物業和貸款 問答專欄（11）
2012年09月04日 21:42
問：我準備買一棟新房子，把目前的自住房作為投資物業。在申請貸款時需要考慮哪些因素呢？
答：你需要考慮以下幾個方面的問題：
首先，了解目前自住房價值中屬於你的權益的部份（Equity），以評估你是否有能力從銀行獲得足夠的貸款購買新房。有兩種辦法：（1）申請新房子的貸款，同時申請要求增加對自住物業的貸款；（2）用兩套物業同時作為抵押，申請一個新貸款以滿足借貸需求。
其次，如果用兩套物業作為抵押申請一個新貸款，這個貸款產品應該至少包含兩個部份。一部份是老房子尚未還清的貸款，另一部份是準備用來購買新房子的貸款。要確保將兩部份貸款分開，這樣將來無論用哪套房子作為投資房，你都可以用投資房的利息抵減所得收入，獲得退稅。
最後，你還要考慮稅務規劃，在這方面最好向你的稅務會計諮詢。如果你目前自住房的貸款已經還清了大部份，那麼其負債就降至最低。如果你用這套物業作為抵押獲得貸款購買新房，那麼新的貸款就算作為個人自住房的負債，即使你把用來抵押的物業作為投資物業。決定是否是投資物業看的是你的負債用途，而不是用作抵押物業的性質。這樣一來，你的個人自住房負債就會很高，而投資負債就會很低。從稅務規劃的角度看，這種策略不是最有效率。需要提醒的是，你應該向專業稅務會計進行諮詢。
本欄目獲得State Custodians Mortgage Company公司許可翻譯轉載。State Custodians Mortgage Company公司剛獲得Your Mortgage Magazine全澳貸款服務2012年度大獎。
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