拍賣量在漲，成交卻在掉：澳洲樓市最危險的信號來了？
澳洲樓市，正在出現一個很不妙的信號。
剛剛過去的復活節長周末，全國初步拍賣清盤率跌到 55.5%，創下 2022年7月以來最低水平。這也是自 2022年12月以來，全國初步清盤率第一次跌破 60%。
而更讓市場緊張的是：這還只是初步數據。
隨著更多結果補錄，最終清盤率很可能被進一步下修。分析人士甚至預計，本周最終數字可能跌破50%，直接回到 2020年第一次COVID封城時期 才出現過的低位。
換句話說，澳洲房市現在面臨的，不只是「周末冷一點」，而是：買家真的開始怕了。
為什麼突然這麼冷？
這次市場降溫，不是單一因素造成的。
表面上看，復活節長周末本來就會影響成交節奏。 但這次的問題顯然不只是節假日。
真正壓住買家的，是三層焦慮同時疊加：第一，中東戰事帶來的不確定性
買家現在最怕的，不是眼前一套房漲幾萬跌幾萬， 而是接下來整個宏觀環境會不會繼續惡化。
戰事推高油價，能源和食品成本上行， 大家都知道，這最終會傳導到家庭生活成本上。
第二，澳聯儲可能繼續加息
SQM Research 的 Louis Christopher 直言，市場現在非常擔心，澳聯儲會為了應對戰爭帶來的通脹衝擊，在接下來某次會議上繼續加息。
而下一次利率會議，就在 5月5日。 他說，這將是「這個國家很多年來最重要的一次會議之一」。
這話一點都不誇張。
因為對於今天的買家來說， 他們現在最大的敵人，已經不是房價本身， 而是：借貸能力會不會繼續被打下去。
第三，賣家開始更急著出貨
買家猶豫的時候，賣家卻沒有完全停下來。 相反，有些賣家明顯開始加快動作，希望在更差環境來臨前先把房子賣掉。
這就形成了一個很尷尬的局面：買家更謹慎
賣家更著急
拍賣量還在增加
結果就是流拍、撤拍、改期明顯變多
這也是為什麼市場會突然顯得這麼「塌」。
數據已經很難看，而且可能還會更難看
先看幾個關鍵數字。
全國初步拍賣清盤率目前是 55.5%。 如果後續繼續下修到 50%以下，那將是自 2020年疫情第一次封城 以來最差的一次。
SQM 的 Louis Christopher 甚至說， 最近一周，每5套房裡大概就有3套出現改期、流拍或直接撤出市場。
這句話其實很重。
因為它說明現在的問題已經不是「賣得慢」， 而是市場里越來越多交易，乾脆走不到成交那一步。
說白了：掛牌在增加，但真正敢接盤的人在變少。
這波拍賣降溫，最明顯的壓力還是集中在 悉尼和墨爾本。
復活節周末共舉行了 389場拍賣，比去年同期還增加了 8.4%。 但到目前為止， reported successful 的比例只有 53.4%。
墨爾本
共有 152套房屋拍賣，目前的成功率是 58.3%。
這兩個數字單看可能還不算「崩」， 但放在當前的情緒環境里，市場最擔心的是：最終結果大概率還會往下修。
也就是說，現在看到的還不是最差版本。
相比之下，布里斯班和阿德萊德雖然拍賣量也增加了， 但整體氣氛還沒有悉尼和墨爾本那麼沉重。
兩地今年復活節期間的拍賣量都比去年同期增加了 10%。 清盤率分別是：布里斯班：55.7%
（66場）
阿德萊德：57.7%
（53場）
也不算特彆強， 但至少沒有悉尼和墨爾本那種「核心區先熄火」的緊張感。
最受傷的，不是便宜區，而是高端區
這篇報道里一個很重要的判斷來自 Ray White 首席經濟學家 Nerida Conisbee。
她說，當前低清盤率反映出來的，主要還是 悉尼和墨爾本市場 的問題。 而且在悉尼內部，最明顯的疲軟並不是低價區，而是：東區
Inner West
Lower North Shore
以及更偏高端的市場
也就是說，現在市場分化非常明顯：便宜區
仍然有更高的清盤率，買家活動也更積極。
貴區
需求明顯慢下來，買家信心先掉。
這其實非常符合當前的現實邏輯。
因為高端買家雖然表面上更有錢， 但他們對宏觀環境和資產價格的敏感度往往也更高。 一旦中東戰事、加息預期、經濟不確定性一起上來，他們反而更容易踩剎車。
而中低價位市場為什麼還沒完全崩？
因為很多人買的不是「資產配置」， 而是剛需、改善和被迫上車。 這部分需求，再難受，也沒法徹底消失。
房價已經開始往下了，而且高端區先跌
除了拍賣市場變冷，價格端也已經出現了更明確的信號。
根據 Cotality 的月度房價指數：悉尼房價在3月季度下跌0.2%
墨爾本下跌0.6%
更值得注意的是，跌得更明顯的，是兩地那些較富裕的 suburb。 反而一些更可負擔的區域，價格還有上漲。
這說明現在的市場，不是「全盤都不行」， 而是出現了一種很典型的資金壓力型分化：高總價先承壓
低總價還在被需求托著
貴區先冷
便宜區還在硬撐
所以今天如果你還在看房， 你會發現市場已經不是以前那種「全城一起瘋」， 而是越來越像：哪怕同一個城市，不同價位區，也已經是兩個世界。
戰爭沒結束之前，買家大概率還會繼續拖
Conisbee 說得很直白：在中東衝突結束之前，悉尼高端買家的信心大概率都會繼續受壓。
她認為，市場出現明顯改善的一個關鍵節點，是衝突走向更清晰。 因為只有當外部不確定性下降，買家才更可能重新變得果斷。
但她也補了一句：即便地緣風險緩和，後面還有第二個更現實的問題——
利率。
也就是說，買家現在不是只被一件事嚇住， 而是被兩件事同時卡住：戰爭帶來的經濟和通脹不確定性
以及澳聯儲會不會繼續加息
這也是為什麼現在的市場情緒，很難在短時間內自己修復。
更麻煩的是，供應緊、建房貴，這個基本面問題還沒解決
雖然拍賣清盤率掉下來了， 但這並不意味著住房市場的根本矛盾消失了。
Conisbee 還提到一個更麻煩的問題：住房供應依然非常緊。
而且，建築成本最近又重新抬頭。 這意味著什麼？
意味著雖然大家借錢能力被打壓了，房價短期出現降溫， 但如果你真的想自己去蓋房，未來反而可能更貴、更難。
所以今天的澳洲樓市，其實是被兩股力量同時拉扯：往下拉的力量
買家信心下降
加息預期
戰爭不確定性
借貸能力收縮
往上托的力量
住房供應依舊偏緊
建築成本重新上升
剛需仍然存在
這也是為什麼現在的市場，不太像「全面崩盤前夜」， 反而更像一種非常難受的狀態：成交先冷了，信心先掉了，但房子也沒有因此變得特別便宜。
說到底，這一輪最像「信心危機」，不是「供應危機」
如果要給這篇文章提煉一句最核心的話，那就是：現在澳洲拍賣市場的問題，首先是信心問題。
買家不是真的突然消失了， 而是他們在這個節點上，更不願意做決定了。
因為對很多家庭來說，現在拍下一套房，不只是拍個價格， 而是同時在賭：中東局勢會不會惡化
油價會不會繼續漲
生活成本會不會再上去
澳聯儲會不會繼續加息
自己的貸款壓力會不會更重
在這種環境下，最容易發生的事情就是：先等等。
而一旦大家都開始等等，拍賣市場就會先冷下來。
最後一句
澳洲樓市現在最危險的，不一定是價格跌了多少， 而是清盤率正在快速逼近一個非常敏感的區間：疫情封城時期的低位。
這對市場來說，是個很強的心理信號。
因為它意味著，買家現在的猶豫程度，已經接近過去最極端時期才會出現的水平。
接下來真正決定市場往哪走的，可能就看兩件事：中東局勢什麼時候明朗， 以及5月5日澳聯儲，到底會不會出手。
在這兩個答案出來之前，澳洲拍賣市場大概率還會繼續難看。
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