每日地產 | 悉尼QVB 11億故事，基金巨頭罕見的資產交換
來源：每日地產
澳洲零售信託基金Vicinity Centres近日與新加坡主權基金GIC（新加坡政府投資公司Government of Singapore Investment Corp）達成了價值11億元的資產交換協議。Vicinity Centres是全澳第二大購物中心業主，此次資產交換將有助於其調整投資組合，以應對亞馬遜入澳帶來的挑戰。
此次交換一方涉及到悉尼內城三家最有名、最有價值的購物中心：The Queen Victoria Building（維多利亞女王大廈）, The Galeries、The Strand Arcade。另一方則涉及到北岸Chatswood區佔地面積巨大的Chatswood Chase Sydney購物中心。
價值105億元的Vicinity和新加坡主權財富基金GIC已經是眾所周知的合作夥伴，雙方此前已圍繞數個高端零售物業展開合作，其中包括Emporium Melbourne。
現在，這兩家房地產巨頭通過資產交換來鞏固彼此之間的聯繫，這對房地產行業來說是一件稀罕事。
Vicinity將用其擁有的Chatswood Chase Sydney購物中心49%的股份換取GIC擁有的QVB、The Galeries 、The Strand Arcade三家購物中心總共50%的股份。
Vicinity擁有的Chatswood Chase購物中心價值5.623億元（*49%= 2.75527），GIC擁有的三家購物中心總值5.56億元（*50%=2.78）, 交換過程中產生的價值差額將由現金來補足。
根據協議， Vicinity將繼續管理Chatswood Chase Sydney中心，並將在交易達成後接棒市中心三家購物中心的物業管理。
悉尼內城的三家中心將受益於在建的市中心輕軌項目。交換完成後，Vicinity總資產中CBD物業的份額將從11%上升至15%。
重要的是，在 QVB，Strand、The Galeries三家中心，消費者在專賣店消費很高，這將把Vicinity的專賣店銷售率提高5個百分點。專賣店是一個非常關鍵並備受關注的零售類別，因為零售物業業主目前在這個領域遭遇阻力。
Vicinity總經理Angus McNaughton告訴AFR： 「這都是為了提高未來的抗風險能力。」
「這些資產與傳統購物中心相比有很大差異，這三家購物中心能輻射到包括遊客、CBD、本地居民在內的三重市場，這三重市場在CBD地區增長都十分強勁。這種類型的資產通常也不太受網上購物影響，是我們為確保投資組合能經得起未來的考驗所做的一部分努力。」
此次交換也給Vicinity帶來了一組位於悉尼中心區的CBD高端物業，可以與其在布里斯本、墨爾本已經持有的類似資產形成匹配。
此外，這筆交易也為Vicinity最大的資產之一Chatswood Chase購物中心引入了一位資本合作夥伴，這個購物中心有相當大的上升發展空間。
McNaughton先生說： 「那裡（Chatswood Chase）有很好的機遇，他們（GIC）感興趣的就是這一點。」
GIC房地產業務首席投資官李國坤（Lee Kok Sun）證實，GIC確有在澳洲擴大投資組合的打算。他表示： 「此次交換取得Chatswood Chase Sydney的股權，使我們能夠獲得新的發展和提升機會，這是一家高質量的主要區域性購物中心，擁有強大的現金流量。我們此前已經和Vicinity合作過Emporium Melbourne 和 Myer Bourke Street兩個項目，也期待加強雙方的長期合作關係。」
近年來，Vicinity在為其投資組合尋求資本合作夥伴方面創下了良好的記錄，曾和Stan Perron（澳洲富豪榜上榜者）等投資者合作。
仲量聯行（JLL）的Simon Rooney表示，此類資本合作是零售物業市場的一個主題。
Rooney先生說： 「「由於主要業主希望降低槓桿，重新平衡投資組合，並縮小在單個大型資產中的風險敞口，我們現在看到，在大型資本交易中進行戰略合資已經成為一種明顯的趨勢，並且這種趨勢還在上升。」 他表示：「這也意味著，投資者可以獲得更具流動性的高質量資產股權，同時資產類別更多樣化，資產管理也更為完善。」