一張圖看懂過去42年的澳洲房市
文/ Michael Yardney
【以下是房產投資大師Michael Yardney長文：《從繁榮到蕭條：房價漲跌的原因》的第三篇。】
從長期的維度來看，澳洲房價是如何變化的呢？
根據Metropole的研究，基於REA集團和澳大利亞統計局（ABS）的數據顯示，過去42 年來，澳大利亞全國房價中位數大幅上漲了540.1%。
房價的年平均增長率為7.62%。
不過，各州的數字也有所不同。
在過去的42年中，墨爾本房價的年平均增長率最高，為8.26%。
悉尼的增長排第二，平均每年房價增長7.98%，稍微領先於堪培拉的7.9%增長。
布里斯班房價的平均年增長為7.51%，而阿德萊德和珀斯在這42年間年均分別增長了6.94%和6.26%。
霍巴特和達爾文沒有40年的數據，但30年的房價平均年增長分別為7.29%和5.84%。
當然，這些僅是整體平均數據，在每個州的內部，有些地區的房價增長率明顯高於平均水平，而也有其他一些地區表現不佳。
我想這就是平均數的效用。
在Metropole，我們花了大量時間研究能帶來財富資本增長的地段。
然而，正如從 Prosolution 私人客戶公司金融分析師 Stuart Wemyss 提供的下圖你可以看出，每個州和地區都有自己的房地產周期，而且都受其自身的經濟周期所影響。
這張圖表顯示，澳大利亞房地產市場的 “整體 “高峰期約為每 4 年左右一次，而各州的高峰期間隔時間往往更長，而且其後往往是很長一段時間（通常為多年）的價格持平或無增長。
這張圖可以說明，在過去四十年中，各州的房地產市場在兩個明顯的周期中交替運動，要麼處於增長階段，要麼處於周期的平緩階段。
不過，從長期來看，房地產資本增長相對穩定，在過去40多年，大多數市場的年增長率約為 7.50%（大約是每年5%加上通脹）。
那麼，問題就來了…
是什麼因素導致房地產價值的增長呢？
OK，現在，你已經了解了房地產市場周期以及我們目前所處的周期階段，讓我們來再談談房價上漲，以及上漲的方式和原因。
我將這個討論分為兩部份：短期因素 – 這是媒體最關注的焦點…
長期影響 – 這是所有投資策略人士所關注的內容。
下篇預告：推動澳洲房價增長的八個短期因素
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