重磅數據曝光！澳洲房地產迎來一個重大轉折點！澳洲投資者正在集體換賽道！新房建設貸款創紀錄新高，稅改后大量資金開始從舊房轉向新房
———前言———
澳洲房產投資市場正在出現一個非常明顯的資金轉向，一邊是整體投資者貸款快速降溫。環比減少8.6%，一個季度少了4966筆創2022年9月季度以來最大跌幅；貸款金額也下降10.2%至371億澳元。另一邊，投資者用於建造新住宅的貸款卻逆勢衝上紀錄高位。
截至6月的季度，投資者用於住宅建設的新貸款承諾達到8468筆，比此前紀錄再增加454筆；相關貸款金額接近59.94億澳元，較一年前增加超過13.2億澳元。它仍釋放出一個非常重要的信號：在澳洲稅制發生重大變化后，投資資金正在明顯重新評估買舊房與建新房的收益差異。
整體投資者貸款大跌，新房建設貸款創紀錄
這輪數據最大的反差，是投資者貸款總量下降、結構變化。ABS數據顯示，6月季度投資者住房貸款減少8.6%，其中新州下降15.5%、維州下降14.2%、昆州下降10.1%。ABS表示，連續加息以及5月聯邦預算公布的負扣稅和資本利得稅改革，都在改變住房信貸環境。
但用於住宅建設的投資貸款卻逆勢升至8468筆，不過需要注意的是這裏的數字是銀行已經批准、並被借款人接受的貸款承諾。ABS也明確指出，貸款承諾不能直接等同於實際融資、成交或住宅開工；其住宅建設還可以包括新增附屬住宅以及非住宅建築改建住宅等情況。
稅改正在拉大舊房與新房之間的差距
投資方向改變，與今年聯邦預算的房地產稅改密切相關。政府已經立法規定，從2027年7月1日起，負扣稅主要保留給真正增加住房供應的新建住宅。2026年5月12日預算公布前已經持有的投資房繼續受到保護；此後購買既有住宅產生的虧損，則不能再直接抵扣工資等其他收入，只能抵扣住宅物業相關收入並結轉以後年度。
資本利得稅也同步改變，一般個人、信託和合伙人的50%資本利得稅折扣將改為按通脹調整成本，並引入30%的最低稅率；但符合條件的新建住宅仍可選擇原來的50%折扣。政府官方文件特彆強調，新建住宅必須真正增加住房供應：例如空地建房，或者拆掉一套住宅后建設兩套或更多住宅；如果只是一拆一建，住宅總數沒有增加，就不符合優惠條件。
紀錄不能全歸咎於稅改，7月房市開始降溫
把8468筆貸款全部解釋成投資者受到稅改刺激后蜂擁建房，同樣不準確。ABS的6月季度覆蓋4月至6月，而聯邦預算直到5月12日才公布。因此，其中不少貸款在政策公布前就已經進入申請、審批或簽約階段。Loan Market負責人Sam White也表示，這批季度數據中相當一部分活動實際上早於預算，因此真正判斷稅改影響，還要看之後幾個季度。
事實上，最新7月數據已經顯示市場有所降溫。住房行業協會數據顯示，7月新房銷售環比下降3.7%，連續第三個月下滑；截至7月的三個月銷售量比此前三個月下降13.5%。不過，與一年前相比仍高出17.1%，說明年初形成的需求並未完全消失。
Loan Market內部申請數據也顯示，新建住房貸款中的投資者佔比從2025年7月的5.14%，升至今年5月7.13%、6月7.38%，但7月已經回落至6.01%。因此目前更合理的判斷是：投資者對新房的相對興趣正在上升，但高利率正在壓制整個住房市場，總需求並沒有持續加速。
澳洲人的投資方向或將改變
稅制變化還可能改變投資者未來在哪裡建房，目前投資者申請建設貸款較集中的地區，仍主要是擁有大量住宅與土地套餐的新開發區。對於投資者而言，這類項目土地、建築合同和融資路徑相對清晰，也更容易滿足新增住房供應的稅務要求。但Sam White認為，成熟城區也可能出現新的投資模式。例如投資者購買一套佔地較大的舊住宅，將原房拆除后建設兩套雙拼住宅。
由於最終從一套變兩套，項目可能符合政府對新增供應的定義，從而保留更有利的負扣稅和資本利得稅待遇。這意味著未來投資者關注的可能不再只是傳統的買房出租，而逐漸轉向土地價值、規劃條件以及能否通過重建增加住房數量。新區住宅和土地項目，以及悉尼、墨爾本等成熟城區的雙拼、聯排住宅和中密度開發，都可能因此獲得更多資金關注。
貸款創新高，不代表建房目標容易實現
更大的問題在於，貸款只是住房供應鏈的前端。從獲得貸款，到土地成交、審批、開工，再到最終竣工，中間仍面臨建築成本、融資和技工短缺等多重障礙。國家住房供應與可負擔性委員會8月最新報告指出，2026年6月季度獨立屋建築成本又上漲約2%，目前已比2021年前高出51%，近期加息和市場信心下降也可能令部分項目推遲。
委員會最新預計，全澳原定2024年7月至2029年6月建設120萬套住房的目標，可能要到2030年12月季度才能完成。與此同時，新房市場已經出現降溫信號。HIA數據顯示，7月新房銷售下降3.7%，連續第三個月走弱，雖然仍比一年前高17.1%，但近期趨勢說明高融資成本正在重新壓制購房和建房意願。HIA此前也指出，加息、國際不確定性和住房稅改帶來的觀望情緒正在削弱市場信心。
——結語——
目前可以知道，澳洲投資者並非簡單退出房地產，而可能開始從購買現有住房轉向創造新增住房。稅改正在擴大新房與既有投資房之間的稅務差異，新區住宅與土地項目、成熟城區雙拼和中密度開發，都可能因此得到更多投資資金。
但這場變化才剛剛開始。整體投資貸款仍在下降，新房銷售連續走弱，現金利率維持4.35%，建築成本又處於高位。真正判斷稅改是否成功，不能只看一次貸款紀錄，而要看這些資金最終能否轉化為更多開工和真正竣工的住宅。只有投資者從爭奪存量住房真正轉向創造新增供應，這輪改革才可能對澳洲長期住房短缺產生實質影響。
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