來源：澳華財經在線
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ACB News《澳華財經在線》3月15日訊 上周，「悉尼房價創歷史新高」的消息，為火熱的房市再添了一把火。據房地產數據分析公司CoreLogic提供的數據，悉尼房價中位數已經達到895,933澳元，超出了2017年8月創下的895,117澳元的歷史最高紀錄。（詳見《悉尼房價創歷史新高 有望繼續上揚》）
而另一個不太受人關注的消息是，一個優越地理位置的住房項目，三四年前開售，至今還有20%沒有賣掉。項目開發商做好了再用一年到一年半才全部售罄的準備。（詳見《「裂縫大樓」Opal Tower後遺症：悉尼奧體公園公寓價格受打擊》）
兩個消息對比來看，悉尼房市「火」，其實是個片面的說法。「火」與「冰」同在，才是更準確的寫照。
如果說房市寒冬季節，脫穎而出的郊區值得關注，那麼在房市熱潮洶湧之時，購房者特別應該那些觀察逆潮而行的郊區，才能更清楚地把握住投資機會。
「到西邊去」？
在房價「光速」上漲之時，許多購房者將目光投向了房價較低的悉尼西部地區。「西邊的潛力」也成為房產中介們常用的話術。
不過，關於「西邊」的一些現實，他們或許不會提及。
悉尼西北部郊區Granville有一條鐵路橋，在交通高峰期開車經過這條鐵路橋可能需要20分鐘。
附近居民抱怨說，這段路不到200米，但擁堵的難以忍受，主要原因是附近的高層住宅樓，這些樓都是近幾年建成的。
LJ Hooker Granville的當地房地產經紀人Tony Eltakchi說，沒有基礎設施來支持所有這些公寓項目。
當被問及誰在購買這些高層公寓時，Eltakchi回答：「據我所知，沒有人買。自從這些怪獸建成后，尤其是在Granville，它們就賣不出去了，所以它們在出租。」
Eltakchi看到，在Granville，獨立屋出租可能會吸引20到30個申請，但樓房業主很難找到這麼多租房申請，這給租金價格帶來了下行壓力。
房產價格數據也證明了這一點。過去五年，悉尼表現最差的郊區和物業類型，幾乎全是悉尼西部郊區的樓房。
Granville、Merrylands、Auburn、Kellyville、Parramatta、Harris Park、Wentworth Point。在2015年12月至2020年12月期間，這些郊區的房價都有所下降，其中一些郊區的房價下降了近20%。
過去五年悉尼房價降幅最大的郊區
「史上最貪婪時期」
Domain報道說，悉尼西部地區的密集開發項目令人震驚。糟糕的設計，對郊區極不友好，但也明顯缺乏居民的生活設施，如公共空間、綠化和提高宜居性的遮擋設施。
建築師、悉尼市議員Phillip Thalis曾幫助開發悉尼最重要的多個城市項目，包括悉尼奧林匹克公園2025計劃和帕拉馬塔市中心計劃，他批評說，這些開發項目未能實現最初的願景。
「現在是悉尼歷史上最貪婪的時期。變化的速度和規模令很多人震驚。有很多人在建造的樓，他們自己都不想住在裏面。」他說。
他還指出，看起來特別不公平的是，這些高層開發項目以往都集中在中環，現在拓展向外環中心。而那些生活氣息最濃厚、環境最好的地區，如海岸、港灣和內環地區，卻積極而精明地抵制高密度建築。
「比如說，你看Granville的新建築的總規模和體量，它們看起來就像是打了興奮劑。你要問的是，這種建築的開發商是否真的準備住在他們正在建造的項目中？在內城，當地的傳統和當地人的政治權力實際上阻止了像悉尼其它地區那樣的開發規模。」
這些西部郊區已經並將繼續分擔州政府為滿足人口增長而制定的住房目標。規劃部預測，在城市持續增長的基礎上，到2025年，大悉尼將增建15.45萬套住房。
一個鮮明的對比是，內城和東部地區計劃新建不到1萬套住房，而在西邊，僅Parramatta市就要新建1.5萬套住房，Blacktown市要新建1.7萬套，Cumberland市要新建1.02萬套。
悉尼大學建築設計與規劃學院城市學講師Laurence Troy認為，公寓建設是由投資者的需求推動的，建設的速度拋棄了悉尼人精良設計的住房理念。中低端公寓成為賣給投資者的產品，「是為賣給那些沒有興趣住在那裡的人而建造的，所以，特別是東郊的中等密度住房，它們的品質要好得多」。
在Troy看來，西部地區的高層公寓樓建設，從根本上說是為了利潤，而不是為長期社區精心設計的空間。
他同樣杯葛了政治因素：「政策的野心一直是數字，滿足住房目標，它到了不顧質量的建築的地步。我們已經忽視了這一點。」
供需分歧
由於建造的公寓數量太多，公寓價格持續下跌，有人會說這是一個意料之中的結果，但也因為偽劣公寓樓的新聞。
在悉尼奧林匹克公園， 2018年12月Opal Tower存在缺陷的問題被曝光后，公寓價格的下跌就開始了。Domain數據顯示，這一事件對該地區的樓市形成了打擊，截至去年12月，該地區房價在五年內下降了近20%，去年一年下跌了6.4%。
此外，西悉尼一些地區的樓市非常依賴移民和留學生需求，在過去一年，這一需求萎縮，也是這些地區房價下跌的成因之一。
來幾年公寓建設速度可能會放緩，不過，在廉價的貸款和政府的刺激下，開發商還在繼續建設公寓，建設審批和開工率仍保持在一定水平上。
澳統計局最新數據顯示，2020年Parramatta市的公寓建設審批下降了68%，Blacktown市僅下降了4%，Cumberland市和The Hills Shire同期都分別增長了26%和64%。
四年前，當時的新州政府建築師Peter Poulet發起了新州設計審查小組試點計劃。根據這一計劃，專家們會在城市的大型項目，包括大型住宅開發項目建成前對其設計進行審查。去年年底，新州政府宣布該計劃將繼續實施。
但現在擔任大悉尼委員會地區專員的Poulet先生承認，西悉尼地區的一些設計不佳的項目仍然通過了審批，這是由於「一些歷史遺留問題」，同時他堅信，較新的項目中出現了一些好的設計。
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