三城規劃出台, Parramatta地區第二CBD已成往事？
來源：澳洲第一傳媒
2015年初頒布的悉尼未來戰略規劃為Paramatta 及其周邊地區賦予了重任，在Paramatta建設第二CBD以及促進周邊區域城市中心化，讓當地一度成為投資者及購房者的焦點。
然而，最近筆者登錄規劃局官網瀏覽資料時發現，隨著2018年的到來，悉尼未來戰略規劃政策已經悄然更變，以往以新CBD為賣點的戰略規劃已經成為了往事。
換言之，大力發展第二CBD及周邊地區的構思，已經被新一輪的規劃構想而取代了。
那麼，Paramatta在未來規劃中被「拋棄」了嗎？，現在就做此結論或許還為時尚早。事實上，新頒布的戰略規劃格局比原來更高、更大。
原來的規劃中的頭等大事「第二CBD」戰略，在新規劃文件中只是「目標之一」。隨著坐落於悉尼內陸深處的第二機場開始施工，新規劃希望以機場作為促進發展的強大引擎，圍繞機場將悉尼廣闊的西區內陸打造成一個空港城。
這樣一來，悉尼將成為一個擁有兩個CBD，一個空港城，兩個國際機場的大都市圈。並且在區域劃分上將悉尼分為三個城市：
以現有CBD為中心的東部海港城
以ParramattaCBD 到奧林匹克公園一線為城市中心的中部河灣城
以西悉尼機場和Badgerys Creek空港城為城市中心的西部綠地城
新規劃中與之前最大的不同是將悉尼第二機場從「從未提及」，提升到了城市核心基礎設施的重要高度。
並藉此在規劃上將西區新放出的大片城市化用地服務於空港城建設，而不像之前構思的那樣作為第二CBD輻射到的居民點。
而Paramatta，由於其在以往規劃中都被「賦予重任」，因此在公共交通，道路設計和基礎設施建設上有著良好基礎，將繼續擔任區域核心的角色，服務並帶動周邊地區發展，其中包括了幾個華人大區：Bankstown、Epping 和 Rhodes等。
Source：Department of Building & Environment
而目前悉尼最繁華的東部海港城，由於坐擁城市裡最好的資源，存在著種種城市病。
因此政府希望另外兩個區域通過都市化而崛起，能為現在的悉尼東區減輕壓力，使東區發揮自身優勢，發展成國際級都市。
那麼，在新規劃的制定背後，又有著哪些必須考慮要的因素和迫在眉睫需要解決的問題呢？
人口壓力：目前悉尼總人口約為560萬，而根據人口增長的趨勢，2056年時悉尼的總人口將翻倍，達到800-1000萬。
根據最近一次人口普查公布的數據，目前悉尼有接近50%的人口住在東部海港城內，剩餘人口分布的密度，則圍繞城市主要交通線路，自東向西逐步降低。
東區擁有悉尼唯一的CBD的同時還擁有全城最方便完善的各項設施，使東部海港區城成為最受歡迎的居住及辦公地點，因此也直接導致了東區的用地緊張。
Source：Build Sydney
用地緊張：同樣的一套兩房公寓，在悉尼東邊的高檔住宅區要價90萬上下，而在悉尼西部的Penrith則只需50萬上下。
事實上，多份統計都指出，沒有90萬的預算，想在悉尼CBD 40公里以內安家落戶，基本上難以做到。
因此，居住在悉尼東部，尤其對於有住房需求的年輕居民來說，接近於難以負擔。未來人口翻倍后在悉尼東部和中部地區生活需要的成本，必會更高。
正如上圖顯示的那樣，悉尼CBD40公里內房價中位數已經超過80萬。
交通壓力：
悉尼的交通壓力主要源自於兩方面，道路運力和居民活動軌跡。
悉尼目前560萬總人口中有近40萬人，每天在海港大橋兩邊的南北悉尼市內工作。但通勤者們的居住地，卻覆蓋了大悉尼都市圈所有的地點。
換言之，南北悉尼內及其周邊公路和公共交通設施，需要在早晚兩個高峰期，加起來3-4小時內服務40萬甚至更多市民。
而悉尼東部港灣城作為歷史悠久的老區，城內大多數道路的規劃始於一百五十多年前，在那個使用馬車的年代或許綽綽有餘，但是到了車輛普及率如此高的現在，則明顯的體現出運力上的不足。
區域發展不平衡：
東部的人口扎堆也讓公共以及私人投資都更加青睞東區，不管是餐飲、文化，娛樂還是教育，東部的資源都比悉尼其他地區更加豐富。
與此同時，其他地區當地經濟的不景氣或者小規模，也迫使住在其他區域的居民有時候不得不長途跋涉到東部來豐富自己的生活，或是接受教育，得到增值。
圖片來自澳洲統計局，顯示了悉尼各地社會經濟指數排名
生活成本：
成本中不僅有經濟成本，還有時間成本。同樣在市中心商務區工作，住在東部海港城市的居民上班路上花費的時間普遍在30-45分鐘之間。
而住在中部及西悉尼地區的居民則要花費至少一小時。正如下圖中體現的一樣，以開私家車上班的居民為例，只有住在M4高速走廊沿線以及東部海港城的居民，才有較大可行性可以半小時內到達位於商務區的工作地點。
而節省下來的時間成本，則需要支付更高的經濟成本。
把位於CBD南部的Zetland與悉尼西南區的Liverpool兩區比較。前者每周租金是後者的一倍，而Zetland居民每周需要還清的房貸也比Liverpool居民高40%。
基於以上現實存在切急需解決的問題，以及在大多數居民日常生活離不開基礎設施服務，固定工作地點這兩個前提條件下，政府經過各方協調后，在制定新規劃時兼顧了這些要點：
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盡量讓新增人口能享受到與悉尼東區一樣的便利生活；
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為所有地方的居民提供一個30分鐘內路程就滿足日常生活需求（包括工作）的生活圈；
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讓住房市場達到可負擔性強，可選擇住房種類多這兩個條件。
為了讓規劃如期實現，政府集各部門之力，打出一套包含了基礎設施、土地開發和規劃控制的「組合拳」。
圖為主導新悉尼規劃的Greater Sydney Commission（悉尼規劃委員會）主席 Lucy Hughes Turnbull
在新增基礎設施上，政府計劃通過改變城市「經脈」來塑造出新城市面貌，具體項目包括了West Connex高速，西悉尼機場，CBD及Parramatta地區light Rail和繞城地鐵（SydneyMetro）等對城市產生深遠影響的交通項目。
使未來劃分出來的三個都市相互之間有高速和地鐵聯繫，但是內部又有電車及巴士幫助區域內出行。
在土地開發上，政府計劃將現西悉尼的城郊綠地通過重新劃分功能（Rezone），從農業用地轉為住宅及商業用地，並通過完善當地基礎設施，使當地達到接近現悉尼東區的生活便利程度。
最終使西悉尼地區居民能夠像中部及東部居民一樣做到生活工作都在當地，即在半小時內解決一切事情。
在規劃控制上，政府通過更新住房標準，鼓勵開發商嘗試開發除了獨棟平房和公寓以外的其他類型住房。
增加住房數，提升可負擔程度的同時，也保證悉尼的住房多樣化，能夠契合各個不同的社會群體。
那麼，未來的悉尼，會是怎樣一個城市呢？
首先可以確定的是，未來悉尼三城，將會各有各的特色。
西部
作為未來變化最大的區域，將圍繞機場發展成空港新城。屆時，飛機維修，國際物流、商貿公司和產品製造加工等行業，都將在當地安家落戶。
中部和西部居民也不再需要長途跋涉至城市最東邊搭乘飛機，減輕個人和城市在交通運輸上的負擔，達到一舉多得的結果。
與此同時，政府還在西部規劃了三個規模相仿的地區中心：Liverpool，Campbelltown和Penrith，為廣闊西悉尼地區三個方向上的居民提供生活上的各種服務。
中部
將以Paramatta到奧林匹克公園一線作為城市中心，發揮Paramatta在地理位置上的優勢，將Paramatta打造成城市交通線上的繼現有CBD外的又一重要地點。
集商務辦公，醫療教育，休閑娛樂於一地的中部河灣城市中心，未來的Paramatta中心地帶將在繁榮程度上不輸現有CBD,並且成為連接東西兩城的重要節點。
聯想到規劃中的澳洲東海岸高鐵，不妨大胆想象一下，Parramatta地區在規劃上或許是悉尼高鐵站最合適的落戶地點。
東部
而東悉尼海港地區，向來是悉尼乃至整個澳大利亞的名片，有著出眾的國際影響力。
在中西部發展並減輕東部用地壓力之後，東部海港城將專註于提高國際競爭力，成為亞太地區經濟文化活動的重要中心。
千里之行，始於足下。對於這份宏大規劃，學術界專家指出，要實現三城，首先需要做的便是促動第二城「中部河灣城市」的發展和完善，可靠的交通和當地足量的就業機會都將是必須達到的前提條件。
只有這樣，犧牲西悉尼環境良好的綠地發展出來的新城鎮才會有存在的價值。
總結：悉尼因為發達的經濟，良好的環境，先進的社會管理和運轉，一直是全澳洲乃至世界上最受歡迎的居住地點之一。希望這份宏觀科學且具有前瞻性的規劃，能將悉尼帶到更高的高度，為更多人所嚮往。