房價會平穩下滑，還是硬著陸?
來源：澳房匯
雖然Jason Grasso的房子在危機後過了一段時間才升值，但他並不擔心。圖: Pat Scala
有明確的跡象表明，失控的房地產市場在大部份首府城市終於放緩，而投資者也採取觀望態度或找尋其他地方投資。
悉尼的房價已經連續三個月下跌，墨爾本和布里斯班的房價持平。在經歷了近兩年的瘋狂增長后，這是一個巨大的變化。荷伯特似乎是房價仍在飆升的唯一首府城市。
外國買家(主要是中國人)幾乎全部撤出，在悉尼和墨爾本的主要地區，拍賣清出率已經從瘋狂上升回到了正常水平。
問題是: 房價會平穩下滑，還是會出現硬著陸?
10年前，經驗豐富的住宅物業投資者驚恐地目睹了次貸危機在美國爆發，但他們相信這次房價會平穩下滑，至少在人口不斷增長的非豪宅區是這樣。而且，監管機構施加的一些降溫措施似乎有助於減輕帶來的打擊。
投資顧問和金融家Trevor Loewensohn表示，政府已經非常努力地通過一些限制的措施令房市緩慢過渡。
儘管很多人們繼續背負著房貸債務，但只有那些在房市周期後期買房的人才會受到影響，這情況並不普遍。
Loewensohn不僅經歷了2007 – 08年的危機，他在投資的30年經驗中還包括了2007年的信貸緊縮中受到了沉重打擊的Babcock & Brown。
Loewensohn認為，雖然住房債務很高，但利率仍然很低，而且可能維持在低水平。如果實際通脹沒有上升，儲備銀行就不會提高現金利率。此外，房地產市場有健康的基本條件，就是對住房的需求強勁，而供應正在上升以滿足需求，也沒有大規模的供應過剩情況出現。目前貸款機構面臨巨大壓力，政府也努力冷卻市場，所以市場不太可能過熱。 他指2007 – 08年的情況「比現在更泡沫化」。
儘管Loewensohn預料不會出現大幅調整，低回報意味著他暫時不會投資住宅地產。業內數據顯示，扣除支出之後，悉尼住宅市場的租金回報率可能低至百分之1。
現年31歲的Jason Grasso自18歲起就一直投資于住宅地產，他預料房市不會出現崩盤。
Grasso在墨爾本和布里斯班有8套獨立屋和公寓。他毫髮無損地渡過了2007 – 08年的危機，並相信除了特定區域的小修正外，目前的市場仍處於最佳狀態。他認為這在一定程度上是由於金融監管機構限制投資者貸款和只付利息貸款所致，澳洲金管局在信貸控制方面做得比其他機構好，而房地產市場的強勁基本條件也有幫助。已有相當數量的投資者來到澳洲，相信還會繼續有投資者來這裏買房。
即使在2007 – 08年的危機期間，Grasso也以長遠的目光看待投資，無視任何價格波動，繼續專註在人口增長的地區作投資，並以最少百分之20的首付來買房。他購買的物業包括墨爾本Williams Landing和Point Cook的兩套獨立屋。這兩個地區現在都在蓬勃發展。他指那些沒有擁有豪宅的人當時沒有受到影響。最重要的是要買適合的房子。
這些物業過了一段時間才升值，但他並不擔心，因為他是作長遠的投資。
Grasso預計，目前位於適當地區的獨立屋房價不會出現大幅回調，但他對公寓市場並不樂觀，並指在那些有「大型公寓樓」和承諾的基礎設施沒有成事的地區，房價將出現百分之5至10的調整。
像Loewensohn一樣，Grasso現在是一名全職投資者，他的Spectre Property業務已經從住宅物業轉移到更高的回報的物業。他正在開發倉庫。
悉尼投資者Ash Oz幾年前辭去了她在Centrelink的工作，以便管理她的12套投資物業和經營一家投資諮詢公司，她也希望房市會軟著陸。她認為澳洲東岸城市的價格將會持平。
現年43歲的Oz在1998年的第一次投資是悉尼的雙連屋。她認為在經歷了最近爆炸性的增長后，現在的需求並沒有那麼強勁，因為供應已經趕上來了。
她指雖然許多投資者為他們的物業花了很多錢，但仍然可以保值，只要物業不是在有很多開發項目的CBD。
和Grasso一樣，Oz的投資方式也非常保守。她只投資于墨爾本和布里斯班城區的獨立屋和聯排別墅。
新形勢的關鍵似乎與世界上最成功的投資者巴菲特的著名格言差不多:只投資於你所理解的東西。