疫情漸止，拍賣回暖，澳大利亞住宅市場離”牛市”不遠了嗎？
來源：澳財網
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近期住宅拍賣明顯回暖，圖/Domain
當維州連續多日新冠病毒感染人數零新增，封鎖不斷放寬，人們對經濟的信心逐漸恢復。
本周，西太平洋銀行（Westpac）公布的最新消費者信心指數躍升至7年的高點，與此同時，購房時機（”Time to buy a dwelling”）指數也上升8%，至128.9點，為2013年11月以來最高水平。而房價預測指數更是上升12%，僅比疫情前的3月指數僅僅低了7.3%。
市場的樂觀並非毫無根據，被疫情嚴重影響的澳大利亞住房市場似乎正以超過很多人預期的速度在復甦。
上周，房地產研究機構CoreLogic發布的數據顯示，在新冠疫情期間連續五個月下降的澳大利亞全國平均房價，10月份上升了0.4％。
疫情爆發之初，不少經濟學家都預測，澳大利亞房地產將面臨了大幅下跌可能，最壞情況下將暴跌20%。
為了能夠遏制失業率高企，讓經濟儘快全面復甦，央行和聯邦政府不得不祭出多項經濟援助計劃，其中不乏對房地產市場而言的”救市”措施：經過了疫情之初兩次緊急降息之後，澳聯儲（RBA）在11月3日再次下調利率，至歷史低點0.1%；此前，財長Josh Frydenberg在9月宣布，政府將廢除陸克文政府在美國次貸危機后實施的”負責任貸款法（responsible lending legislation）”。
博滿金資首席分析師魏睿昊進一步解析了投資者關心的問題：在這些政策利好的驅動下，澳大利亞房地產市場真的已經”絕地反彈”了嗎？這一波疫情緩解后開始的復甦能持續多久？而在目前高失業率和債務率的影響下，是否會增加房地產市場的風險？
近期住宅市場利好顯著
央行降息后的一天，四大行就紛紛削減了固定利率房屋貸款和一些商業貸款的利率。聯邦銀行（CBA）、澳新銀行（ANZ）、西太銀行均提供了1.99％的四年期固定利率抵押貸款，國民銀行（NAB）則更表示將把固定利率降低至1.98％。這是四大銀行首次提供低於2％的抵押貸款。
澳聯儲下調官方利率和宣布1000億購買中長期政府債券，在魏睿昊看來，是為了給市場注入更多流動性。當流動性進入銀行，要釋放到整個市場中，對於房地產的信貸必然會放鬆。各大行房貸利率下調，顯然有利於房地產市場的恢復。
此外，如澳財此前的文章所述，聯邦政府宣布要廢除”負責任貸款法（responsible lending legislation）”未來也將對房地產生產巨大的影響。儘管真正的執行還需要一段時間，預計至少要到明年年中才能實施，但這是聯邦政府希望放寬信貸的顯著信號。
加之，近期澳大利亞整個疫情得以良好的控制，而本周美國輝瑞公司研製的疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】取得突破性進展，距離製造和使用不再遙遠，這些情況均指向明確的市場恢復。配合貨幣政策和財政政策的扶持，房地產市場短期內確實利好顯著。
澳洲房產真的開始復甦了嗎？
房屋拍賣現場，圖/ABC
從近期公布的各項房地產數據來看，市場確實處於復甦的過程中。
截至11月8日的一周，在澳大利亞首府城市中共有1758處房屋要拍賣，比前一周的1747處拍賣要高。11月9日的統計結果，拍賣清盤率為73.2％。 而去年同期有2,412所房屋被拍賣，清盤率為70.6％。
值得注意的是，墨爾本共有606套（2019年為1032套）住房拍賣，拍賣清盤率為71.8％，較上一周最終清盤率70.1％有所上升，並與上年同期的清盤（71.7％）持平。可見由於疫情受控，墨爾本市場也逐漸從第二波疫情期間的慘淡中逐漸恢復。
儘管市場交易的活躍程度，與高峰時期還有一定距離，但相較疫情之初已明顯轉好。房價的下跌趨勢也已被止住。
CoreLogic10月房價數據顯示，除墨爾本以外，澳大利亞所有首府城市均有所上漲，綜合漲幅0.2%。非首府地區同期的漲幅更是達到0.9％，要知道許多非首府地區的房價自礦業繁榮結束以來就陷入停滯。而唯一遭受重創的墨爾本市場，儘管房價綜合下跌了0.2%，可跌幅已經遞減至4月以來的最低水平。
和市場一起平復的還有業主們對房地產市場狀況的擔憂情緒。根據ME銀行10月發布的《季度房地產信心報告》，有38%的澳大利亞人對房地產市場感到”積極”，較2019年同期近低了四個百分點。在疫情高峰的4月，積極情緒曾一度跌至29%。而持悲觀興趣的人則較高峰減少了7%。
隨著房地產市場各項數據的轉好，不少機構也開始調整他們的預期。花旗銀行將截至明年3月一年內的房價跌幅預測從4.9％降至2.3％。據其分析，即便是遭遇二次封城的墨爾本，11月房價預計也會上漲。
家庭債務高企仍然是最大風險之一
今年5月，即新冠疫情對失業影響不確定性最高的時候， 聯邦銀行曾預測，如果出現長期低迷，則房價跌幅可能多達32％。國民銀行、AMP Capital的經濟學家也紛紛預計房價將大跌20-30%。然而，現在的事情情況似乎讓他們紛紛”打臉”——澳大利亞的房價應該不會出現大幅下跌，甚至有可能很快開始上漲。
然而，儘管數據全面向好，魏睿昊認為，現在還很難判斷澳大利亞的房地產市場是否會迎來”牛市”，至多隻能用”災后恢復”來形容。因為疫情失去常態的市場，事實上還沒有完全恢復正常秩序。尤其是，未來市場的購買力能夠恢復到何種程度，又能持續多久，非常值得疑問的。
大量經濟學家都指出，嚴重的家庭債務將增加整個房地產市場的風險。
1990年代初，澳大利亞的家庭債務水平約40％。而在近30年間，澳大利亞的房價總體呈現較快上漲趨勢，導致家庭債務占收入比重不斷上升，目前已超過180%。這不得不讓人擔心，創紀錄的低抵押貸款利率與放寬貸款標準（包括廢除負責任貸款法）相結合，將使家庭債務水平進一步提高。
其次，延遲抵押貸款償還的時效即將結束，大型銀行已經開始預留更多準備金以應對預期的抵押貸款違約率上升。
澳大利亞審慎監管局（APRA）關於主要銀行住房貸款延期計劃的數據顯示，在5月疫情導致失業率激增的高峰時期，有11%的住房貸款中申請延期還貸。到10月底，這一數字回落到大約7.4％，總額為1330億澳元。
一些借款人確實重新開始還款，可也有不少人（主要是投資房業主）正在考慮出售房產。
Digital Finance Analytics（DFA）家庭調查得出的最新數據顯示，到10月底，抵押貸款壓力家庭的比例達到了創紀錄的40.6％，即157萬個家庭。
儘管抵押貸款還款延期可能使虧損銷售數量減少，但有部分投資房業主還是準備在明年3月抵押貸款還款延期結束之前出售房產。
而在10月份的房價報告中，CoreLogic指出，自6月份以來，已有貸款機構表示相當一部分借款人正在虧本出售房產，”這可能會在接下來的兩個季度中使虧損房產銷售增加，特別是以投資房為主的市場中。”
CoreLogic的數據還顯示，自2019年12月以來，首府城市因虧損而轉售的房屋的發生率一直高於郊區市場，並在2020年第二季度有所擴大，導致綜合首府城市房價下降了1.1％，而郊區房價增長了0.3％。在那些無利可圖的虧本買賣中，獨立屋的平均損失約為5萬澳元，而單元為4.6萬澳元。
另外還有兩大因素也制約了澳大利亞房價的上漲：失業率居高不下，以及海外投資者無法進入。
澳聯儲在降息的同時也發布了對於經濟的預計，其中就提到全澳失業率將保持較高水平，但峰值水平略低於8％，雖然較此前預期的10％有所下調，但還是認為，直到2022年底，失業率才預計會回落至6％。由於失業率保持在高位，將導致工資上漲乏力，影響整體購買力。
而在疫情之初調整的外國投資審查（FIRB）政策使各類交易變得更複雜，且成本更高，加上近年來對房產海外買家本來就可能會長期將海外投資者”拒之門外”。
本地購買力可能難以為繼，而海外購買力又無法進入市場，使得房地產市場上行前景並不太明朗。
移民大幅萎縮，”重壓”澳洲房市
魏睿昊還指出，人口增長乏力，更是給房產價格帶來下行壓力。
過去很長的時間，澳大利亞一直享受著發達國家中少有的人口增長紅利，這是經濟增長和房價走向的重要支撐因素。
目前，澳大利亞卻已進入一個多世紀以來人口增長最慢的時期。在聯邦預算案之後，澳大利亞政府人口中心發布的一份報告顯示，全國人口增長預計將在2020-21年下降到0.2％，在2021-22年下降到0.4％。
其中主要的原因就是海外凈移民的急劇減少，預計澳大利亞將迎接75年以來的首次移民負增長。報告稱，預計未來兩年凈海外移民的流動數量，2020-21年為凈流出72000人，2021-22年為凈流出22000人，而2019-20年則為凈流入15.4萬。
歷史上，移民傾向於定居在悉尼和墨爾本的中心地區，而疫情卻導致人們逐漸流向郊遠地區。
這就導致，有些中心地區的單元房供大於求。根據DFA的數據，全澳市中心的單元房有約67萬套單元房（公寓為主），遠遠超過需求量。與此同時，靠近CBD的郊區大地塊獨立屋卻供不應求，一部分解釋了最近房價的上漲。
魏睿昊指出，首府城市中心的大量公寓主要的居住者往往是國際留學生，或持有臨時簽證的海外居民。受疫情影響，這些人短期內很難來到澳大利亞，這勢必嚴重影響市區的公寓租賃價格和出售價格。
事實上，近年來移民數量的波動已經對住房供求產生影響。在過去幾年中，持續的移民促使澳大利亞的住房供應增加了大約18萬至20萬套新住房，現在下降到約15萬套。由於缺乏新增的移民，未來一年對住房的需求可能下降到約8萬套。大量剩餘房源必然對市場造成衝擊。
因此，魏睿昊認為，澳大利亞房地產市場短期利好顯著，會有一波明顯反彈；可中期來看，需求是否能夠維持，仍要打個問號。
如果疫情過後，澳大利亞能夠恢復正常的移民數量，也許可以很快解決供需問題；但倘若移民恢復遲緩，人口增速遲遲不能提高，整體經濟增長也會放緩，房地產就難以有看漲的前景。
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