悉尼規劃委員會發話：悉尼不該抹掉所有工業用地
來源：澳洲第一傳媒
在悉尼近年來的城市發展中新增了許多中高密度住房，其中悉尼都市圈內相當一部分新房所坐落的土地都來自於政府發起的舊城改造計劃，具體操作上，政府通過重新規劃城市裡原有的工業區，並在這些區域進行基礎設施投資，讓這些原工業用地滿足為居民提供住房的標準，轉變成住宅用地。
悉尼市內南部的GreenSquare 和 Mascot都產生自這樣「工轉住」式的舊城改造，但是隨著越來越多的工業用地被改成公寓，各行各業專家組成的「悉尼規劃委員會」于周二發布了一份報告，呼籲政府在這方面要更加理性，城市裡該保留的工業用地，還是要保留的，工業用地想要轉變用途，不只有用來居住這個唯一選擇。
「悉尼都市圈內的工業用地需要被合理的預留，以支持我們城市在生活和工作上的便利程度。即使將工業用地轉變為住宅能夠創造巨大的利益，但政府不能不管不顧的相繼將一個箇舊工廠和倉庫改建成新公寓大樓」
悉尼規劃委員會
Greater Sydney Commission
這份周二發布的報告名為 A Metropolis that Works（一個名副其實的大都市），報告中指出，近年來舊城改造中被改作別用的工業用地中，只有8%的工業用地被改造為居住以外的其他用途，但現在悉尼市內還有20%的職業要在工業用地上工作，尤其是西悉尼地區，在工業用地上工作的職業達到35%。
悉尼規劃委員會副會長Geoff Roberts表示：過去幾年中我們再發開的工業用地大多數都被改成混合用途用地（住商混合），這是一個事實，但我認為政府不能再這樣下去了。如果我們還是延續這種用地策略，未來我們的城市將不再有場地給市民提供快遞倉儲，也不再會有健身房，汽修保養等服務的生存空間。
說出這些話的悉尼規劃委員會來頭不小，雖然目前還由NSW規劃廳廳長進行管理，但是在新一輪的悉尼未來規劃中，悉尼規劃委員會參与了大部分的地區和大都市整體規劃。這次報告內容有些出人預料，因為悉尼規劃委員會在為工業用地的生存狀況而呼喊，以往這些市內的工業用地因為允許從事高噪音和產生大量異味的生產活動而不受歡迎。
報告中以悉尼CBD南邊的傳統工業區southern Alexandria 為例，認為對工業區的改造更多應該像Alexandria這樣，通過改造在當地創造多樣化的就業機會，合理平衡工作區域和居住區域的比例，將原有的工廠設施「再利用」，發展適合現代都市生活的新產業。
誠然，近年來悉尼南部 Greensquare 到 Alexandra 一帶的舊工廠倉庫，除了被翻新成公寓，還有許多被改造成了滿足都市生活的餐飲娛樂地點，悉尼多家著名「網紅店」都坐落在這個地區。這還多虧了悉尼市政府嚴格把關，理性限制當地的公寓開發熱潮。
位於Marrickville的工業區改造成果
報告中還提到了Marrickville 附近的工業區，在地方政府和州政府的聯合規劃下，這些土地將被重新規劃為混合用途公寓（mixed-used apartments），但悉尼規劃委員會認為，這片工業區演變至今，正在逐漸壓縮製造業上的創造性。其實當地發展並非一帆風順，曾經這裏的舊城改造規劃一度被州政府叫停，因為其作為Bankstown 地鐵沿線舊城改造計劃中的一部分，在各區council不支持舊城改造大綱的情況下，整個計劃無法正常推進。
除了以上兩地，報告中還提到了悉尼市內另外一個具有相當規模的工業地帶：Port Botany ，這片位於悉尼場旁的沿海工業區近年來也因住宅開發而不斷縮小。對於目前工業區被大片改造的現狀，悉尼規劃委員會還在報告中點評了Council對於工業區的發展思路，認為「雖然有些工業區開始限制住宅開發轉而改造成藝術工作室，小型啤酒釀造廠和服務業，但這看起來更像是一種帶有迷惑性的處理辦法，並沒有考慮到根本問題，長期來看目前這些解決方案都沒辦法有效維持工業區對城市原有的貢獻」
委員會副會長Geoff Roberts特別指出，這份報告現在放出，旨在影響各地方政府正在進行的新一輪規劃。目前各地方政府正在製作轄區內的新（地方環境規劃法 – Local environment plans)，其中最重要的內容是對於每一個地塊的功能分區（Zoning）制定。他認為「近10-20年來有一種觀點在社會上蔓延，認為悉尼的製造業已經衰亡了——但這並不是事實，澳洲傳統製造業以悉尼為根基發展起來，儘管上世紀60-70年代有一批手工製造業倒閉，但自80年代起剩下的製造業已經紛紛完成轉型」
對於悉尼的工業發展來說，無法忽視的一點在於其均勻分佈在都市圈內各個地方。相較之下，悉尼知識密集型經濟，教育產業和醫療產業都集中在城市東部。因此報告中指出「在過去5年中，悉尼新增就業機會中，製造業新增職位的分佈地點是最平均的，換言之，製造業在悉尼的各處，都仍然是當地創造就業機會的重要來源」。
APR小編認為，悉尼規劃委員會的觀點並非危言聳聽，雖然大多數悉尼市民生活中不會意識到工業區對自己的影響，但是事實上工業用地與大家日常生活有著千絲萬縷的聯繫，不誇張的說，市內工業用地減少所導致的倉儲空間以及生產空間減少，直接導致商品的運輸成本增加，而這筆費用最終還是會落在消費者身上。
或許一下這則新聞會給各位讀者們更加直觀的理解：
悉尼工業用地短缺將地價推高至墨爾本的四倍
根據Colliers International research發布的結果，在悉尼，工業工地買家需要為每平方米土地支付均價1018澳元，而墨爾本只需259澳元，柏斯為373澳元。
Colliers International 的負責人指出，悉尼不僅面臨人口帶來的用地壓力，同時自身地理條件也為悉尼圈出了一個邊界，讓悉尼在長遠發展中受到制約而無法無限向外擴張。儘管現在的市場環境對於工業大廈還不存在迫切需求，但是如果現在的用地壓力持續增加，在未來，在東亞地區才可以見到的工業大廈模式可能會被悉尼商業地產商們考慮。
過去的一年裡，悉尼的工業用地租金增加了2.3%，達到144元每平方米的水平。