2014年房產投資出擊：風險與機會盤點
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澳洲房市在剛剛過去的2013年經歷了沉寂四年後最大幅度的復甦和增長。澳洲統計局最新公布的數據顯示，悉尼成為全國房價增長的引擎，獨立房房價大 增15.2%，單元房也攀升11.6%，其房市的強勁勢頭拉動全澳房價增長了9.8%。RP Data的數據更為樂觀，全澳房價總體上漲了9.8%，中位價升至54萬。
不過，繁榮的房市同時也引發了系列頗具爭議性的話題。隨著房價的 迅速飆升，市場泡沫、住房可負擔性、首次置業難、海外投資買家熱也成為媒體和業界熱議的關鍵詞。跌至50多年最低紀錄的現金利率被普遍認為是推動市場的主 要動力，但在澳洲經濟前景重重挑戰的背景下，置業者最關心的問題是，房市復甦還能持續多久，置業投資需要留心哪些風險和挑戰？
澳知名房產投資月刊《Your Investment Property》在2014年首期對該話題徵詢了業內專家的觀點，並對各州府城市在新一年的房市走向作了全面深入的剖析預測。本期摘選對全澳總體，以及悉尼和墨爾本的房市的分析。
2013年房市回顧
大多數的業內分析人士都認為，從總體上看，澳洲房市在2012年中期就進入了拐點，去年的表現只不過是低利率和長期供不應求壓力雙重作用下的需求釋放的結果。
澳洲房產監測機構（APM）的資深經濟學家韋爾森（Andrew Wilson）表示，市場在過去3年一直低迷，但在2013年市場的供需動力發生的了根本性的逆轉，但具體到州府城市存在很大差異。從全年看，供不應求的市場表現出色，而需求不足的城市則相對疲軟得多，而且只有極個別的城市表現出了強勁需求。「儘管全澳房市的總體走向是一致的，但呈現出多速動力，市場活動的差異很也大。」
知名研究機構BIS Shapnel的數據顯示，受需求不足推動，悉尼、柏斯和達爾文的房價都上漲顯著，而墨爾本多少是一個例外，其市場增長在很大程度上受益於低利率，而不是強勁需求。柏斯的價格增長也反映了一個普遍的趨勢：市場需求更多來自投資和升級需求，而不是首次置業者，這與以往趨勢不同。歷史上看，低利率首先推動首次置業需求，但2013年的市場主體卻是投資者和升級住房者。
韋爾森說：「很多人認為現在仍然處於入市良機，很多城區的房價仍然低於3年前的水平，從投資者的角度是非常好的機會。」
2014年房市預測
2014年房市預測要點
供給短缺的市場仍然繼續增長；
受益於礦產投資熱的州府城市房市增速將放緩，但仍將保持適度增長；
利率仍將保持在低位；
經濟增長速度將進一步放緩；
就業市場疲軟，失業率很可能小幅升高。
非投資需求將回升
與2013年不同，今年房市的非投資需求有望改善。澳洲銀行經濟學家卡寧頓（David Cannington）認為，剛剛過去一年首次置業者的缺失更多反映的是全球金融危機后住房信貸市場的疲軟。他說：「房貸增長一直徘徊在歷史低位。這部分是因為在金融危機后信貸機構提高了放貸標準，部分和澳人的這些年來的謹慎心態有關。」
卡寧頓補充說，金融危機后，儘管新批房貸額僅實現了適度增長，但房貸違約率控制在低位。這意味著，很多家庭有充分的還貸能力，因此2014年將有更多首次置業者入市。另一個支持數據是，在過去5年，家庭收入保持持續增長，且幅度超過了房價上漲，尤其在悉尼，這會增強很多人的入市信心。
另一個基本事實是，各州政府十分重視首次置業者需求，因此這直接支撐著中低端入門級市場，並且會進一步帶動對更高端物業的升級需求。
移民潮減弱將影響本地住房需求
在剛剛過去的一年，海外買家，尤其是中國買家對澳洲房產的強勁需求引起了廣泛關注。澳洲本地的人口增長和移民潮成為了房市需求的重要支撐。其中，來自海外的新移民直接拉升了自住購買和租房需求。
但在新的一年，全澳絕大部分州和行政區的凈海外移民增長預計將放緩，唯一的例外是新南威爾士州。保險巨頭QBE在其2013-2016年澳洲房市展望報告中預測，移民增長降幅最大的很可能是西澳。這是因為「隨著礦業投資高峰預計在2013年觸頂，海外移民規模很可能開始減弱，而隨著項目完工，更多人口將撤出，持有457簽證的技術工人也將回到自己的國家。」該報告還預計，在接下來的今年，前往昆士蘭和西澳的州際移民規模也將減弱。
不過，聯邦證券（CommSec）的經濟學家塞巴斯蒂安（Savanth Sebastian）稱，由於澳幣匯率持續走低，海外對澳洲房產的需求不可能減弱，悉尼、墨爾本及柏斯很可能在未來幾個月內掀起新一輪房產搶購熱潮。他說：「隨著澳幣的貶值，從海外投資角度來看，澳洲的吸引力日益突顯，而這或許會體現在房市上。這股熱潮的規模可能會更大，尤其是在全球風險偏好改善的當下。」
存在泡沫隱患 尚無直接威脅
對新年房市預測不可避免的另一個話題自然是市場泡沫。
不過，大多數專家並不認為這是一個迫在眉睫的威脅。安保（AMP）集團的首次經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，「如果房價上漲過猛，風險總是有的。如果全澳的房價漲幅超過了10%，那就不會是件好事，就會出現泡沫風險。」
儘管奧利弗認為澳洲房市存在泡沫風險，但大規模的開發活動將有助於抑制價格漲勢，減緩泡沫風險。
新南威爾州房市預測
幾乎所有的受訪人士都看好2014年的悉尼房市，但在增長持續周期和價格漲幅的預測上存在分歧。
APM的首次經濟學家韋爾森認為悉尼的這波上漲潮將持續到今年6月，之後漲幅將大幅放緩。他說，悉尼房價的上漲在很大程度上是受需求不足的推動，但同時借貸能力是另一個決定性因素。儘管利率處於低位，但目前的房價漲幅超過了收入上升速度，惡化了住房的可負擔性。
房產數據分析機構PR Data的分析師庫舍爾（Cameron Kusher）表達了類似的觀點。他提出，很多預測忽略了房市的季節波動性，並認為悉尼市場在去年後兩季的火爆態勢難以為繼。已被推至高位的房價也很快將成為上漲的制約因素。他預計最早的第二季度市場需求就將回落。
2014年房市走勢展望
供需力量對比
1．利率與需求
從歷史數據看，在官方利率保持低位的期間，悉尼和墨爾本房市都是最明顯的受益者，去年也不例外。但與以往不同的是，悉尼的首次置業者沒有表現出以往的活躍，而投資者成為了市場需求的主導，這在2012年已初露端倪。
BIS Shrapnel機構的執行董事梅樂爾（Rob Mellor）稱，在悉尼的二手房市場上已幾乎看不到首次置業者的身影。他將此歸結為政府的政策導向，從2011年10月起，新州取消了對首次置業者購置二手房的補助。
QBE的《2013-2016年澳洲房市展望報告》的數據顯示，投資者需求是房價上漲的主要動因。從2012年中至今，悉尼內城區房價上漲了13.7%，中環城區房價的漲幅為8.5%，而在以首次置業者需求為主的邊遠地區，房價漲幅僅為3.1%。
韋爾森認為，投資需求迅速上升將導致房價漲幅超過租金漲幅。隨著價格持續上漲，租金回報將下降，這將弱化投資需求。一旦投資者退出市場，悉尼房市的強勁增長也將消失。他說：「我們已經看到悉尼的租金回報開始回落。一旦回報率跌至4%，投資者購買悉尼物業的動力也將大大減弱。」
2．供給嚴重不足
儘管悉尼房價遠遠高過了其它州府城市（悉尼目前的獨立房中位價升至63.5萬，比堪培拉高出9萬，比柏斯高出11.5萬，比墨爾本高14.5萬），但嚴重的供給不足很可能繼續推高房價。
澳洲統計局的數據顯示，整個新州目前在建住房套數與需求之間的缺口接近5萬套。儘管開發速度有所加快，但仍然無法滿足截至2016年的需求量。
BIS機構預測，到2015年悉尼住房供需缺口將升至5.5萬套，至2016年將小幅回落，但仍高於5萬套。 BIS的分析師Angie Zigomanis說，新州和悉尼房價上漲的最大動力來自長期的供給不足，市場上仍存在大量被抑制的需求。
新州經濟前景
新州經濟最大的挑戰是失業率的上升。新州政府預計2014年全州失業率將升至6.25%，這是2002年9月以來的最高值。失業率還將進一步影響消費者信心，並進而導致住房需求回落。
暗淡的就業市場促使許多分析師下調2014年悉尼房市的增長預期。針對部分人士對2014年房價漲幅可望達到20%的預測，韋爾森說，要達到這一漲幅，失業率必須低於5%。他說：「推動工資上漲的因素是勞動力短缺，而只有工資上漲才能保證買家有更好的支付能力。通常只有在收入上漲之後，房價才會上漲。如果收入增勢受到抑制，價格就沒有增長的可能。」
房價上漲前景
韋爾森認為，2014年悉尼房價將在前兩個季度延續去年的強勁勢頭，之後漲幅將減弱。他提醒投資者入市應謹慎。他說，「要提醒的是，悉尼房市在過去20年的年漲幅最高也只有22.7%，那是在2002年，第二高紀錄17.4%發生在2001年，但在之前，悉尼房市已經沉寂多年。」
QBE的《2013-2016年澳洲房市展望報告》預計悉尼房市在2014年將保持穩定上漲，全年漲幅6%，之後隨著經濟好轉，以及供給的持續短缺仍將持續。在2013-2016年期間，悉尼房價總漲幅預計達到19%。在2016年後，住房供給增加將緩解上漲勢頭。
專家投資貼士
Sam Saggers，Positive Real Estate集團首席執行官
選擇設施完善，以自住需求為主的城區；
選擇鄰近高價區的城區，利用漣漪效應；
選擇1985年後建成的物業以享受折舊退稅優惠；
如果選擇悉尼內西區，選擇有翻新潛力的物業；
考慮在紐卡素（Newcastle）投資有細分潛力的土地
維多利亞州房市預測
墨爾本房價在2013年上漲了7.7%。考慮到其2012年7.1%的跌幅，全年空置率以及新房供給的上升，這一數據多少有些令人意外。BIS機構的茲國曼尼斯（Angie Zigomanis）將這一結果歸結為低利率推動改善的購買力以及還算令人滿意的就業率。
與悉尼類似，墨爾本的內城區經歷了最強勁的需求，全年物業中位價上漲了7%，中環城區的年漲幅為6%。韋爾森表示，儘管失去了部分製造基地，出口市場萎縮，墨爾本經濟在過去18個月中的表現仍屬良好，其大部分動力來自營建業，尤其是市中心的公寓建設。
那麼，墨爾本房市能否在新的一年延續這樣的勢頭呢？
2014年市場走勢展望
市場增長面臨很大不確定性
儘管墨爾本房市在2013年表現不俗，但大多數受訪專家對其前景持謹慎態度。理由如下：
● 開發勢頭不減，大量新建物業將陸續上市
BIS機構的茲國曼尼斯（Angie Zigomanis）表示，墨爾本在建的新物業（大部分為公寓）仍處在高位並將陸續上市，因此在中期很難看到市場的復甦。他說：「在未來12個月，內城區將有更多新房待售。很多大型開發將陸續竣工，市場上的公寓供給將大幅增加，這無疑會進一步加大公寓市場的供給壓力。」
對於投資者來說，這意味著公寓投資者短期內不太可能獲得投資收益，而且要做好長期持有物業的準備，至少一個甚至兩個市場周期。AMP集團的經濟學家奧利弗（Shane Oliver）的判斷是，市場最終會消化這些過剩供給，但目前確實是一個不可忽視的制約因素。
● 製造業仍面臨壓力
儘管澳元匯率下降有助於緩解生產和出口商的壓力，但在未來2-3年，由於澳元仍偏高，營建活動放緩，製造業作為維州經濟的主要支柱，仍將面臨不小的增長阻力。
● 房市復甦或只是曇花一現
很多業內人士同時警告，鑒於供給過剩、租賃需求走弱以及經濟疲軟，2013年墨爾本房市的復甦不太可能持續。住房產業協會的首席經濟學家戴爾（Harley Dale）預計，一旦利率回到上升通道，墨爾本的房價漲幅將大幅下降。「墨爾本目前的房價漲勢不太可能持續下去。在未來12-18個月，漲幅將顯著下跌。」
● 經濟增長疲軟 失業率將上升
從更大背景看，維州落後全國水平的經濟增長速度和逐步走高的失業率將成為房市復甦的更大制約因素。茲國曼尼斯說，維州經濟的很多領域都面臨壓力。「我們沒有大型礦業項目，我們沒有大型的基建項目。而類似曼寧頓半島鐵路工程的這樣的基礎設施項目的吸納就業高峰期也已經過去。」
此外，未來2-3年，提供大量就業的公寓項目也陸續竣工，失業率預計將進一步攀升。他預計維州未來幾年的失業率將繼續走高。
● 空置率將繼續攀高
公寓供給過剩的另一個後果就是未來1-2年的空置率將只升不降。除非對公寓的需求出現意外大幅上升，公寓業主的招租和轉售都會面臨相當的難度。
● 海外投資者導致價格虛高
2013年，很多海外投資湧入墨爾本房市，拉高了部分城區的房價。但這並非正常的需求，因此對房市的持續增長構成了另一個潛在威脅。
人口增長是亮點，仍有投資機會
儘管市場增長前景不容樂觀，但仍有保持樂觀的亮點。其中最大的就是維州依然強勁的人口增長，這將支撐市場的長期需求。此外，澳元匯率繼續走低，以及一些大型基礎設施項目的推進也對經濟和房市創造積極的動力。
BIS機構的茲國曼尼斯說：「從澳洲統計局最近一次公布的人口數據來看，我認為維州的人口增長速度居於全澳的首位，來自其他州的人口入遷規模深知創下了10年的最高。」德勤的預測報告也看好維州的人口增長前景。
專家投資貼士
Sam Saggers，Positive Real Estate集團首席執行官
在距離市中心10-20公里的城區購買大面積的土地；
尋找有翻新增值潛力的物業；
利用漣漪效應，發現價值被低估的城區；
研究墨爾本城市規劃，尋找有增值潛力的機會；
考慮在邊遠地區低價入市。
Cate Bakos，Positive Real Estate集團維州Empower Wealth公司負責人
在出手前了解市場空置率；
分析市場增長；不要誤以為人口增長就會自動推高房價；
選擇好的物業租賃經理；
不要把目標放在尋找便宜的物業，並因此錯失機會。正確的做法是以市場價格購入合適的物業。
不要就近購買，放寬眼界，廣泛搜尋符合投資原則的物業。
注：本文經許可轉載自《Your Investment Property》雜誌2014年1月期，了解更多信息，可登陸http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/。訂閱雜誌，可電話：02 8437 4731或電郵：[email protected]
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來源：看中國