分析！5.12： 澳洲房市走出低迷的分界線
來源：澳房匯
5月12日，聯邦大選前的最後一個周日，莫理森總理放了一個大招，讓房地產朋友圈都炸了，但我看了無數的文章，都說得不夠透。當然，匆忙之間，可能連總理也沒想好細節。我這裏就幫大家把問題歸納一下。
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這個首次置業房貸
擔保計劃(FHLDS)對誰有好處？
首先當然是想買房還沒有買的人。第二是房地產業者，包括開發商，中介，貸款機構。正在退縮的、觀望的，應該都有了底氣。
四大銀行、二線銀行和澳大利亞銀行業協會都普遍支持該計劃(這很重要)，政府應該是與他們事前有溝通的。值得留意的是，總理說，為鼓勵競爭，小型貸款機構獲邀優先參与。
「總理還說要保澳洲夢、保房價： 「This will help make the Australian dream a reality while protecting the value of homes.」」
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這個計劃是幫首次置業者付房貸保險嗎？
不是的。房貸保險指的是如果購房者首付低於房價20%，通常要購買貸款保險，當還不起款時，由保險公司介入幫忙解決，所以這筆保費不便宜，要超過1萬元。
但在這個計劃，如果我們以政府準備的5億預算來算，是交不出每年1萬個貸款保費的。
政府應當是擔當了保險公司的角色，並且不收保費，為借貸人給銀行做擔保。
這就很容易理解，為何保險業會怪政府事前不諮詢他們的意見。
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首置房貸擔保計劃有什麼缺陷？
這個計劃出來后，我看到至少有30%的評論說兩黨又做了蠢事，批評基本是以下這些：受惠的人數少，去年首次置業的貸款有接近11萬個，這個計劃只能幫10,000個；
收入門檻設定得有點寬鬆，符合條件的人將遠遠超過每年10,000個，會造成篩選困難或不公；
對於許多首次購房者來說，最大的障礙不是首付，而是申請貸款，目前申請80%已經很困難，那麼申請95%會更困難；
在物業成交時，銀行要把政府擔保的部份也拿出來的，那麼就要看銀行如何對待這筆錢的風險，有銀行家估算，如果要將一筆47.5萬元貸款的風險權重從25%提高至50%，銀行就需要提高1%利率，這是借了房價95%的首置者不能承受的。
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為什麼聯盟黨要在
選舉的最後一周放出這個大招？
聯盟黨推首置房貸擔保計劃有三層意義：
表面上，當然是幫年輕人和低收入人群置業，提高澳洲的房屋擁有率， 目前，在25-34歲的年輕人中，擁有自己房子的不到一半。也就是說，40年後，幾乎一半的退休人士是租房者，他們很可能沒有資產儲備，要靠政府和納稅人資助；
當然是要爭取準備首次買房選民的選票，這不只是針對年青人，因為這些人數不多，總理造勢、表態的意義更大。
經濟太差，負資產的人在增多，房市熄火。澳大利亞統計局(ABS)周一公布的數據顯示，3月份住房貸款下降3.2%，抵消了上月2%的增幅。其中首次置業貸款也下降0.5%，說好的幫助年青人買房呢？
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首置房貸擔保會實行嗎？
兩黨都需要增加稅收，大家沒動力消費、也沒動力工作。房市不好，怎麼辦？銀行不能借錢，金融怎麼會好？
對自由黨來說，雖然(FHLDS)實行有難度，也是要做的。
對於工黨，難度會更大一些。
把房價拉下來，一直是工黨想要做的事，如何做到只對買不起房的人有好處，對投資者沒好處，非常難以操控的。工黨只說跟進，細節沒出來，很有可能在實行的時候多設限制，令能受惠的人盡量減少。
影子財長Chris Bowen認真考慮過這個計劃，還估計違約率將非常低。工黨設想它像西澳模式那樣運作。所以，這是會實行的。
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首置房貸擔保適用於什麼人？
年收入低於12.5萬元的首次置業者，或年收入低於20萬元的夫婦，按這個收入推算，個人可以買80萬以下的房子，夫婦可以買132萬以下的房子，範圍還是很廣的，並不是只幫年青人。但在各地區能買房屋價格的上限會有不同，仍待公布。
總理Scott Morrison表示，如果需求充足，該計劃甚至可能擴大。
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首置房貸擔保會推高房價嗎？
這是毫無疑問的，如果這個計劃得以實行，會有更多買房的需求。
因為目前的貸款利息已經非常低，存錢「上車」是最大的障礙。上世紀90年代，買房存夠20%的首付，平均需要4年。如今，因為房價上升，需要10年的時間。如果只需要存房價的5%作為首付。就會容易很多。
回顧過去55年歷史，每一次政府資助首次置業者，都是房價大漲的開始。所以政府這次「聰明」了，只拿出5億，限每年幫助10,000個首置貸款，這不是政府沒錢，而是想把衝擊減到最低。
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首置房貸擔保對選舉有影響嗎？
因為工黨馬上宣布跟進同樣的政策，聯盟黨在選票上得到的好處會有限。
聯盟黨的政策，應該是鼓勵建設、開拓就業機會，以足夠的供應來平衡房價，他們在任內做得最不對的一件事，是迎合工黨力推皇家調查委員會，令房市供應急劇減少。
工黨的政策，應該是幫助弱勢群體安居樂業，讓大家可以快樂工作，以促進生產力來促進供應，但由於皇家調查委員會以「有責任貸款」條款，把責任全放在銀行一方，鼓勵了借款人推卸責任，造成大面積的集體官司，直接把銀行放貸的意願打停。
首置房貸擔保，實際上是一個給銀行解套的計劃。聯盟黨趁競選的機會，迫使工黨跟進，如果他們不能當選，這將是在任內做的最後一件好事。
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首置房貸擔保有什麼真正意義？
受惠的人不多，實行的難度大，瑞銀首席經濟學家George Tharenou表示，該計劃可能增加30億元的房貸需求，但相對於每年2,270億的房屋貸款，其影響"微不足道"。
儘管如此，首置房貸擔保是非常有意義的。因為皇家調查委員會給澳洲房地產貸款下的套太深，靠銀行自己，想來想去都沒有辦法，而房地產不好，嚴重影響了消費，進而影響了經濟的發展。
這個時候，由政府出面解套是最恰當的做法。
在此計劃下，如果房價下跌超過5%，而貸款人選擇破產不還了，政府就要負責，理論上政府就有必要一起參与保「房價」。
所以，這個計劃的象徵意義大於實際意義，之前大家不是但心工黨上台會如何如何嗎？現在兩黨同時表態，就是提前為房價站台，不需要等到明年1月，512就是澳洲房市走出低迷的分界線。
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