不當「冤大頭」！顛覆思想，求一個澳洲房市真相
來源：澳洲財經見聞
毫無疑問，過去六個月對任何涉足澳大利亞住宅房地產市場的人們來說，都是一場「華麗的狂野旅程」。自2018年10月以來，悉尼和墨爾本這兩個澳大利亞最大城市的住宅價格，不論是獨棟屋還是單元房，都經歷了近現代人們記憶中最「慘烈」的下跌之一。全澳房價下跌的速度甚至超過2009年全球金融危機時期。 在全國其他地區，這種「慘烈」的下跌趨勢也猶如「傳染病」一樣擴散。買家信心低迷、融資渠道收緊和估值下跌的擔憂可以說正在澳大利亞各大城市房地產市場引發衝擊波。
我既不是房地產研究員也不是預測師，那也不是我的特長，衡量過去或是預測未來都該交給專家來完成。但我目前從事的是房地產行業，我需要盡最大努力去理解正在發生的事情，為什麼會發生，以及未來可能發生的事情。
我們今天所生活的世界不同於人類歷史上所經歷過的任何時代。 現如今，全世界的信息就在我們的指尖，很多時候，越極端的信息，就會得到越多的聽眾，而內容創造者更是廣泛的利用這一點，發布海量信息影響公眾，製造「白噪音」分散讀者注意力。
部分媒體的「白噪音」甚至扭曲了真實與虛假之間的界限。所有文章都想要快！准！狠！的指出：澳大利亞住宅房產市場是繁榮還是蕭條，泡沫是消除還是破裂，房價是大漲還是崩盤。而所有讀者在這樣的信息大環境下，也出現了希望得到即時滿足的傾向，想要在閱讀文章的一瞬間，掌握瞬息萬變市場上發生的一切。
好似在這個世界里，我們經歷的動蕩都可以被一句話概括：繁榮可以被一行標題總結，蕭條也同樣可以被一句話概括。
但事實上，我們身邊真實經歷的卻仍然是漫長而細微的更迭。絕不是三兩句就能描繪的過程。
1
澳洲房地產市場基本面全部失靈？
事實上，對於澳大利亞住宅物業市場來說，增長動力不外乎以下三個：1，人口增長；2，基礎設施投資； 3，就業增長；
上大學兼職時，作為一個房地產銷售公司的前台，聽到幾乎每個公司銷售培訓會都會不約而同地提到：房地產市場分析就像一個餡餅那麼簡單。
這裏說的餡餅就是「PIE」，人口（Population）, 基礎建設（Infrastructure）和就業（Employment）的首字母縮寫。
當前，澳大利亞的人口增長速度處於歷史最高水平，儘管近年來略有放緩，但墨爾本和悉尼每年都在以超過10萬新登陸居民的速度增長，而布里斯班正在經歷州際移民數量的快速增長期，這三座城市可以說是新進人口增長的傳統「領頭羊」。 澳大利亞的人口增長水平在發達國家中也是最快之一，所以，澳大利亞房地產基本面中最關鍵的人口增長速度已經得到保障。
與此同時，澳大利亞的國內基礎設施投資也達到了歷史最高水平，時間跨越一代人的建設熱潮正在醞釀之中。
聯邦政府承諾在未來十年中投入近1000億澳元，各州州政府亦是不甘示弱，緊隨其後，宣布將對各自管轄州進行大規模基礎設施建設資本投入。可以肯定地說，在基礎設施方面澳大利亞肯定是有一些進展的。 但在澳大利亞，就業增長方面確實要算是個未知數。雖然失業率處於歷史最低水平，而且有積極的參与水平，但在新就業機會創造方面卻依然是喜憂參半。
「
總體來看，就業相關的數據看起來還算不錯，但新就業機會優勢嚴重偏向新南威爾士州。新南威爾士州在2019年1月創造了近5萬個新就業機會，失業率降至不到4.0%，而全國平均失業率為5.0%。
」
那麼，問題來了。如果「P+I+E=很好」.為什麼房地產價格還是一路走低。
尤其是新南威爾士州，新進人口增長快、基礎設施建設繁榮、新增就業機會優勢顯著，但房產價格仍然「領跌」全澳。
2
澳洲房產市場進入「怪誕時代」
自全球金融危機發生以來，澳大利亞此前嚴重供應不足的住宅資產版塊獲得了寬鬆信貸政策的紅利。 一直以來，自住買家和投資者被壓抑的房產購買需求瞬間釋放。低利率、寬鬆信貸、不斷上漲的房地產價格、養老金投資浪潮、一大群以中國人為首的海外買家、成熟的現房及期房銷售網路、樂觀的開發商和趨利避害的人性一齊成為了促成以供應為導向的住宅繁榮完美條件。
於是，遊戲開始。
寬鬆借貸政策保持了10年之久，利率也被澳聯儲拉到最低，澳大利亞主要城市房價實現了高速增長，但與此同時澳洲民眾的貸款負擔也像吹氣球一樣迅速膨脹起來，房貸、信用卡賬單和個人貸款佔了家庭總收入的189%，而30年前只有60%。澳大利亞審慎監管局 (APRA)開始對澳大利亞住宅地產的風險敞口感到緊張。
為了抑制失控的房價，減少高家庭債務帶來的信貸風險，澳大利亞審慎監管局 (APRA)開始實行多項調控政策，比如提高首付標準和貸款審批門檻。
經過幾次調整，銀行為給房產投資人和開發商在法規範圍內籌集資金操碎了心，也不一定能夠保證完成。再加上一個以揭露銀行嚴重不當行為為己任的皇家委員會，不光是房產投資人和開發商借不到錢，就連銀行也陷入了水深火熱當中。
此外，由於20%的購房者來自海外，海外買家因此也成了調控政策首當其衝的對象。據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎，與此同時，這兩個州針對海外投資者的限制也最多。
在新南威爾士州，外國買家的印花稅是當地買家的一倍，達到了8%。另外，外國業主的年度土地稅附加費從0.75％提高被到了2％。
維多利亞州的情況也類似，外國買家的印花稅為7%，當地買家只有3%。不僅如此，2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的「幽靈稅」，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。
一系列針對外國投資者的「限購」政策，的確起到了立竿見影的效果。
FIRB數據顯示，調控剛開始后的2017年，住宅市場的外國投資者申請數量即下降了三分之二，僅有13198例，2016年同期為40149例。同時，2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65％。
外來資金流入的減少，雖然有效地減少了房市泡沫，但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底。
澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行今年1月公布的一份調查結果顯示，2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。
同時，也導致了澳大利亞房產價格下跌。根據不同機構的估算，2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5－6%，而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本，去年的跌幅甚至超過了10%。
從成交量看，據房屋產業協會（HIA）的數據，去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7％，僅為4622套，創下2001年以來最低值。
澳大利亞雖然剛剛入秋，但對房地產開發商來說彷彿一夜入冬。土地持有成本、建築成本飆高以及市場整體需求放緩都讓開發商掙扎不已，也不得不面對一個事實，澳洲房地產市場已經進入一個新階段。
3
澳洲房市接下來會發生什麼？
毋庸置疑，目前澳洲房地產市場已經處於調整期，現在的問題在於，此次調整是「有序調整」還是會導致崩盤的「無序調整」。
「
筆者認為，我們所經歷的調整依然是有序進行的，特別是當前房價依然保持在遠高於5年前的水平，給經濟造成的溢出效應相對有限。雖然對一些人來說這個過程是痛苦的，但此次有序調整也是澳大利亞住宅市場實現良好平衡的一個必要過程。
」
就好像有人把啤酒倒得太快了，很快啤酒杯就被激起的泡沫填滿甚至溢出，但在所有這些之後，稍加等待，泡沫就會逐漸退去，大部分的啤酒仍然在杯子里，甜美香醇。
文章的開始我們就已經對澳大利亞人口增長、經濟增長、基礎設施投資和新的就業機會進行了分析探討。
在基本面強勁的情況下，沒有理由懷疑澳大利亞主要城市，例如悉尼、墨爾本和布里斯班將會在中長期內再經歷合理增長。 本周二的澳央行會議上很可能會發布調低現金利率的決定，這也將給房地產市場帶來亟需的信心提振。與此同時，目前澳大利亞房地產市場上的新供應量已經跌落「懸崖」，因此再次出現「供不應求」的前景實際上是相當合理的預期。
另外，上一次悉尼房價跌幅如此之大時，也就是1989年，抵押貸款利率徘徊在17 %左右，失業率為6 % (接下來一路緊逼11 % )，澳大利亞隨即陷入了經濟蕭條。但這與當前房市低迷的情況形成了鮮明對比——目前，新申借款人可獲得低於4 %的抵押貸款利率，也就是說，房地產市場的「血脈」——融資借貸成本依然保持在較低水平。
其實，房地產投資的長期有效性至關重要。房地產投資的問題在於，大多數市場在某些時候會出現平淡期，也可能會出現倒退，這當然是令人不安的。但如果你沒有過度的持有壓力，就可以選擇忍耐，熬過低谷期。
不論是投資還是自住，房產都應作為一項長期投資。房產一定會漲，但是希望絕大多數買家能夠暫時忘記對房價上漲的期待，因為肉眼可見的資產增值如今都需要極長的時間，5年以上才會有些許的反應，10之後才是果實成熟期。這點心理準備要有。
「
全澳範圍內，轉售房產虧損的業主持有房產的平均時間長度為6.3年；而那些轉售獲利的業主持有房產的平均時間長度則為10.3年；那些轉售獲利達到兩倍甚至更多的業主持有房產的平均時間則長達17.7年。
」
一定要戒掉靠買房實現「一夜暴富」的想法，指望自己2年內翻身做「主人」？真不如多看幾本「心靈雞湯」平復一下心情。
4
信息爆炸的時代，澳洲房產投資者如何自處？
1. 不要迷信新聞報道和數據
許多房產投資者都認為，當一份全國發行的報紙刊登一篇文章報道：根據某知名調研機構提供的數據報告顯示，悉尼獨棟屋價格漲了15%、達爾文公寓價格跌了10%，那這就是可以拿去銀行作為估價的根據。
筆者在剛剛接觸眾多新聞報道、數據報告之初也是抱著這樣深信不疑的態度。但一段時間后，筆者發現其實每家媒體所報道的房產數據報告都有著自身的規律性；每家數據機構發布的房價走勢結果也有著驚人的差距。
有時，單一數據並不可信
澳大利亞眾多房產數據分析機構，每一家機構計算全澳以及主要首府城市房價走勢所使用的模型方法都不盡相同。不同數據源得出的數據結論往往南轅北轍。
比如，業界重量級人物——來自SQM調研機構的Louis Christopher在採訪中提到2018年悉尼獨棟屋價格下跌了5.8%。
澳洲地產網站Domain在報道中提到2018年悉尼獨棟屋價格下跌了9.9%。
被各大媒體引用最多的CoreLogic也在之後再公布2018年悉尼獨棟屋價格下跌了10%。
另一方面，澳洲統計局（ABS）官方數據顯示：2018年悉尼獨棟屋價格下跌8.4%。
5.8%、9.9%、10%、8.4%……差別之大，令人吃驚。也就是這些數據，長期以來都被廣大投資者、讀者奉為「真相」和「投資參考寶典」。我們很難判定各家機構究竟誰對誰錯，無非就是統計手法上的不同才導致數據報告結果如此不同。
過去房產投資者幾乎沒有什麼數據報告可以參考，但近幾年這樣的「數據大戰」卻已經愈演愈烈。這樣的現狀也給投資者出了難題，他們要麼被截然不同的報告弄混頭腦，要麼就過於盲目的信奉了一家數據源給出的結論。
因為牽扯到太多專業技術以及科學範疇，我們無法簡單的評斷各家數據機構所使用研究方法的準確度。但我們可以肯定的是：在「眼球經濟」盛行、房地產又是「話題之王」的時代，不乏利用房價新聞博取瀏覽量的媒體。
這本也無可厚非，但作為讀者就要在心裏明白，這些關於房價的報道總是會有「添油加醋」的成分。不能依靠單一新聞源、單一數據源就做出重大投資決定。最好在作出投資決定前全面的收集各大數據源發布的信息，從而總結出一個相對客觀全面的總體趨勢。
2. 切勿購買房產後太快賣出
對於普通的買家，應該是在一個長期內持有房產。
購買房產後一直持有它，也許中途做些改進，至少7至10年內不要考慮出售。鑒於購房成本，你需要談成一個好的交易價格時才會考慮出售。因此，好的經驗法則是最少持有房產7至10年，這通常足夠經歷一個完整的房產市場周期。
如果買家真的很幸運，在房產市場熱潮前購買的房產，也許可以在較短的時間內出售，並會獲利豐厚。但即便如此，仍然建議持有房產儘可能長的時間。
3. 抄底太難，買在房價漲起之後就可以了
毋庸置疑，在對的時間買房在大多數情況下會省力很多。但是什麼是對的時間，大多數人會脫口而出「抄底」。這樣的機會確實存在，也確實有人成功抄底。
但是筆者並不建議執著于「抄底」操作，因為成功操作大多仰仗于運氣。我們大多數人沒有那麼好的運氣，當肉眼可以看到房價漲起來的時候，就去買，不要覺得漲起來的這部分自己沒佔到很吃虧，因為大概率來說你會迎接後面更長的一段漲幅。通常情況下，當樓市開始起勢的時候，最少可以維持1-1.5年以上的時間。
不貪就是大賺。
4. 切勿過度使用預算
購買房時避免超出合理的情況使用預算。展望一下未來7至10年，你是否能負擔得起7-8％（長期平均值）的利率的還貸？
例如在失業的情況下或休長假照顧小孩時是否還能跟上還款要求？你有足夠的儲蓄用於其它意外費用嗎？在購房之前，你需要對所有這些問題的回答是肯定的。如果不是，你可能最終會為了償還欠款而賣掉房產，這通常會導致損失。
5. 構想的政策可能真的會來
不要去想政策來了會怎麼樣，更多的想想政策來了之後你會怎麼樣，對自己會有多大影響。例如借貸難度加大、借貸成本增加、工黨取消負扣稅政策等等。為更多的「如果」、「一旦」做好應對策略。
6. 保持勤奮，實地看房
房產市場目前披露的數據偏宏觀，而中觀的區域數據和微觀的片區數據缺失嚴重。
尋找房產絕對不是看看房價報告就可以解決的，而是一項艱苦的工作，最新數據顯示買家在最終購房之前平均需要查看300個以上的房產銷售廣告。澳洲房地產網站列出的房產搜索次數的數據，人們平均花費9個月時間尋找合適的房子。在尋找房產期間，普通買家將查看300個以上的房產廣告並參加超過11套房子的開放檢查，然後他們才正式提交購房的出價。
假如數據欺騙了你，首先問問自己是否足夠理智，足夠勤奮。
END
總體看來，房地產是一個昂貴的資產類別，但它也是在澳洲創造財富安全可靠的方式之一。如果保持簡單行事，在好位置購買質量好的房子，並持有較長時期，就有理由期待一個較好的結果。
對於樓市，不論何時都不要因為周圍的「白噪音」而焦慮和恐慌，我們大多數人都不是炒房客，只要你耐得住寂寞，時間會給你很好的讚賞。
把買房放進自己的長期計劃，一直規劃。越在混沌的市場我們越要認清自己處境，越在悲觀的環境里我們越要了解自身需求。在這樣的市場里我們很容易忽視自己的存在，大多數人買房失敗歸根到底就是在該做決定的時間沒做決定，過後焦慮產生了恐慌性購買。
之前總覺得「自知之明」這個詞多少帶點貶義，但是現在越來越發現這個詞傳達的是無比的正能量。認清自己，買自己買得起的，買自己能買的，買自己需要的，房地產市場里九成的負面問題都將和你無關。
去偽存真，買房的真相大概就是如此。
原文鏈接: 點擊進入