有一種「窮」，叫做銀行覺得你窮
來源：澳洲房產大全
上個月，我的一位同行師長在朋友圈裡發了這樣一個段子：
在外行人眼裡，這的確是一個搞笑段子，但是在如今的信貸環境下卻是是真實存在的，背後的原因，絕不是銀行對客戶有多麼關愛，而是直指影響貸款額度最重要的因素之一——Living expenses(生活成本支出）。
幾年前，各大銀行對於"家庭支出"這部分大多採用預估方式，例如單身人士每月平均花銷1850澳幣， 夫妻兩人加一個未成年孩子大約一個月花銷2590澳幣等，只要客戶聲明在這個數值內，銀行都能接受。然而隨著澳洲銀監會與皇家調查委員會對銀行持續施壓，各大銀行對家庭支出部分做了不少修改，生活成本支出(Living Expenses)計算方式對申請者的貸款審批以及獲批的額度有非常大的影響。
眾所周知，銀行計算申請人貸款「能力」是根據自己的計算公式，雖然不同銀行計算方式的細節不同，但是總體非常相似，這個公式總結起來大概就是：
月稅前總收入－月稅務支出－已有負債月還款－新債務月還款－生活成本支出－Buffer(銀行設置的緩衝額度）= 存款結餘
舉個例子：
Andy稅前月收入為10000澳幣，那麼，減去2000稅、1500已有房貸支出、3500新房貸支出、2000生活成本支出和500Buffer ，他還有500澳幣的結餘。
存款結餘必須是銀行規定的正數，這個案子申請才可能通過。那麼從 Andy的例子可以清晰看出，只要生活支出這一項稍微高出一點點，貸款申請就有可能會被拒絕，或者被要求降低貸款額度。
近一年，有不少收入很高的貸款申請者由於忽視了Living Expenses導致貸款被拒絕，所以務必要開始重視這部分的申報。
首先，銀行現要求貸款者需申報的生活支出詳細條目如下：
1. Basic Housing and property Expense
申請者擁有的物業詳細花費，例如： 物業管理費、維修費、物業保險、中介服務費、土地稅等2. Communications and Media
電話費、網費等
3. Food and Groceries
日常購買食物以及日用品的花銷 4. Recreation and Entertainment
娛樂花銷5. Clothing and Personal Care
買衣服、買包以及個人護理等6. Medical and Health
醫療花費、保健品 7.Transport
交通費、郵費、過路費 8.Education and Childcare
子女教育花費 9.Insurance
汽車保險、醫療保險、各種私人保險等等
以上條目在貸款申請時都需要申請人詳細填寫，說明銀行對於生活成本支出這一項的要求已經遠遠高於幾年前。
還是以1萬月薪的Andy為例：
Andy孩子上每周上三天幼兒園，每月支出多1800澳幣，假設其它各項支出不變，實際結餘將是－1500澳幣。
顯然，Andy借款能力就會亮起紅燈。
今年，銀行之所以頻頻要求貸款申請人提供3-6個月銀行流水，除了要看工資入賬紀錄之外，更重要的目的是評估申請人的生活成本支出，這也是貸款成功率難與往年的重要原因之一。
所以，對於每一個貸款申請者來說，對於自己的貸款能力切勿盲目自信，一定要做到貸款申請前早諮詢、早準備，避免貸款因為額外高支出而影響自己的借款能力。
