回顧2014澳洲房地產市場 展望2015年新動態
來源:未知 作者:lancy
CoreLogic RP Data住宅價值指數顯示，2014年11月首府城市房價下降了-0.3%，四個城市房價在上漲，包括悉尼、布里斯班、珀斯和霍巴特，其他四個城市房價在下跌。過去12個月，首府城市房價上漲了7%。綜合來看，2014年房價上漲幅度要低於2013年的9.8%。
截至2014年11月前的三個月，整個澳洲房價上升0.8%。這個結果表明市場上房價漲勢浮動不大，悉尼只有3.1%，布里斯班1.7%，珀斯0.4%。而過去三個月其他地方卻在下降：墨爾本-1.6%，阿德萊德-0.5%，霍巴特-2.5%，達爾文-2.1%，堪培拉-3.3%。
截至2014年11月前12個月內房價漲勢都很低。4月份房價年增長率達到高峰11.5%，而11月份卻下滑到8.5%。自從去年11月份以來，8.5%是最低的年增長率了。悉尼仍然是領頭羊，過去一整年已經達到13.2%。墨爾本位於第二8.3%，而布里斯班達到6%。其他地方包括阿德萊德2.8%，珀斯和達爾文1.4%，霍巴特5.2%，堪培拉1.7%。年增長率除了霍巴特都低於去年高峰值。
過去一年澳洲別墅價值增長率高於單元房。截至11月份過去12個月，別墅增長率是8.9%明顯高於單元房的5.9%。
整個澳洲房價增長率截至2014年10月份是10.9%，高於往年最高值。在2010年10月份到2012年5月份期間，整個房價下降-7.7%。從 2012年最低點開始，房價已經上升了19.6%。最大增長在悉尼31.2%，墨爾本17.6%，達爾文17.5%，珀斯15.5%。其他城市增長率較適中，布里斯班10.6%，阿德萊德7.4%，霍巴特5.2%，堪培拉4.8%。數據顯示，悉尼是推動房價上漲的主力軍，墨爾本屈居其後，達爾文和珀斯一定程度上要低於悉尼。
CoreLogic估計在2014年第三季度共有53962套別墅和24124套單元房賣出。最近三個月房屋銷售率是-2.8%，要低於2013年同一時期銷售率。背書銷售率實際達到1%要高於去年同時期銷售率，而單元房是-10.3%，低於去年同時期銷售率。因為有許多期房等待銷售，最終數據可能有待調高。在各個省會城市內，過去三個月銷售量要低於悉尼，珀斯和堪培拉去年的銷售量，但是還是高於其他地方。
市場銷售狀況仍然相當有利，然而庫存水平開始上升,整個城市都有所變化。打折水平停留在5.5%，而市面上的平均時間是36天的紀錄低點。悉尼和墨爾本房 價對這些數字有極大影響。整個澳洲全新住宅掛售率是0.4%高於去年。但是所有住宅掛售率卻是-2.4%，低於去年，從去年12月中旬以來這也是最高水平了。隨著房屋庫存量增加，我們就可以拭目以待接下來幾個月市面時間和打折水平會有何變化吧。
房價漲勢仍然要高於租金漲勢的，在整個房價漲勢較弱大環境下，租金領域也已經有所下降。過去12個月內，租金增長率為1.9%。別墅租金增長率為 1.8%，單元房位於2.3%，略高一籌。儘管租金漲勢較慢，整個澳洲租金還是呈上漲趨勢的，除了珀斯，達爾文和堪培拉。由於許多住宅仍在建設並預計完成，在可預見的未來，租金都將保持較低漲勢。整個澳洲租金增長率分別是別墅3.7%，單元房4.5%。去年相同時期它們分別是4.0%和4.7%，這在過去的4個月內都是保持不變的。
像往常一樣,這有可能是一個持續變化的表現從城市到地區。大部分的增長在過去兩年半也出現在悉尼和墨爾本,但是在這些城市以外的值只有溫和上升。值得注意的是房價年增長率在悉尼和墨爾本最近幾個月一直在放緩。買家和投資者是目前市場的主要驅動力，已經形成低抵押貸款利率的環境。從一個投資者的角度來看進入悉尼、墨爾本、珀斯市場最好的機會可能已經過去了,尤其是考慮到強勁的價值增長在過去的一年裡有所緩和,而現在租金收益率很低。
澳大利亞央行還表示,他們關心的投資貸款發生在悉尼、墨爾本，革新黨最近宣布更大的抵押貸款監測,尤其是投資者和銀行貸款的風險更高。這將是有趣的,投資者開始把注意力從悉尼和墨爾本等城市轉向收益率更高的、市場價值增長階段如早些時候布里斯班阿德萊德，潛在價值增長現在變得越來越明顯,住房的成本遠遠低於悉尼和墨爾本。
當然,APRA宣布銀行需要限制其投資貸款，這導致每年增長大約10%，我們預期在未來的一年這將對投資者抵押貸款的需求產生重大影響。由於這些變化,房屋價值增長放緩,投資者可能開始看其他資產類別。RP數據預計,資本的增長速度,尤其是在未來一年悉尼和墨爾本增長將繼續溫和。我們相信,房價在未來一年將繼續增加，然而在珀斯,達爾文和堪培拉等市場增長率將繼續緩慢。