為什麼布里斯班的房價還漲不起來？
來源：澳洲房產大全
主編寄語
作者Kevin YU，國內浙江大學畢業的高材生，也是澳洲房產圈內我眼中真正的投資顧問，所謂的「真正」，即不僅停留于房屋本身，區域本身，而是投資本身，這點很重要。
希望Kevin的文章能給大家帶去價值。
這是澳洲房產大全第527篇原創文章
很多人都認為，過去幾年的澳洲房產市場經歷了一輪上漲高峰，其實嚴格來說，與其說是澳洲的房產漲了，不如說是悉尼和墨爾本的房價漲了。因為除去這兩大門戶城市的風光無限，其餘城市的房價可以說是表現平平，像珀斯這樣的大城市，房價比起十年前甚至是有所下降的。
不過，如果說珀斯的房價表現差勁是由於礦業泡沫的破碎讓人可以理解，那麼澳洲另一個被寄予厚望的首府城市布里斯班的房價表現，則不能讓人滿意。
根據Domain的數據顯示，十年前，布里斯班的獨立屋中位價是42萬，而今天這裏的的獨立屋中位價在67萬左右。以十年的漲幅來說，這裏的表現只能算是一般，而過去一年，當地的獨立屋價格上漲幅度也僅為1.2%。
今天，人們對於布里斯班的看法是呈兩極化的。
看好它的人認為這裏的房價可負擔性比起悉尼墨爾本來說強很多，城市發展也有諸多利好因素，因此未來房市一定走好。
看不看好的人，會說這裏的供大於求，尤其是內城區的公寓市場，早已經是許多媒體隔三差五地要拿出來抖一抖的包袱。
我絕不敢說自己對布里斯班房地產市場了如指掌，但我想，可以從我自己這些年來觀察到的現象，和身邊投資人的故事，來說說我對這個市場的看法，供大家參考。
比供應量更值得關注的
一上來，我們就來談談你最關注的，所謂布里斯班市場供過於求的問題。
不可否認的是，過去幾年，布里斯班當地政府的確在公寓審批方面曾經批准了不少新建公寓，這些公寓的建設交房高峰期將在2017-2018兩年之內到來。
之後，許多機構都預測，供應量將會出現下降。主要原因在於目前的新建公寓審批量和新開工量已經大幅下降。
（RPData數據顯示，未來兩年左右是布里斯班公寓實際交房的高峰期）
但是，說到公寓供應量，悉尼和墨爾本的供應量難道比布里斯班少嗎？尤其是墨爾本，據說那裡的CBD里，中國人的比例已經快上升到人口組成第一名了，許多超高層建築也都在建造或者交房中。
但就我所知，墨爾本CBD的公寓空置率已經下降到了十年來的最低，許多高層公寓一交房，就有數百人排隊等待租房。很可惜，這樣的場景在布里斯班你是看不到的。
所以，供需其實是一個相對的概念。與其說布里斯班的公寓供應量太多，我倒認為不如說是這裏的需求太弱！
同樣的建造業大boom，出現在了悉尼和墨爾本就沒有太多的問題，更何況這兩大城市的供應量要遠遠高過布里斯班。但布里斯班每年目前一萬套左右的供應量，就已經被稱作oversupply。
一萬套是什麼概念，在天朝的某些大型城市改造項目，一個小區可能就有這麼多套房子吧。
真正造成oversupply的說法大行其道的，恐怕和布里斯班當地的人口增長速度還不夠快，中心城區租房需求還跟不上有關。
目前悉尼和墨爾本每周的人口增加都在1500-2000左右，而布里斯班每月的人口增加才只有3000多一點，而人口增加的速度，背後反映的則是一個城市和一個州的就業和整體經濟情況。
所以，如果您也關注布里斯班和昆士蘭的房產投資，那麼最好不要只關注當地的房產新聞，更要多留意當地的整體經濟。
買房就相當於買了一個城市的股票，沒有一個城市的房價上漲，不是受益於當地經濟水平的上升。如果未來布里斯班的房價起飛，那一定是在當地的經濟騰飛以後，才會出現的結果。
（要想做好房產投資，那就多看書看報，多學習吧）
其實不是沒有漲，而是你沒有買對
說到這兒，可能有一些朋友看了就更不爽了。索性要是一碗水端平了，大家都不漲，那倒也死心了。但現實永遠就是這麼殘酷，別人的房子漲，只有你的房子不漲…
這不，這些年來在布里斯班的房產市場上，依然有一些suburb的表現是非常不錯的，尤其是高端的自住市場，漲幅可以說可圈可點。
在離市中心不遠的St Lucia，過去12個月的獨立屋中位價，從100萬上漲到了120萬，傳統富人區Ascot，一年內的房價上漲了也有12.8%。
（同樣屬於布里斯班的區，這個表現不丟人吧？）
如果你沒有購買百萬豪宅的實力，實際上也不是沒有機會。我的一位好朋友，在過去兩年內，在布里斯班所在的昆士蘭東南區域內，購買了三套獨立屋。
他所去到的suburb並非是Ascot這樣的明星區域，但是他所買的房產的租金回報率非常好，都在6%-7%左右。
他的理念是，目前這樣的高租金回報率，在悉尼和墨爾本幾乎不太可能找到。一旦未來昆州的房價起飛，那麼他已經提前布局。總之，資本增值和租金回報，你總得圖一頭。
再來說說公寓市場。公寓市場的情況實際上一直隨著市場供應量的變化而變化。如果目前看到的新開工數量驟減的情況能夠繼續保持，那麼1-2年後的市場將會重新保持平衡。
不過，我倒是最近看到一個比較有意思的說法，說布里斯班的某一種公寓嚴重供不應求！
原來，隨著越來越多的澳洲人選擇公寓式的居住方式，在布里斯班當地，也有一些downsizer，希望住到那些設施設備齊全，出門交通方便的公寓中。
但是，他們一般需要的是那些至少有三間卧室的，有足夠室外空間的大戶型。也就是說，如果你買得起布里斯班的大三房公寓，或者penthouse，那麼這種公寓絕對沒有oversupply，放心大胆買…
布里斯班人不住公寓？前總理陸克文剛花800萬在那買了個公寓，呵呵
好了，布村的房市就先聊到這兒吧。總之，我認為昆州房產作為一個投資地來說，如果選擇的項目合適，至少是一種安全的投資地。因為當澳洲進入利息上升通道時，我認為悉尼和墨爾本的房價，將比布里斯班面臨更大的挑戰。
但至於說布村的房子能漲到哪去，那就拜託當地的政府多花心思，把當地經濟好好搞上去，別整天想著rezone賣地，讓人操心。
今天的文章就是這樣，感謝閱讀。