在這個陌生的國度，陌生的城市。真的，當要做像買房子這樣的大決定時，你會發現你生活過多年的這個地方你一點都不了解。買在什麼地方？買多大的？買新的還是舊的？跟誰買？要不要租出去？什麼樣的房子才是好房子？。。。 和期貨外匯同理，市場上眾說紛紜，看越多的資料越想不出個所以然來，我又是一個愛琢磨的人，腫么辦…反正也畢業沒多久，索性進入這個行業一探究竟。這才誕生了這篇文章。 這邊的朋友看完求交流，求分享。國內的朋友看個熱鬧，就當長長知識，說不定以後過來投資呢~
一、 先來說說澳洲買房和國內買房的區別吧
1、產權概念不同。
百度百科上的定義：產權包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
下面一條，房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。
好吧，70年的使用權，給不了所有權，大家都懂…（參見土地管理法—土地使用權未到期國家也可徵用）但是這個「必然」用的也太坑爹了吧！房屋和土地在澳洲確實是分開處理的，買house的時候簽合同，簽的是land&house package合同，先簽土地轉讓合同，再和開發商簽房屋買賣合同。當然，如果你夠牛，果斷先買好地，再自己找設計建築，和政府申請，等個一年半載的申請下來了，就可以擁有自己夢想中的房子了。 如果買apartment的話，也是有土地所有權的，叫joint land，就是和別人共有的，具體處理起來倒也省去很多麻煩和每年一付的land tax。
說到這裏，肯定要有人站出來說「這都是廢話！國情不一樣，我國是偉大的社會主義國家，這都是為今後的共產主義做準備！你們那是萬惡的資本主義！」確實如此，資本主義都是私有制，沒什麼好比的。但我說這些也不是廢話，產權的問題決定了在買房的時候的銀行貸款機制和還款策略不同。這在後面會講到。
2、增值潛力不同
我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。有數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番，也不知道真的假的。 只後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢。
而在澳洲，房價的走勢是相當穩定的。大約七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已經聽了無數人這麼跟我說，不管你們信不信，我將信將疑。秉承著質疑一切的原則，我在ASB—澳洲統計局，找到了這個數據。
只能說，從九十年***始，在全球經濟大寬鬆的背景下，增長較為迅猛，之前的走勢增長幅度較CPI 略高而已。
這主要是由白人文化導致的，鬼子喜歡租房更勝於買房。如圖，澳洲居民中有將近30%的人是租房子住的。沒有人炒房，房價怎麼漲？ 近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。當然了，這些移民中，尤其以中國同胞做出的貢獻最為巨大（鼓個掌）。
事物都有兩面性。是不是說增長幅度小，就不具備投資價值呢？當然不是！ 正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較小。
3、風險性差異
3.1 先說空置率吧，vacancy rate，是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%—20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。 （百度百科http://baike.baidu.com/view/3078517.htm）
下面是幾組數據參考：
2009年2月末，上海商品房空置面積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，佔全部空置面積的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，佔全部商品住宅空置面積的60.2%。（http://finance.ifeng.com/news/house/20091202/1531518.shtml）
北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址資料庫。據悉，該資料庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。
看明白了沒有？空置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%，北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數。官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制，起碼42年，不說跌吧，起碼沒有理由再漲了。
為了公平，以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%~1.8%浮動。 （http://www.reinsw.com.au/Rental- … uburbs/default.aspx）
上文提到，30%的澳洲人口是租客。那麼，在澳洲買了房子，起碼不會擔心租不出去吧。一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是市郊的。
在我們的留學時代，多數人都有過take房子的經歷吧。inspection時數十人排隊搶一套房子的盛況並不鮮見。為了拿一套房子，反正我是能用的招數都用過了，加錢、一次付半年房租、虛報工資、追在agent後面好話說盡…
人多房少，供小於求，這是澳洲各個城市鄉鎮的大致情況 「228,000-home shortfall for sydney」 悉尼今年還缺少22.8萬套住房才能滿足住房需要。空置率高才怪。
3.2 租金回報率 ROI (return on investment）
說的簡單點，就是每年的房租除以房價。調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本，上海整體租金回報率僅2%~3%。http://baike.baidu.com/view/279.htm
與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼略低於平均水平，在5.3%左右。布里斯本因剛發過大水房價有所回落，但是租金並不會下降，回報率可達到6%~6.5%。墨爾本city 7%左右，但是增值速度緩慢；south bank等區域雖然只有5%，增值率卻超過10%每年。如果像Gladston，Townsville一類的礦區或軍區，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想象的11%~13%！還有每年$9971的NRAS政府補貼！一切都是源於供需關係。
4、政府立場
4.1 上文提高不算政府補助和退稅收入，ROI已經是5.2%，基本和今年的房屋貸款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你還是正常的中國人，就該開始琢磨了，傻子才一輩子租房住呢！拿一樣的錢替別人供房子，這和幫別人養孩子不差不多麼…等把兒子養大了，他還管別人喊爹！ 嘿，你別說，鬼子就是有這麼股博愛精神。人家推崇的是大愛，自由，提前消費。這和西方游牧民族的天性是分不開的。 我就碰到過一七十幾歲的老太太，拿著政府養老金還每周出去打工，就為了一個人住在manly beach。圖的就是這個范兒！
政府說了，「求求你們了，買房子吧，我給你們錢，一次性給一大筆，每年還退一筆！買了房，你好我也好。我這能刷數據，能降低養老負擔，你能撈一筆，還不算你們遺產稅！買吧買吧，再不買都讓那些黑毛買沒了，看你們以後房東都是華人，想怎麼黑你們怎麼黑！」
不是誇張，上面所述句句有理有據。今年十月一號起，在新南威爾士州，首次置業者將享受$15,000澳幣的政府補助（first home grant），同時享受印花稅的減免(55萬以下全面，55萬至65萬部分減免）。前提是購買$650,000（房屋中位價）以下的新房或樓花，並且是自住房。投資用途可得到一次性$5000補助。
對於昆士蘭州，首次置業者從2012年9月12日起可申請15,000澳幣政府資助，但房價總額不得超過$750,000，而且必須是新房或者樓花。如果房價總額低於$400,000，免去印花稅。
維多利亞省，2010年7月1日至2012年6月30日，第一次購買新房作為自己住房者可申請$13,000補助。但房屋不超過$600,000.
4.2 澳洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。很多人把它稱為負扣稅。顧名思義，負負得正。不但不扣稅還會進行稅務補償。當然也有前提—-投資用途。白話就是租出去！為了鼓勵房產投資，ATO稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生assessable income的小生意，而這種小生意通常都是「虧」的！ 前面不是還說ROI很高嗎？怎麼就虧了呢？？ 所以說是鼓勵性質的嘛… 下面輪到「房屋折舊」閃亮登場！大家知道，會計（終於提到老本行了，羞愧）有一個原則叫accrual accounting，中文叫啥「權責發生制」。 「是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標誌來確認本期收入和費用及債權和債務。即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認；費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。而不是以現金的收入與支付來確認收入費用。」 暈了吧？ 認真你就輸了。。 白話：算賬的時候把折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候沒人管你折舊什麼的。明白點了嗎？
舉個例子，今年你的工資是8萬，發下來的時候就只剩下62,453了，因為老闆幫你向政府上了稅（不能怪他）。
演算法很簡單，交給澳洲政府 $17547=（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假設去年呢，你恰好買了個60萬的新房子，第一年折舊在18,000左右。在租房這個小生意上，你的其他有形支出還包括council rate, water rate, strata，interest…,收入是rent。一切按最保守計算，ROI=5.2。收入-支出=$600*52(一年的租金）-5.5%*$48,0000(貸款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那麼在會計上，你這套房子的總虧損就等於折舊額 $18，000。接下來該重新計算今年的tax liability了。因為投資「虧損」的緣故，你今年的taxible income變成了$62000 （80000-18000），實際應該向政府上交稅額
$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。 可是已經交上去了$17547怎麼辦啊？ 要回來不就是了，給ATO交個申請上去，不算房價漲了7%-10%，今年又因為房子多拿回來$5850。
由於收入越高者稅率越高，從上述演算法可以看出，同樣一處房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到$20,0000，在本套房產上的年退稅額將是$8,100。老婆在accounting firm工作，經常幫公司或個人退稅，發現但凡像醫生律師之流高收入者，帳下必然有數套不動產用來抵稅。所以高收入者每年上繳的稅額通常低於低工資人群，甚至不用繳稅。這也映證了資本主義社會所謂窮人越來越窮富人越來越富的規律。
4.3 澳洲政府很是希望「自己人」來買房子，但是在這個追求所謂「民主、公平」的國家，又不能對沒有PR的人區別對待，所以誕生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board) 這樣的機構用來限制非本國人對每個Project購買的數量限制。一般情況下不能超過50%，並且要通過律師向Firb遞交申請。如果是購買新房或者期房，政府會100%批FIRB，因此可以放心購買。即使是以後簽證到期回國，所購買房屋任可持有自行支配（空置、出租、轉售均可）。如果是購買二手房，申請FIRB審批不一定會通過，所以建議先交定金出合同，然後先別簽字先申請FIRB（即使簽字的話也要在合同裏面寫明subject to FIRB）。如果FIRB不批的話，你可以中止合同，最多損失1到2千塊的定金。有些人沒經驗直接簽合同，那麼萬一FIRB沒批的話，買家將損失房價10%的違約金。
留學生購買二手房會受到幾個限制，這裏重點介紹：
1.所持有護照有效期至少要有1年以上；
2.所購買房屋只能用於自住不能用於出租或者任何商業目的；
3.如果簽證到期需要離境的話，必須強制出售此物業，不能繼續持有或者用於出租。
4.審批人員心情及人品。
5 銀行放貸策略不同
5.1 貸款難度
在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要低的多。即使是留學生也可以申請貸款，留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。在經過BROKER的專業指導之後，一般都可以申請到80%的貸款。這些專業指導包括Cancel你的信用卡來降低信用違約程度等。不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房的地產市場具有充足的信心！試想，如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收回這套房產，並以當時的價格對外競拍。資本主義的銀行是不會承擔太大的風險的，銀行敢於這麼做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高於它放貸時支付的價格（貸款利率只比存款利率高一個百分點），是賺錢買賣！要知道，悉尼平均每周有十套房產被銀行收回再拍賣。。。房產泡沫的說法不攻自破，先來者賺了後來者的錢，後來者喊葡萄酸而已。
並且，最近的種種經濟指標和數據指明，澳洲房產泡沫的確很少。澳達利亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆迪AAA主權評級的唯一發達國家。5.3%的失業率遠低於美國8.1%（在QE3之後），GDP增長年率4.8%雖不及中國，也遠非美（1.5%）日（0.8%）歐（-0.4%）可比。尤其在這個歐債與美債危機愈演愈烈的時代里，澳大利亞2011-12財年預算赤字佔GDP的比重大致僅為3%，簡直是出淤泥而不染。與被稱為避險天堂的日元資產比（2011-12財年預算赤字佔GDP的比重為195%），澳元甚至已經具備了部分避險功能。反倒是中國的經濟情況對澳元資產起了決定性的影響，因為澳洲主要支柱產業—礦業出口非常依賴中國經濟。但即便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也並沒有過可見的衝擊，原因是房產市場佔據了平衡澳洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預期時，澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性補助。
5.2 貸款首付
房屋貸款在投資上起了金融槓桿（Leverage）的作用，俗話講以小博大，四兩撥千斤。用較小的投入博取較大的投資收益。尤其在租金與貸款利息持平的澳洲，首付當然是越低越好。好比A和B兩個人合夥做生意，配股方案是A出20%，B出80%，生意每年賺取7%~10%，生意賺取的利潤全部由A所得，你願意做A還是B？ 當然是A！如果能出10%甚至5%那更好。 反觀國內，05年開始國務院下令，個人住房貸款首付提至30%，第二套房貸首付不低於50%。如果購買的第二套房用做投資用途，及出租，那麼在理論上已失去了投資價值。因為《窮爸爸富爸爸》說『單純預期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資』。
對澳洲房市稍作了解的留學生家長開始打起了「以房養學」的算盤。的確，以今年悉尼房屋中位價兩房60萬為例，購買樓花的訂金只需5%-10%，即3萬~6萬澳元，一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，加上5000澳元的投資者政府補貼，獲利將可能是兩年的學費。其後——*如果將此房用於自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。——*如果將此房用於出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的將是大筆的capital gain。當然，自己就得租房住 ——*如果將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租（貸款是不會隨房價漲的），既節約了自己的房租，還將得到賣房時capital gain。 當然了，在這樣一個講求專業的國家，一定要找個專業的broker幫助實現貸款，專業的律師維護最大權益，專業的會計幫助避稅。
我和Shawn當初要是懂得有這麼一招，何必辛辛苦苦當個該死的二房東，賺不了什麼錢還吃力不討好~
5.3 只付利息 Interest only
這裏的銀行是允許我們只還貸款利息（interest)不還本金(principle)的！！這一點似乎對很多國內的很多同胞是非常不能理解的。見過很多學生的父母來這邊看房，看好了就要Pay-off。不是想顯示自己多有錢，只是他們已經習慣這樣做，反正國內買房子早晚要還清。而且既然有能力一次性付清，又何必慢慢還貸呢？ 下面我來分析一下。
為什麼可以只還利息？參見上文產權的問題，國內房屋使用權70年，所以你當然要在你房屋使用的期限內把錢付清，不然不是等於白用了？ 而澳洲的房屋是私有財產，即forever，無限期，那麼你想什麼時候還清就什麼時候還清！
為什麼要只還利息？ 既然購買不動產是一種投資，那麼利益最大化風險最小化就是我們的塑求。銀行願意借錢願意擔保，願意做B合伙人投資80%我們就不要和它爭啦。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，及對投資項目的信心強弱不一。如果你沒信心，就少投點錢，多餘的錢放自己口袋裡。如果你很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利益最大化又分散了風險。 第二個選擇只還利息的原因是，使每年的賬面虧損最大化，退盡量多的稅回來啊。pay-off以後，租金收益超過了折舊depreciation了怎麼辦？不但不能退稅還得因為投資盈利而上稅！
如果實在忍耐不住證明「中國人都是大款」的心態怎麼辦，教你一招，向銀行申請一個off-set account，把房款放進去，每個月銀行自動從裏面拿錢。無息，因為存款利息和貸款利息相抵消。好處是off-set account是自己的賬戶，可以隨時取錢出來，只要月底前存回原來的數額就不會有貸款利息產生。
5.4 再融資 Refinance
當房價漲了以後，比如60萬的房子漲到了70萬，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這「隱形」的10萬作為第二套房子的首付，「免費」購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance，輕鬆走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過幾代人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。
6 買賣體制不同
澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，大部分筵席了英國的傳統。這體現在各個領域，包括房屋買賣市場。比如說第三方制度。業主Vendor和買家Customer是不會見面的，整個買賣過程都將通過第三方——中介Agency完成。在買賣雙方的律師配合下，由中介為雙方交換合同。當然，聯繫律師、邀請broker幫助貸款等一系列繁瑣的工作也可以委託給中介來做。甚至，因為中介有較大的bargain power（集合買家，相當於團購）, 有時可以向開發商為買家爭取利益。
提起中介，國人往往會聞虎色變。這是由於國內中介的種種不規範不道德行為，缺乏有效法律機制的監督。情況在澳洲是截然不同的。要想進入房地產市場，哪怕只是做拿鑰匙開門帶人看房子的工作，也是需要職業資格認證的（Real Estate Registration Licence)。隨著職位的提升，權利變大，還要強制性的接受相關課程的再教育，考取各種證書。入門的Licence主要是培訓職業道德和法律的相關知識，課程為期一周，加上考試直至Fair Trading下發執照，總共要兩至三個月的時間。正規培訓的費用大概為700澳幣左右。 課上會有很多案例分析，大概都是講做這行很危險，隨時有可能被起訴，所說的任何一句話都有可能被作為呈堂證供。誇張的話不懂的事不能說。不說話也是不行滴，disclosure是很重要的一條，比如屋裡死過人啊，下水道會堵啊，旁邊要蓋個房子擋光啊，必須要說。否則中介是唯一責任人。 進入公司以後往往還有三個月到半年的培訓期，因為現代人對中介的要求越來越高，不但要掌握房產知識，還要對財務、經濟、結構、材料甚至風水有所了解。
買房子的過程也和國內是不同的。澳洲的樓盤項目通常是從DA(development approval)審批下來開始賣的，這個時候的大樓別說還沒影兒呢，連地皮上面原先的房子還沒拆呢！開發商邊蓋邊賣，越賣越貴，等到蓋好的時候房子也賣的差不多了。所以如果你想買價格合適的新房子，看到的往往就是大樓模型、模擬圖、戶型圖和工地… 先付個少則2000，多則5000的訂金，一個禮拜以後付房款的10%，建好以後再付10%，這才看到自己房子實際長什麼樣。這主要是因為銀行對買家的放貸條件是很寬鬆的，對開發商卻非常嚴格。有個10%原則，是只有開發商收到了一戶的10%，才算這戶已經賣掉了，銀行才會放一部分貸出來給開發商。 基於這個原因，項目的初期買就好於後期，有更多的樓層、戶型選擇，開發商也會給一些好的優惠政策。當然前提是選擇值得信賴的開發商。
PS：也有一些有實力的大開發商會提供5%交換的機會，甚至替付印花稅。這是因為他們資金雄厚，兩戶並一戶申請貸款，甚至不需要貸款也能建成項目，比如Meriton。
未完，待續。。。每周更新
二 注意事項
1 選擇開發商
上面說過了，買新房子的時候百分之八十是看不到現房的。就不用我說開發商的信譽該有多重要了吧… 華人和中東人的開發商就別考慮了，這可不是考慮民族大義的時候！ 據說Rhodes有個「水簾洞」；朋友Hurstville的家房頂漏水地板下沉；妹妹家清一色Ikea破玩意，一會兒門掉了一會燈不亮了，都是華人開發商乾的好事… 即使便宜些，建議三思而後行。
選擇值得信賴的開發商，首先上網站查詢它的建築歷史，有沒有比較知名的大項目。最好是澳洲本土的開發商。在這列舉一些算是人盡皆知的吧。
Meriton——近些年來風生水起的超大型開發商，在悉尼、墨爾本、布里斯本有很多個大型的項目在建設。老闆很有投資眼光，圈地蓋樓，覺得升值潛力特別大的就只租不賣。最長的keep了十年才賣出來，狠撈一筆。資金充裕的不需要銀行貸款也能蓋，所以促銷手段有5%交換合同、幫付印花稅、保租等。代表項目布里斯本CBD地標建築Infinity、Soleil，悉尼CBD地標建築World Tower。現在熱賣的項目有：Epping park(Epping)、EON(zetland）、VANTAGE(RHODES)、VSQ(Zetland)。價格適中，適合普通消費者。
Mirvac——走的是豪華奢侈路線。高薪聘用頂尖設計師，不管是室內裝潢還是外觀設計都是開發商里的五星級。當然，也是五星級的價格。同樣的位置，價格高出其他樓盤不少。但是並不會影響它的增值潛力，物以稀為貴。熱賣中的項目有：The Pinnacle（Rhodes)、EDEN (Glebe)、ERA(Chatswood)、The Royal(New Castle)、Marina|YE(Melbourn)、Yarra Point（Melbourne』s Docklands)、ARRAY(Yarra』s Edge )、
Crown——集合酒店、service apartment、住宅小區的大型開發商。路線介於Meriton和Mirvac之間，項目市值超過25億澳元。熱賣中的項目有 V （parramatta)、Top Ryde（top ryde）、Viking (Waterloo)、Sky (North SYd).
FKP Group——昆士蘭的開發商，主要項目都在Brisbane。出差去看過，進去就先給關小黑屋看Video，現代化營銷啊。The Milton（Milton）、Albion Mill（Albion）、Gasworks（Newstead）
Colliers International—美國上市公司，主營業務是倒賣地皮和給其他開發商做Marketing。自己開發澳洲的項目時間不長，但是很有實力，代表作Australian tower, 在奧運村的Australia Ave上。
Sunland——對Town house情有獨鍾。代表作有迅速售罄的Kellyville、Gardene，和正在熱銷的The Pine（Gold Coast），The Glades(Gold Coast)
Capital Corporation——代表作包括Darling Harbor的主要商業大樓。在熱銷的住宅項目包括：Acacia（Lane Cove）和 Otto（Rosebery）
其它我接手過的項目開發商有Legacy Properties，代表作是The Quay，正在建造North Sydney的樓盤Montrose。建造過墨爾本中國銀行的KANNFINCH，開發的樓盤Eastquarter，位於Hurstville,已經進行到第二期。
2 選擇Agency
華人喜歡在澳洲買房子，所以澳洲的華人中介也很多。自己人賺自己人的錢是我們民族的優良傳統。這些中介里就不乏繼承了國內中介的種種弊習。所以我們在選擇中介的時候千萬要小心！ 前面有闡述澳洲中介制度嚴格的法律條規，不能誇張或隱瞞信息，可是還經常聽到身邊人議論像「Rhodes兩房要一百萬以上，比Wentworth Point貴一倍」，「明明走路到車站要半小時，卻說5分鐘」之類的錯誤信息。反正多數人懶得去考證，也不會去告。wentworth point提成比較高，那就索性把周圍的區都一棒子打死。到哪都說是5分鐘，管你走路還是開車。 這些都還是小問題，如果合同細則、貸款方面的事情或者法律條規中介搞不清楚，那就等著倒霉吧！
查看中介人員Licence是每個購房者應盡的義務！而95%的華人中介人員都是沒有Licence的！這點讓我很不平衡啊…華人中介比較普遍的招數是四處刊登招聘廣告，說什麼底薪五萬年薪十萬免費培訓，其實就是***搞傳銷。招的人清一色是來了沒一年的學生，連點房產常識都沒有就敢出去說自己從業三年資深顧問。反正忽悠的也多是朋友同學，賺筆錢就跑。但是話說回來，華人中介也有著一些不可比擬的優勢，比如華人更懂得華人顧客的需求，購房上面很多細節的問題用母語溝通起來也比較方便。所以如果非選華人中介不可，一要看公司的資歷，二要看中介人員的專業程度，三要檢查中介人員的資格認證。 我所任職的是一家以諮詢為主，多文化交融的公司。成員組成為，一個日本人，兩個韓國人，一個瑞典人，一個aussie，兩個華人。憑良心做事，考慮長遠發展。另外一家是華人的大公司，實力雄厚。嘿嘿，兩個公司雖然讓我有點疲於奔命，但是承接的項目有所互補，基本囊括了市場上所有的項目。
3 Strata 物業費
很多客戶一見面就會特別糾結于樓盤的Strata費用是多少，Strata高就放棄考慮。這其實根本就是一個不是問題的問題，因為物業越好費用越高，有游泳池健身房的小區當然比沒有的要貴一些。如果off-plan時strata預估的比較高，那也絕對不是開發商故意加碼，因為最終用哪家物業公司，出多少strata費用是由「屋主協會」決定的，就是小區居民代表來決定。有些華人開發商以「低strata費用」來當噱頭打廣告吸引顧客，開始我還不明白。後來弄懂了，廣義的Strata包括狹義的物業費（也叫strata）和sinking fund維修費兩項。報紙上宣傳的超低strata是指狹義的stara，玩了個文字遊戲。 而且質量不好的項目以後的strata會越來越高，因為會有不斷的維修支出。
再說，假如有健身房和游泳池的項目strata每季度比沒有健身房游泳池的多1000塊，一年多4000塊，十年才多40000塊。但是十年以後有健身房游泳池的大樓因為更適應現代人的生活，顯得更高級，比沒有的項目可能多賣10萬塊。所以說，這不是一個需要過多考慮的問題。不應丟了西瓜撿芝麻
4 區域選擇
比起節省strata費用，區域選擇就是西瓜。如果說悉尼地區平均每年房產增值7%-10%，那麼有的地方可能增長率會是15%，有的地方可能只有3%。以現在大熱的Zetland地區為例，因為政府的Green Square計劃，去年此地區增值率達到了驚人的14.8%。但是殊不知這個計劃15年前就已經提出了，因為遲遲沒有動工，過去的15年房價每年增值幅度相當平緩。以去年當地的社區醫院被拆除為標誌，計劃開工，也是入市最佳時機。再一個例子是Rhodes，五年前還是環境污染區，房價是現在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向開發，令一方面是新興社區吸引了大量有品味又有收入能力的年輕人和都市白領。高收入人群願意出高價錢購置新房，也願意出更高的租金追求生活質量。Rhodes的繁榮也帶動了附近像wentworth point、meadowbank地區房價的起飛。就好像hurstville帶動了kogarah、rockdale，chatswood帶動了land cove、north syd，parramatta帶動了kellyville，都是經典實例。
所以選擇購房區域時，具體問題還要具體分析。宗旨還是要分析這個區域居住的人群。最好是都市白領、professionals、學生其次，這些人有一定的消費能力，可以支付起較高的租金，也不會遲交房租或撕毀合同。等過幾年賣房子的時候，這些人也是最好的買家。 關於區域的人員結構可以上 My RPdata，或者Domain 上面查詢。 房產靠近車站、shopping center、學校、公園也是非常必要的，可以滿足上述人生活品質的追求。能臨近海邊當然更好，不過也難免要多付出些代價。
給一張雜誌統計的過去17年悉尼地區增值率比較
5 買賣時機
我炒外匯的經驗告訴我，你永遠也找不到最佳的買入時機。訣竅就是設定好目標，不要貪心。It』s not about when you buy, it』s all about when you sell. 賣出的時機比買入的時機重要的多。因為當市場價格在短期增值時你買入叫順勢，在短期回調時你買入叫抄底，只有在高點賣出時才真正做到了盈利。而且無論你賺了多少都會後悔，後悔沒有賺到更多。房產投資是一種長線投資方式，現價買入，設定目標，適時拋售或再融資。
換句話說，房產投資註定是長線的投資。如果今天買明天就想盈利，那必然得不償失，還不夠付印花稅的呢。以人的一生來計算，年輕時學會理財，到年老了才有的享受。年輕時應該考慮在可以承受的範圍內應該拿出多少收入用於理財，年老了考慮怎麼處置一生積累下來的財富，揮霍還是傳給後代。這一點在稅務上也是合情合理的。
有人該說了，你這不等於沒說嗎！？那后吧，過年了，發點紅利。短期內合理的買賣時機是：1、政府補助政策開始時的先知先覺 2、降息等貨幣或經濟政策的先知先覺。 3、開發商起先需要融資時 4、各大開發商隔三差五的優惠deal時 5、個別房號因為退訂而沒有及時更改價格導致低於marketing price時。6、銀行valuation高於售價時——valuation結果出來后開發商會立刻將價格提上去，這時候會有個時間差。7、匯率突遭滑鐵盧時 8、碰到專業又盡心的agent時
當你買房子時碰到上述原因之一時，那麼恭喜你了!你會驚喜的發現你買的房子在同一個樓盤同一層同樣的戶型，比隔壁鄰居便宜，甚至比樓上還要便宜很多。
6 各種竅門
買房子要以投資為最終目的，即使是自己住。因為幾乎沒有人會一輩子都住在同一個地方。所以當地的增值潛力，租金回報率等等無論如何都是必須要考慮的因素。
充分利用政策。比如即使購置的房產是作為投資使用，也是可以拿到$15000的首次置業金的。正規的作法是房子settle之後，進去住滿6個月，拿到錢再租出去。投機取巧的作法是，把mailing address、bank details里的address等統統改到新址，假裝自己已經住進去，直到拿到政府補助。
交換合同時首付的10%有三種不同的交付方式，最理想的是存入開發商的Trust Account，在房子蓋好之前可以拿到這部分錢的銀行固定存款利息。
澳洲房子戶型圖上註明的面積與國內是有區別的。國內是算建築面積和公攤面積的，澳洲算的是點對點的使用面積。所以如果要和國內的房屋面積做比較的話，大概是用戶型圖上的數字除以7/10。
澳洲法律有條款限制樓花的買賣，通常情況下是不可以在開發商交房前出售給他人的。這主要是為了規範市場，保護開發商的利益。但是如果合同中沒有明確寫明「禁止出售樓花」，在開發商的默許下，還是可以更改合同上的名字的。
提高租金。能自己租就自己租，省了丟給中介租的management fee。如果戶型選的好，花六七百塊加個G-block，一室可以變兩室，兩室可以變三室，大大的提高了租金回報率。
戶型選擇。我們華人喜歡選擇方方正正的戶型。但是如果調查過當地的租客主要以鬼佬為主，就要審慎了。因為憑經驗，鬼佬更偏好於長條型的戶型。
樓層選擇。樓層越高越貴，這點全世界都一樣，樓層越高景色越好嘛。但是如果我選就選低的，原因還是使租金回報率最大化，畢竟租金主要還是決定於地理位置。再者說，銀行在為房子的貸款做valuation評估時，「景色」這一點不在房屋價值之內。
悉尼40平米以下的房型valuation很容易出問題，不建議購買。Valuation shortage意思是銀行不認為這套房產的實際價值符合售價。前面說了，澳洲銀行容易為買房者貸款是因為對房屋市場有信心，用房屋本身做抵押。所以當Valuation shortage發生時，銀行只願意貸款給買家它認為的價值，即shortage的部分直接加重了買家首付的負擔。
還有什麼以後想到再說
7. 新房還是二手房
總有人問我這個問題，一遍又一遍的重複解答讓我不厭其煩~ 但是我還是想說，這是兩個很難放在一起比較的東西。
第一，buyer人群完全不同。二手房的需求是剛性需求。現房，看了滿意即刻入住。像結婚的、生孩子的、沒有地方住的，不買個現房住難道睡大街上？再比如，二手房市場里能淘到三四十萬的兩房舊unit，人多錢少的不買二手房就只能搬到山裡住吧！又或者，有特殊需求者，要求離某某火車站105米，左右不能差5米，碰巧附近又沒有新的樓盤，那麼就只能選擇二手房。
而人們對新房或者說樓花的需求性質更多是柔性的。不是很著急住，又有一定的投資概念才會選擇新房。原因是樓花的價格要低於蓋好時，蓋好后前五年十年的升值空間也會大於那些現在已經十五二十年舊的二手房。像剛才提到的兩/三室一衛、紅磚灰牆的過渡性unit，現在都沒有人在蓋了，還指望未來會有人來競買？在resale時你會發現窮人的錢是有多麼難扣出來
第二，定價機制不同。新房的價格是統一的，針對於同一個樓盤的同一個時間點來說。首先由當地的council估算出土地的價格，再由council、marketing公司（如colliers、CBRE）、開發商協商定價。不會太高也不會太低，高了marketing公司不幹，低了開發商不幹。當然了，不排除資金鏈非常充裕或者有短缺的開發商。 在這裏，再次熬述一下澳洲地產市場環境的不同。像超市、電話公司、網路公司一樣，澳洲的房產開發商也是由幾大巨頭把持的（呸他個資本主義市場經濟），所以不那麼容易倒閉也沒那麼好賺錢。從打地基開始邊賣邊貸款，在房子蓋的差不多時把房子賣光光還有一線生機，否則誰家的資金鏈也扛不起超高的人工成本和商業貸款利息。不像國內，大家都只敢買蓋好的樓。誰知道你會不會蓋到一半倒閉捐錢跑了？是個人有點關係就敢當開發商！還敢拖欠農民工工資！ 這也是為什麼這個「萬惡」的資本主義國家常年缺房的原因。今年悉尼缺又6000套。
二手房的價格當然是由個人定的，可能高於市場價也可能低於市場價。可能低於隔壁的新房價，也有可能高於新房價。因為我說了，定價機制是完全兩個系統。如果你不是業內人士，就奉勸君多花些時間淘吧，給自己設定一個6-8個月的期限，每周末看至少3個房子，說不定能淘到一個低於市場價的好房子。這樣的房子一定是有的，比如房東翹了、著急離婚分財產、被取消國籍了，但是怎麼會輕易落到你的頭上？不考慮運氣的成分，六到八個月是必須的。除了看房子，最好在每個local agency都登記一下。如果有價格合適的房子出來，他們會按登記順序打電話通知你。Local agent可是不愁買家的，他們愁的是賣家。
第三，買賣機制與流程不同。新房的就不用多說了，很簡單。找個agent聊聊，然後看房，選樓層、戶型，付holding deposit，簽合同，先付10%，settle時再付10%，結束。區別在於好點的agent有fiancial planning、會計基礎，會根據你的實際情況做plan，算算你的承受能力來規避風險，在你的承受和喜好範圍內選一個最有投資潛力的樓盤和戶型，幫你在開發商那裡多爭取些利益，找個好的broker幫你解決貸款的問題，即使你購買后也不拋棄不放棄定期email你所購房產的相關市場信息。爛一點的呢，帶著你把所有可能會購買的樓盤都註冊一遍，然後回家躺著睡覺，不管你買哪個，坐等commssion到賬。最要命的是房子還有三個月就settle了也懶得管你是不是已經開始辦貸款，一不小心就破了產。
對於二手房來說，第一步是在網上（domain、realestate）或者窗戶上（LJ Hooker、Ray White）選選有沒有順眼的，然後問清楚地址和inspention time（周六比較多）。第二步是去實地看看是不是真的順眼。如果是，就進入議價環節了。多數情況為aution。但別以為就是價高者勝之。因為如果來看房子的人比較多，房東完全有理由認為自己的房子價值被低估了。他會將房子收回，進行新一輪的廣告、inspection、auction。就比如現在，七輪降息潮一過，澳洲內需和房產繁榮被有效刺激（第四季度CPI上升至2.2%），二手房的市場也開始一片向好，房東很少會立刻將房子賣出去，不賣到超過市場均價不罷休。 剛看到的新聞 http://bbs.tigtag.com/thread-2446073-1-1.html，似乎超出的還不是一點點。 好吧，你願意出高於市場均值的價格買到心愛的房子—誰讓某一類買家是視覺系動物呢—那麼下一步簽合同和辦理貸款。順便提一句，local agent是完全不會look after你的。因為對他們來說找到願意賣房子的人才是主要工作，誰讓澳洲缺房呢。賣家被稱之為client，你只是customers之一。 貸款什麼的你自己去搞定吧！如果你不知道有「broker」這個行業的話，直接走進銀行，銀行會按照你工資年收入的五倍發放貸款。（PAYG= Anual income*5）。如果你是做生意的，那麼對不起，銀行只會給你公司利潤四倍的貸款（ABN holder= Annual profit*4）。不足的錢只好一次付清啦，而且不會有人事先告訴你。 （在這一點上，新房允許你有足夠的時間找到一個好的broker，提前三個月開始準備國內收入證明，然後得到任意多的貸款）。
5月6日更新：
買樓花是應避免的7個陷阱
10或15年前，購買樓花（期房）幾乎是進入房市的「黃金入場券」——因為當您拿到房門鑰匙時，您所購買的房產已經大大升值了。
但是，漸漸地，樓花售價越來越貼近房產建成后的預期價值。與此同時，建築樓缺陷的暴露也打擊了潛在買家們的信心。總之，購買樓花現在更象是輸贏未知的賭博，而非穩賺不賠的買賣。
不過，在奧法雷政府推出的1.5萬元首置業補貼生效后，新州買家們又再次將目光投向了樓花市場。
那麼，在您購買樓花時，應該避開哪些陷阱呢？
1. 價格是否虛高？
您可以了解一些附近地區類似的已建成公寓的價格。首置業者補貼是否已經被開發商算入房價內了？如果出現突發成本（例如在第一年後稅費提升等情況），您是否還有餘款應付？要做好應對突發情況的準備。
2. 是否好得不象是真的？
寧願多花點錢從一位聲譽良好、可靠的開發商那裡實實在在地買一套公寓，也不要輕信一些籍籍無名的營建商推出的廉價缺陷房產，因為後者一看到消費者陷入麻煩時的第一個反應就是：宣告破產。
3.低稅費的誘惑
最好避開那些把低廉的稅費當做賣點的公寓樓。不管開發商在宣傳冊上如何拍胸膛保證，如果您想使用某些設備，就必須掏錢。最好查看費用昂貴的收費項目，例如電梯、保安、健身館和游泳池等，並且試著與類似建築樓的收費做比較。
4.誰是您的鄰居？
注意不要成為那些主要面向海外市場推廣的建築樓的補充性買家（top-up buyer）。多元文化固然不錯，能在同一個小區甚至是同一棟物業中體驗自然是最好不過的了，但是，在其他住戶對樓層法（strata law）規定的權利和責任都一無所知的情況下，您能否憑一己之力解決相關的問題？如果您的回答是「不行」，那麼儘快了解其他套房都賣到哪兒去了。
5.避免一條龍式的服務開發商
如果開發商同時還是物業管理經理，甚至是樓層經理，那麼您就要提高警惕了。這種「一條龍」服務有一天也可能會變成一個大問題。分割權力不失為更安全的選擇。
6.拒絕長期服務合約預售
一些開發商會預售長期服務合約，然後才在業主首次年度大會上匆匆拉票，補足法律規定程序，導致業主們胡裡胡塗地投票。而在未來10年，您就得依照合約內容向開發商付費。糟糕的是，被這一紙合約約束的您和鄰居們並沒有享受到任何的規劃參与權。這很顯然是個騙局，您所要做的就是在首次年度業主大會上大胆地提出來。
7.不要草率做決定
在一些混合了商業樓和居民物業的多階段性開發案中，購房合同一般都比較複雜。您必須堅持給予律師足夠的時間來消化合同的內容，因為這有可能是您這輩子最大的一比交易。
大家久等了，7月15日更新：
我們針對在長期工作中客戶提出的一些常見問題30個，進行了梳理和總結，並將在微信公共頻道接下來的幾期連載《投資澳洲房產》發布，希望對廣大投資者能夠有所幫助。
1. 我們針對在長期工作中客戶提出的一些常見問題，進行了梳理和總結，並將在接下來的幾期連載《投資澳洲房產》發布，希望對廣大投資者能夠有所幫助。
1.外籍人士不能購買二手房 有這個規定嗎？
答：外籍人士購買二手房需滿足以下條件：
1. 簽證有效期需要有12個月以上（學生簽證或探親簽證均可）。
2. 需通過律師申請FIRB，表明此物業僅用於自住（不能用於投資出租）。
3. 離境需出售此物業，不能繼續持有空置或者投資出租。
2. 悉尼地區，不知道那些區房價波動很大？或者說那些區適合買投資房呢？
答：悉尼的房地產比較穩健，波動沒有中國那樣大起大落這點是大家認可的。
從短時間來說，悉尼房價波動大的區，大部分是開發商開發密集的區。原因一是開發商人為地把售價慢慢提起來；二是開發商的投資需要交部分稅收給當地政府，當地政府利用突然增加的稅收，來改造區域環境帶動的環境升值及配套完善；三是重大政府行為投資帶動的區域升值，比如town center規劃如Zetland，地鐵火車線規劃如kellyville，或者是悉尼形象改造如Darling Harbour、Pymont和Barangaroo。這些區的投資特點是選擇多，早期適合投資，中晚期購買的人群主要是喜歡這地方的環境買進去的。
從長期來說，升值潛力較好的地區，往往是地段好，項目品質好，需求強勁但供應較少的區域。比如說Chatswood去年4月份火車站旁邊推出的某樓盤，開盤一二周幾百套基本全部售罄。原因是過去幾年Chatswood新房供應太少，喜歡住那邊的人越來越多，區內有很多資金充足的投資客一直在等待位置及樓盤品質好的投資機會等等。最近類似這種項目的有Glebe的某樓盤，同樣具備了地段好、項目品質好、區域供應少但是握著錢尋找投資的成熟買家多。或許沒有人想到，Pymont後期3房斜的公寓能賣接近300萬澳元。
至於悉尼什麼區域適合買投資房呢？答案是There are a thousand Hamlets in a thousand people』s eyes. 中文翻譯是蘿蔔白菜各有所愛。你問朋友吧，一般他住什麼區會說什麼區好；你問中介吧，一般哪裡傭金高哪裡投資好；你問專家吧，專家說我買哪你跟著買就好。所以還是自己多做功課，多問問家人和自己吧，先把不喜歡的區域排除掉，列出自己大概看重的要點，先諮詢知道自己可以貸款多少，清楚自己的預算和預期，再篩選符合條件的投資房。本人實在無法準確說哪個區域投資回報最高，但是通過交流或許能讓你清楚怎麼投資比較適合你。
3. 新政策下，65萬以下的新房有15000補助，不知道你可知道什麼好的新房項目呢？可否推薦一下呢？
答：關於這個問題，建議您以平常心去買投資房，別受太多補貼政策影響。
悉尼新政真的調控能力有那麼強嗎？可能首次置業者會拚命挑補貼多的新樓盤買。但是對於投資者來說，我的建議是別把這補貼當回事兒，假如你知道有套70萬的新房，幾年後會漲到90萬，你會因為沒有區區五千塊就放棄嗎？假如有套65萬以下的新房，你明知道不漲價，你會衝著15000補貼去買么？現實是我們無法預知未來，所以還是隨緣吧，能拿到補貼的更好，拿不到的也無所謂，我們需要以這種心態去買投資房甚至是去買首次置業房。給你一個參考，西人統計出來的數據，過去利用首次置業補貼買房的人，只佔到首次置業總數的20%不到。說明local西方人買首置房，大部分不在乎補貼直接沖House Auction去，難道土生土長的澳洲人比我們移民傻？
在此不推薦任何項目，避免廣告嫌疑。有什麼投資想法歡迎私聊。
4. 投資房來說，是不是Unit的回報率能高一些呢，個人覺得House租金比較低，Apartment的費用太高，你的意見呢？
答：Unit我自己的定義是：樓層不超過四層的磚房，沒有電梯，年代較久，沒有任何配套的矮層住宅。這種類型的房屋我個人比較不推薦投資，因為這種舊式的房屋與時代脫節，不是市場主流的需求物業。House確實存在租金回報率低，但升值潛力較佳的現象。Apartment確實存在租金回報率高些，但是管理費高，升值較慢的現象。凡事無絕對，投資者買House和買Apartment都有賺錢的案例，關鍵還是看你的衡量，以及買對合適的物業類型及地段。我的建議是House和apartment
5. 聽說賣房需要就增值部分納稅？請教有關的詳細信息。
答：賣自住房不需要交增值稅。賣投資房需要交增值稅。
持有1年以內的投資房出售增值稅是利潤部分的30%，持有1年以上的投資者房增值稅減半變成利潤部分的15%。想迴避增值稅的話就是把投資者在出售前的半年改成自住房出售，就不需要交增值稅了。
6. 夫妻一個pr一個tr，可以一起買二手房嗎？還是只能買新房？需要申請FIRB嗎合同上能寫雙方的名字嗎
答：你們的情況可以聯名買房。可以買新房及二手房（需申請FIRB）。
如果是首次置業的話，在申請首次置業補貼的時候tr一方的材料不足會影響申請。建議買樓花，交房時間在等tr變pr之後為宜
7. 我想買個house，但不知道說自住好還是投資好？那個對個人最有利？
答：House一般以自住名義購買比較好。因為投資House租金回報率比公寓低，而且地皮價值超過36萬的House每年需要交地稅，House的折舊退稅比較少（因為地皮不能退稅，舊的房屋退稅額度少）。用自住名義買的好處是不用交地稅，以後出售不用交增值稅。澳洲人普遍採用的方式是買House報自住，買公寓報投資。
8. 什麼是房屋折舊稅？
折舊退稅是針對投資名義而言，新房子（房屋結構、裝修和電器）像機器一樣有40年的折舊退稅年限，每年以遞減方式的折扣，退稅金額大部分產生在前7年。比如說60萬的新房子，前7年每年有1萬塊到7千塊的折舊退稅金額，第8年到第40年每年就剩下3、4千到幾百塊的折舊退稅金額了。所以說假如你買了一個房齡10年的House，基本是沒有多少折舊的好處了。
9. 什麼時候開始找律師？去哪裡找？
答：買 House的話可以提前向中介對你有興趣的房屋要一份合同，這時候就開始需要律師了。所以律師（和貸款）建議你先找好打個招呼，先諮詢你不清楚的問題。律師一般對房屋合同收費是$900到$1500（+GST）左右。律師信息很多很多，報紙、網路或者朋友介紹都可以找到律師。
10. 銀行評估怎麼才能讓自己少付點？自己是不是要找評估師？去哪找呢？
答：你的意思是指盡量多貸款少給首付。一般House的貸款比例是80%，豪宅貸款比例會少一些。想多貸款有幾個辦法：一是可以嘗試用你已有的房屋做refinance，套出來的錢作為新房抵押的首付，這種方式最高可以貸款新買房屋總價的100%（也就是說全額貸款不用給首付）；二是（如果沒有房屋做抵押的話）可以嘗試買保險來提高貸款額度，這種方式比較不推薦因為保險費要接近1萬塊，並不是很划算。
銀行會請評估機構對你的物業做評估，你無需自己找。