深究房產投資者的戰略布局和決策機制
來源：澳洲房產大全
普通工薪階層，在澳洲房產這個公平、透明、配套資源豐富的大平台上，是完全可以從無到有，從低凈值到高凈值，從被迫朝九晚五地工作，到財務自由而選擇從事自己真正熱愛的事業，通過系統工程，進入富裕階層。
我就是這樣走過來的，我做了普通投資者不敢做的事情，我經歷了普通投資者無法想象的投資歷程。
歸根結底，究竟是什麼東西讓一個普通投資者蛻變成一位成功的高級投資者呢？
我的答案是——戰略布局。
我看到很多人在房產投資上栽跟頭。
要麼投資房產後自己生活變得十分拮据，工作壓力巨大；要麼在錯誤的區域和錯誤的時間點上，用錯誤的投資策略，投資了錯誤的物業，導致投資結果與預期相差甚遠，距離
傳說中的財務自由遙遙無期。
為什麼投資者會在大方向上做出錯誤的決策？
我們先來看看人們一般是怎麼做決策的。
你做大多數的決定，都是基於「內部數據」，即你已經知道的、深信的、熟悉的數據。
那麼，如果你的已有認知體系裡不存在有利於你的數據，你就沒有辦法做出真正有利於你的決策。
當然，你很多時候在決策前，會有一大堆「外部數據」供你參考。
這些外部數據的質量參差不齊，有些是高質量的優質信息，而大部分是低質量的垃圾信息。
例如有的信息告訴你應該這樣投資，有些信息告訴你應該那樣投資，你獲得的是對立的信息。
同時還有一個時效性的問題，優質的信息不一定在你做決策前就到來，我的不少客戶向我反饋說，早點認識我的話，就不會犯下當年的錯誤……
讓我舉個例子。
一對投資者夫婦有閑余的15萬澳元存款，希望把它花掉，想著買一輛豪車，享受享受。
他們的認知體系裡，認為他們這把年齡，存了這麼多錢，只要買了這輛豪車，就可以獲得快樂，讓朋友看到，自己非常體面。
但是，他們非常糾結，不知道買車好，還是買房好，總感覺買車享受有種負罪感。
他們諮詢了某樓花銷售中介后，中介介紹他們把現金以首付的方式，押注在某樓盤，等2年樓盤建成后，如果那時候房市漲了，就可以賣掉房產，再買回豪車，還有可能有利潤。
他們諮詢了我以後，我給出的意見是：自己享用的車屬於貶值且有持續開銷的負債，如果以優質的資產的現金流來養負債，財務結果會更佳。
具體方法是，先找出車貸的首付和每月還款額，部分首付用於購車，其餘現金用於投資高現金流房產，配以人為增現金流策略，房產每月產生出來的純現金流，供養豪車的貸款每月的還款。
最終的結果將會是，豪車可以馬上開始享用，車貸慢慢被還清，而房產的現金流持續流進他們口袋。
不同的外部數據進入他們的決策系統，他們在最終的決策，要麼基於已有的內部數據，拒絕所有外部數據，全款買豪車；
要麼採納某個外部數據，投資樓花，忍兩年後，希望到時候可以賣房獲利，然後再買車；
要麼現在就同時買車和做人為增現金流房產投資策略，以房養車。
所以，你需要考慮的是，你關於房產投資的決策機制什麼樣的？
你是不是完全按照已有認知來做決策？你有沒有基於對中國房市的認知，來投資澳洲的房產？
你有沒有獲得外部數據？外部數據到來后，你都接受了什麼信息，拒絕了什麼信息？
你的不同的決策機制，導致了最終的房產投資的戰略布局。
當我們談戰略布局的時候，我主要看三方面以及這三方面之間的關係：第一，根基
——這是你的資產保護體系、融資體系、財務體系
第二，現金流
——這是能每個月都能給你實實在在的現金的物業
第三，凈值
——這是能給你大塊利潤、大塊增值的物業
良好的根基 + 現金流 = 愜意的生活、財務自由
良好的根基 + 凈值 = 真正的財富、讓你進入高凈值富裕階層
現金流 + 凈值 = 良好的平衡的投資結果
以上這三方面的完美配合，造就了你的房產投資的成功。
那麼，大多數投資者往往犯的錯誤是什麼呢？
要麼，他們長期偏袒一個方面，長期偏袒凈值，沒有現金流，生活拮据，工作壓力大，要努力賺錢養房；
長期偏袒現金流，很快資本就被用光，長期只過普通生活，資產增值緩慢，難以有質的飛躍。
要麼，他們過早地追求平衡。
大多數投資者在投資的初期，實際上應該是有重點的，重點解決他們目前主要的問題，要麼解決現金流問題，以便脫離目前工作，獲得財務自由；
要麼解決存款少、資產凈值低下的問題，通過人為增值投資策略，短時間內獲得大塊利潤，讓自己的資產得到質的飛躍。
一個問題解決了，或者說，主要問題解決了，然後再解決次要問題，再開始尋求三方面的完美結合，方為上策。
舉個例子，參加過我舉辦的房產投資培訓課程的一位學生，有一個棘手的問題需要解決，那就是他目前工作的合同到明年就要到期。
也就是說，到了明年合同結束后，他就很難再貸到款，而他又計劃到那時候不再找新工作，而是充分地發揮他在行業內高端技能的優勢而去全心創業。
他的問題是，手頭上有一筆現金，還有貸款額度，如何在開始全心創業前，實現財務自由。
像這樣的情況，有時間的約束，有資金額度的約束，有貸款額度的約束，有房產投資知識和經驗的約束，綜合考慮后，專註在現金流為上策。
這位學生學了我們的活躍房產投資策略后，把資產保護體系建立好了，貸款也就緒了，下一步就是需要具體的行動了。
而此時，已有的對房產投資的認知（內在數據）、周圍的朋友和家人的言論（外在數據）、社會輿論和普遍的價值觀（外在數據）、新學到的房產投資知識（外在數據）等錯綜複雜的信息，往往會集中轟炸這位成長中的投資者的腦袋。
因為，如果真想要現金流，投資的區域很可能不是大城市，而是中小城市，快而准地獲得現金流，配以我所教的人為增現金流策略，進一步提升現金流，提升投資回報，但是他從來沒有去過大城市以外的其它地區，不敢輕舉妄動。
以往的認知總告訴他，「一定要在悉尼長期持有房產方可有自然增值，悉尼以外都是高風險區域」。
而如果想要現金流，同時有希望留在大城市裡投資，那就往往需要首先使用人為增值策略，創造大塊利潤，然後再用低貸款比例或者無貸款的方式去投資房產，從而獲得更高的純現金流。
這需要時間，很有可能一年內辦不到。
糾結啊！最終該如何決策，才能解決主要矛盾？