體來看，我們完全有理由期待在未來幾年中布里斯班的公寓市場會迅速步入一個供不應求的局面，尤其是那些有絕佳位置，品質高檔附帶與眾不同實用設施的公寓更會迎來明媚的春天！