冠狀病毒病毒對澳洲房價的影響與其它歷史性市場崩盤相比如何？
「需求上升」刺激部分市場
那麼澳洲現在的市場意味著什麼呢？
來源： 阿德新報
最新數據顯示，由於新冠病毒大流行對市場造成的影響，澳大利亞的住宅物業價格連續第二個月下降。
專家表示，自冠狀病毒大流行以來，澳大利亞房價的下跌幅度尚不及其他歷史性市場崩盤那麼陡峭，但這一次依然造成經濟低谷——房地產行業也無法倖免。
圖源：abc.net.au
在CoreLogic最新的房屋價值指數中，繼5月份下降0.4%之後，6月份全澳的房價下降了0.7%。但是，由於聯邦政府目前向經濟中注入了數千億澳元，因此無法預測當前的跌勢在未來幾個月是否可以停止，或者一旦刺激措施結束後房價是否會繼續下降。
冠狀病毒之前的市場情況如何？
CoreLogic研究負責人Tim Lawless表示，自2017年以來，澳洲的房地產市場下滑已經比以前的波動要大得多，甚至大於疫情之前。在新冠病毒到來之前，全澳房地產市場已經從2017年的峰值暴跌10.2%之後進入復甦階段。
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他說：「澳大利亞的房地產市場正在經歷從2017年中期到2019年中期最低水平的低迷時期。」
「在2019年下半年，市場價格從高峰到低谷下跌了約10%之後，市場處於恢復階段。房屋價值在2019年下半年到2020年初經歷了相當快的恢復，但是，我們還沒有看到首府指數回到2017年中期的水平。」
到目前為止，大流行的影響是什麼？
Lawless先生表示，大流行之前，市場仍在恢復中，跌幅約為1%。他說：「然後發生了冠狀病毒，這意味著我們看到房屋交易活動在4月份急劇下降。」
「然後，我們開始看到房屋價值下降的幅度越來越大，在過去兩個月中仍然下降了1%多一點。」
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「這可能是一個相當漫長漸進的周期，我們會看到房屋價值進一步下降，也許在我們看到房屋價值開始上升之前還會穩定一段時間。」Lawless先生認為，從3月開始，與新冠病毒有關的當前下降周期「還很新」，但在許多方面是上一個下降周期的延續。
會比1987年股市崩盤的後果還糟嗎？
Lawless先生表示，在20世紀90年代初，在大約22個月的時間內，房屋價值從高峰到低谷下跌了約6.2%。房價從高峰到恢復大約用了四年時間，隨後又出現了上升。但他認為，導致90年代經濟崩潰的經濟環境與澳大利亞目前正在努力解決的經濟問題有很大不同。
他說：「在90年代初大跌的催化劑更多的是1987年的股市大跌以及黑色星期一事件。」
「而且，澳大利亞經濟花了幾年時間才陷入衰退。」
「最大的不同是，利率上升了約18%。」
在1980年代末至1993年間，現金利率降至5%以下，這觸發了經濟增長並幫助穩定了市場。
那麼GFC呢？
在2007年中至2009年初的全球金融危機（GFC）期間，人們看到了類似的問題，並且當時實施了多種刺激措施。在此期間，房地產價格在13個月中從高峰到低谷下跌了7.6%。
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「我們在全球金融危機中獲得的好處是，貨幣政策提供了很多刺激措施，而且利率確實很快下降了。」
當時，聯邦政府通過首次購房者補助金和現在的凱文·陸克文的房屋隔熱計劃（Kevin Rudd's Home Insulation Program (HIP)）向市場注入現金。
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除了財政刺激措施外，Lawless先生還表示，在全球金融危機之前，經濟狀況相對良好，資源繁榮、澳元匯率走低幫助該國避開災難。
Lawless先生表示，如今的澳洲面臨著另一種非常不同的情況——它正出現另一次下滑，因為當前的現金利率已經處於創紀錄的低位，並且澳大利亞儲備銀行（RBA）暫沒有將利率推向負值的消化能力。
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他說：「在上次經濟低迷時期，可以說有很多方式可以使經濟從低谷中解脫出來。可是現在冠狀病毒影響下的經濟已經十分弱小。」
「我們已經看到儲備銀行呼籲聯邦政府，特別是以基礎設施支出的形式，採取更多的財政刺激措施。」
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不同城市的影響是否不同？
墨爾本的房價在6月份季度下降了2.3%，是冠狀病毒期間下滑最大的首府城市。
比如，聯邦政府已宣布向希望建造或翻新房屋的人們提供25000澳元的贈款。但對於房價的影響，人們的看法不一。
Lawless先生表示，這座城市特別容易受到海外移民和外國學生的影響，而當前的病毒狀況也起到了負面作用。他說：「這確實帶來了第二波風險。」
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「我們一直都知道，整個澳大利亞都面臨著更嚴重的經濟衰退和更長周期的衰退風險。」「我們都需要保持警惕，保持高度警惕。」但是他說，這並不意味著房價已經跌落懸崖。
Lawless說：「當考慮到這種情況的不確定性和經濟影響時，下降比例已經不是最重要的事了。」
波動市場的另一端，如堪培拉和霍巴特的房價在本季度繼續走高，分別增長了0.7%和1.0%。
Lawless先生表示，尚不清楚房價何時開始回升。他說：「我們根本不知道經濟將繼續受到多長時間的壓制，或者房屋價值要再次開始顯示出某種程度的增長需要多長時間。」
僅看6月份的數據，珀斯和墨爾本出現最大跌幅，跌幅為1.1%。悉尼的房價下跌了0.8%。布里斯本和阿德萊德的跌幅較小，還有偏遠地區，為0.2%。
Lawless說：「對於澳大利亞來說，（GFC）金融危機相當短暫而迅速。」
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但西澳房地產研究所（REIWA）主席Damian Collins表示，在整個疫情期間，西澳州的房價中位數基本保持穩定。
Collins說：「我們的市場已經在預恢復期，因冠狀病毒導致的推遲期為兩到三個月。」
「很多貨幣政策彈藥已經用上，利率也已經在很低的水平上了。」
「在整個冠狀病毒期間，中位數價格一直保持不變，西澳房價仍在475,000澳元左右。」
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在大流行發生之前，珀斯的房地產銷售量在每周700到750之間，在4月中旬降至每周280。但是，Collins先生說，目前城市區域的銷售創下了自2015年以來的最高紀錄，每周有超過1,000棟。
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他說：「我們的基數很低，但這也是因為需求被抑制。」
「房價已經下跌了這麼長時間，很多人一直處於觀望狀態，賣家開始在2019年末和2020年初回歸。」
Collins先生表示，創紀錄的可負擔性以及政府的激勵措施，也為繁榮的銷售市場做出了貢獻。
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