一邊空置率高企，一邊房價飆升，墨爾本房市何以「扭曲」
來源：澳華財經在線
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( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》3月23日訊 去年4月份，在墨爾本的Docklands和悉尼市中心，每10套出租公寓中就有1套空置。SQM Research的數據顯示，墨爾本的Docklands錄得9.1%的空置率，是2019年同期的三倍，Southbank的空置率更是高達13%。在一些地區，租金直線下降，最高降幅達20%。
當時澳洲最大的商業銀行聯邦銀行（CBA）公布了一個模型，到2022年底，房價可能會下跌11%至32%。四大銀行之一的國民銀行（NAB）預測，2020年房價將下跌10%，隨後2021年將增長2.6%，但警告說，「嚴重」的下滑可能導致2020年房價最高下跌20.9%，2021年下跌11.8%，然後在2022年溫和復甦。另一家四大銀行澳新銀行（ANZ）預測，2020年房價將下跌4.1%，隨後2021年將下跌6.3%。
在聯邦銀行上述模型中最壞的假設情景下，墨爾本的房價中位數將從81.9萬澳元跌至55.7萬澳元。
最壞的假設情景不僅沒有發生，還出現了奇怪的「倒掛」現象。墨爾本的房市，一邊是空置率仍然很高，一邊是房價快速上漲。這究竟是怎麼回事？
空置率與房價比翼齊飛？
墨爾本房屋空置率有多高？不僅仍然較高，而且居於全澳首府城市之首。據統計，墨爾本目前約有28,000套出租房產空置，占墨爾本所有出租房產的4.5%，雖然這低於2020年12月的峰值4.7%，但目前的空置率遠遠高於去年的1.9%。而全國住宅租賃空置率為2.0%，與一年前持平。
主要首府城市住房空置率
來源：SQM Research
根據SQM的數據，在墨爾本的中央商務區，去年10月出租房空置率達到峰值9.4%，2月份已經降至7.5%，仍是個相當高的數字。難怪那裡的街道上顯得空蕩蕩的。
租金的走勢當然也不樂觀。與全澳平均水平相比，墨爾本的租金完全是另一種面貌。
截至2021年3月12日的一個月里，全澳獨立屋平租金要價（Asking rents）平均上漲了0.6%，達到500澳元，公寓上漲了1.6%，達到392澳元。這相當於獨立屋和公寓的租金要價年增長率分別為11.1%和7.4%。
但在墨爾本，公寓和獨立屋租金要價在同期分別下降了1.4%和0.4%。租金在一年內下跌了12.2%。
但這並沒妨礙墨爾本成為2月份全澳房價增長最強勁的市場之一，當月墨爾本房價錄得2.1%的增長。其中獨立屋上漲了2.4%，而公寓上漲1.2%。
墨爾本房價的季度增長數據則跑在了所有首府城市前面，過去三個月住宅房價上漲了3.5%，獨立屋房價上漲了4.2%，達到82.95萬澳元；而公寓房價則上漲了1.9%，達到58.28萬澳元。
墨爾本獨立屋和公寓價格中位數
來源：The Urban Developer
「一房難求」背後
墨爾本房市這種奇怪的「扭曲」現象，是可以持續的嗎？
據CoreLogic的最新統計，從全國來看，掛牌銷售的房源數量，仍比「正常」時期少約三分之一。
全國新增掛牌房源數量（2016-2021年）
來源：CoreLogic
全國掛牌房源總數量（2016-2021年）
來源：CoreLogic
根據Domain的新數據，掛牌房產量已經開始回升，「由於大量新房源即將入市，一些中介公司的拍賣預約已經排到了7月」。
如下表所示，2月14日至3月14日期間，各首府城市的新掛牌量都出現了上升。
來源：Domain
雖然各首府城市的新上市房源都出現了大幅躍升，但升幅最低的是墨爾本。
因此，如果說「一房難求」、「賣方市場」是各首府城市面臨的相似情況，墨爾本的供給短缺尤為明顯。
或許有人會說，墨爾本的大批留學生和臨時移民去年都離開了，尤其封鎖之後，連很多墨爾本常住居民也「逃」到了昆州，造成墨爾本州際凈移民轉負，因此購房需求也相應萎縮。
但需要注意的是，目前，澳洲各地房價飆升，拍賣清盤率居高不下，媒體也不斷提醒我們正處於房產熱潮中。結果是目前情緒高漲，「害怕錯過」的購房心理成為澳洲各地房市的共同主題。
影響房產價值的因素很多，但推動房產價格增長的主要因素是消費者信心、低利率、經濟增長和有利的供求比。
某些細分市場不會很快回暖，尤其是城市公寓塔樓和大學周圍的學生宿舍，可能價格還會繼續下跌。但如果說疫情教會了購房者什麼，那就是住在「好」社區中的「好」房產的重要性。
但現在，高端市場正引領著房價增長。
根據Corelogic的數據，高端房產是指任何特定區域內價格最高的25%的房產。
截至2月，高端房產指的是首府城市價格在96萬澳元以上的房產，典型的高端房產價值在120萬澳元左右。在所有首府城市中，高端房產價格當月飆升了2.7%。比1月份的0.5%的增幅猛然上升。
相比之下，價格在前50%的中端房價增長了1.5%，「低端」房產價格（49.7萬澳元以下）增長了1.2%。
當前的房產和經濟環境，再加上一年來與疫情相關的封鎖，給很多墨爾本人留下的「傷痕」，他們在經歷了「非凡」的一年後，正在尋求「升級」自己的生活方式。
許多租戶不再樂意住在破舊的小公寓里，由於許多地區的出租房源供過於求，他們正藉此機會升級自己的住所。也有些租戶利用積攢下來的存款，加上許多優惠政策，成為首次購房者。
最近的一項調查顯示，每三個房主中就有一個人希望在未來五年內出售自己的房子。原因很簡單：隨著創紀錄的低利率和房地產市場的蓬勃發展，許多現有的房主正準備升級到更好的社區的大房子，以此來追求更安全和更方便的生活方式。
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