澳洲購房指南，隱性成本你知道多少？避免掉坑，買前必看，建議收藏
來源： Olivia海外置業移民
近幾年中，國內房市調控的撲朔迷離，很多睿智的投資者已經轉戰至海外房市。而澳洲經濟彈性良好，擁有最穩健的房產投資環境，其高度透明的行業政策和成熟穩定的增長率及不錯的投資回報率等優勢，吸引了大批投資者蜂擁而至。
但是在澳洲買房前，各位投資者需要注意幾項較為重要的事情。今天，小編就來為大家一一說明。
1.海外人士能否在澳洲買房？
是。海外人士只要符合如下條件就可在澳洲買房：必須是全新的房子；或者期房（樓花), 需要向「海外投資審批委員會」（FIRB）申報並獲批。FIRB由律師申請，一般審批時間在30天左右獲批。
如果要買二手房，只能購買一套作為自住房，必須向澳洲「海外投資審批委員會」（FIRB）申報並獲批。而且你必須要有停留期為12個月或以上的澳洲有效簽證，並且必須在離境前的3個月內要把房子賣掉，否則政府會強制拍賣。
2.海外人士在澳買房后的法律權利能否得到保護？
是。您在澳洲的財產完全受到同當地人士一樣的法律保護。按照澳洲法律，您對房產的擁有權是終身的。
3.我可否來澳洲看房？
是，你可以來澳洲看房。
4.資金方面
自己能承擔多少也決定了您要選擇什麼價格的澳洲房產。
大部分買家都是選擇貸款買房，所以在購買澳洲房產前，首先需要了解金融機構能借予的資金數額。投資者提交貸款申請后，貸款機構會對其經濟狀況進行調查，而利用這些計算可以幫助投資者充分了解自己的負擔能力。
了解到自己的負擔能力，投資者就可以開始調查尋找最適合自己需求的借出方，然後再尋找適合新投資計劃和生活現狀的最佳貸款方式。
在尋找投資型澳洲房產時，投資者尤其是海外投資者需著重考慮購買、管理以及維護投資房產所要花的費用。其中包括印花稅（海外人士在澳購房印花稅率一般為總房價的10%-15%，具體取決於在哪個州）、貸款手續費（銀行費用為500-幾千澳幣不等，基金公司貸款一般為貸款額度的2.5%-3%左右）、保險費（有部分人會選擇購買房屋保險，一般為300澳幣左右/年）、物管費（市中心公寓一般2000-7000澳幣/年左右，別墅分小區，有些有有些沒有）、地稅（獨棟別墅土地價值超過25萬歐元的部分需要繳納地稅，若為海外人士，還需繳納空置稅）以及市政費和排污費（一年約為2000澳幣）。
5.區域位置
公共交通設施是否方便？
周邊購物設施或者娛樂設施是否齊全？
房產的安全性如何？
周邊學校分佈情況，是否有名校？
未來房產所在區域是否有正大規劃？
周圍是否有其他開發項目會影響房產的市值？
購買澳洲房產的絕佳地段主要集中在人口增長地區。隨著人口的增長，相應地基礎設施建設和該地區的房產需求量都會增加。盡量避免僅依靠一種產業發展起來的地區。
6.房屋類型
投資者都期望找到備受租戶和未來購房者青睞的房產。
另外，同樣都是永久性產權的房子，一樣的價格選郊區的別墅還是選市中心的公寓？1.投資別墅像養豬，養肥了就可以賣個不錯的好價錢。2.投資公寓就像養雞，每天可以下蛋。
如果貸款買，在貸款五成的情況下，市中心公寓的租金完全可以覆蓋得了銀行貸款和固定支出成本， 別墅因為地處郊區，租金稍低，租金覆蓋不了銀行貸款，每年還需要投入一部分錢，但是別墅因為帶地皮，而地皮是不可再生資源，將來的漲幅會更高。
如果是全款買，不管是別墅還是公寓，都可以月月收租，將來可以養老。無論公寓還是別墅，房產都是最忠誠、穩定的投資。存銀行的就像等著別人拿你的錢去開養殖場，所以，數數手中的資金，看看你是想養什麼好？
7.市場調查
資本增值低於市場平均水平或租金收益低於每月花費金額都是投資者在事後不願意看到的。
所以海外投資者需注意該澳洲房產僅用於投資而非自住，購買投資房產時切勿貪心，又要rental return 高（租金收益），又要Capital Growth（資本增長）是不可能的。
8.銷售合同
房地產律師通常會代表投資者監督相關事務，確保購房過程平穩順利，並讓投資者的利益受到保護。
在簽署銷售合同前讓房地產律師過目是一個明智的選擇，因為一旦簽署，各方都會受到相關條款的約束。
澳洲是一個安全、可靠的投資目的地，如果您已準備好海外置業，那麼澳洲房產絕對是您資產配置裏面安全保值，財富傳承的首選。
9.澳洲購房的具體流程如下：
1. 買家選定自己喜歡的房型和房號，支付5000澳幣或2萬元人民幣定金，由代理商向開發商申請保留；
2. 開發商收到定金後向代理商提供購房合同；
且目前澳洲的槓桿可能算是有優勢的，今年澳聯儲三次降息，貸款利率史低，很多城市的房子經過過去1-2年的低迷，已經開始觸底反彈了。
3. 代理商收到合同后預約律師，買家在律師見證下籤署合同，並安排支付首付款（通常是房款的10%或20%）；
投資者需要了解澳洲房產的下列問題：
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4. 要是買現房，如果貸款的話買家需要準備貸款材料，而且簽了合同之後一定要立刻去找貸款機構，一般在現房合同簽署前，可以要求代理商聯繫貸款經紀人，確認大概的貸款問題，例如貸款成數，年限及利率。若購買期房，則根據交房時的銀行政策來貸款。
6. 律師向政府部門申請並安排支付相應的印花稅。
5. 如無需貸款則需要儘早安排匯款事宜，以免耽擱交割，被收不必要的罰款。通常房款可提早打到自己律師的信託賬戶，供律師用以支付交割所需所有費用。澳洲律師的信託賬戶受到律協和政府的監管所以是安全可靠的。
一般情況下，購買期房的買家簽訂合約之後須先付10%-20%房款作為首付款，餘款在對方律師通知交房時起，通常兩周內付清。
作為購房首期的訂金不是直接支付給開發商而是匯入其律師信託賬戶，受政府有關部門監管。交樓時由發展商聘請有執照的合格測量師根據合同規定的標準驗收、出具完工證明。
通常只要買家登錄澳洲，就可以開設一個澳洲銀行的賬戶，或在國內開設其他地區的海外賬戶。買家可以將供樓的款項匯入該賬戶，所收入的房屋租金以及房貸的支出都可以通過該賬戶處理。
10.在澳洲購買物業后，我將怎樣租賃和管理我的房子？
一般你買房的代理公司都會幫你找一個當地的租賃管理公司，澳洲的租賃管理公司一般都比較負責，包括為你尋找租客，房屋維護，租金收取，退租檢查等。
而且本地的出租公司一般廣告多，客戶群體廣，房子交給他們出租租得快，空置期短，而且一般租賃管理公司收取年租金總額的5.5－7%作為租賃管理費，他們也更願意把你的房子租得高一點，實現雙贏。
每個財政年度結束， 他們都會提供租金收支表，用於稅務申報。
因而需要詳細調查備選區域，了解其人口和教育情況、潛在租戶的需求和生活方式以及房產是否適合他們。
11.在澳洲購買物業后，我可否來澳洲檢查我的房子？
完全可以。而且你來澳洲檢查房屋的機票和住宿的費用可以作為成本，計入當年稅務申報。將來出售的時候可以做到房產支出裏面用作抵扣資本利得稅，所以務必保留好這些發票和憑證。
一些權威網站會紀錄澳洲房產現階段和歷史銷售數據，投資者可通過研究這些數據更好地了解增值形式和目前的市場趨勢。
12.如果在租賃和管理中發生任何糾紛，我將如何處理？
首先，你可以委託租賃管理公司為你服務。如果你仍然不滿意，你可以委託律師，也可以委託任何其他人向澳洲公平交易部（Fair Trading）進行投訴。
13.如果將來我要出售我的房子，我將如何處理？
您可以委託任何一家地產中介出售您的房子。您自己本人不必親自來澳洲。產權交割也是由律師全程負責。
14.澳洲買房值得嗎？
資金方面解決之後，下一步就是尋找適合自己的，並且又能符合當地人需求的澳洲房產類型。
如果你是抱著國內這20年的房產收益心態來看澳洲房產，心想我一兩年能不能翻個倍啊，那麼我勸你默默的關掉這篇文章，後面就不要看了。
如果你有國內一二線城市的房票，先把自身房票用盡，再去考慮海外的事情。20年來中國是最好的房產投資國家，錢在國內沒地方用了再考慮國外的事情。
當然如果你國內配置已充足，在如今在國內樓市估值普遍過高存在泡沫的情況下，考慮優質的海外置業標的，多一個籃子放雞蛋，拿泡沫資產換實打實永久產權的私有物業，這是明智的選擇。
如果你的家人在澳洲留學或者有移民打算，那麼也可以考慮購置。度假自住兩相宜，澳洲作為發達的移民國家，託管機制健全，打理起來也方便。
當然，不要以為只有國內有學區房，全世界各地其實都有學區房的概念。有很多人從孩子一出生就開始看國外的學區房，好的學校在哪裡都是門庭若市，可憐天下父母心吶。
而且投資澳洲的房子不佔用國內房票和貸款名額，這部分人群也可以考慮，畢竟能去澳洲買房的人如果要買國內，光是2套首付就要七成了。
15.我不懂英文，看不懂有關的法律文件。我怎樣才知道我的法律權利是受到保護的呢？
根據澳洲法律規定，在您買房時，必須聘用當地的律師。您的律師是完全獨立的，且完全為您服務。您可以聘請一些會中文的律師。律師會詳細地為您解釋所有的法律條文，包括在購房中您的權利和義務。
7. 律師會持合同和房款與開發商律師辦理房產最後的交割，並前往房產交易部門辦理過戶手續。
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