來源：澳房匯
在悉尼，一套位置優越的家庭住宅已經成為激烈競爭的目標。在每個周末的拍賣會上，買家都要花上數百萬元才能買到一套這樣的物業。但是越來越多家庭住宅實際上並不是由一個家庭居住。
隨著人口老齡化和壽命延長，老年夫婦和單身人士住在寬敞住宅里的時間越來越長。
這意味著，在地理位置優越的地區中，可供有年幼孩子的夫婦居住的家庭住宅減少了。因此，一大批正值壯年的在職人士和他們的子女必須在遠離悉尼就業中心的地方居住。另一些人則為了住得更近一些選擇較小的房子，或者乾脆永遠租住在離工作地點較近的地方。
KPMG的城市和區域規劃師Terry Rawnsley說:「如果老年居民佔據了這些房屋，在那些靠近工作地點的地方為年輕的新家庭提供住房就更加困難。」
這種住房錯配情況已經造成了社會和經濟挑戰，而且隨著人口老齡化加速，這種挑戰將變得更加嚴峻。
有很多不搬家的理由
Lilyfield的空巢族Dana Reed知道，住在一套沒有充分利用的大房子很昂貴，但她找不到更好的選擇。
她指從投資的角度來看，把錢投放在有四個卧室的房子里比放在銀行里要好。但除了經濟上的原因，她還想為她的孩子保住這個家。
53歲的Reed太太說:「如果他們不能擁有房產，總是令人擔憂的。我們希望他們有個可以回家的地方。我想不通，為什麼我們要大房換小房，或者搬出去。
「從我的觀點來看，只要我們能保留這個地方，而不用搬到較小的房子或在我們完全退休前作出改變，我們有更多的選擇。」
她24歲的女兒Nicole在Camperdown租房。她指要買一套入門級公寓都很困難，更別說買獨立屋了，相信還要過很多年才能負擔得起。
不願搬家
很多業主都住在富裕、地理位置優越的城區，年輕的在職人士被迫住在更遠的地方。
Nicole 說:「當你要付房租時，就更難存起首付了。當我認真考慮我的買房目標時，我更傾向於搬回去和父母住。」
McGrath Leichhardt的Emanuel Comino表示，越來越多嬰兒潮一代為了讓成年子女可以搬回家同住，所以不考慮大房換小房。
他說:「這當然是他們考慮的事情。我和一位正在這麼做的客戶談過。他們正考慮搬到較小的房子，但在他們最後的子女找到房子或決定搬家之前，他們不會這麼做。」
對於首置買家Claire Walker來說，回到Strathfield的家居住后，她可以更早地在Dulwich Hill購買自己的房子。
「兩年前，一套兩房公寓可能不是我想買的第一套房子。但我想這就是我們面臨的問題。」
「沒有父母幫忙，我們不可能買到房。我一直以為我們第一套房子是佔地很廣的獨立屋，但看起來每個人都要選擇較小的房子。」
雖然Walker的父母考慮過搬到較小的房子，但他們很滿意現在的狀況。當孩子和孫子回家住時，他們也可以有足夠的空間。
OH Property Group的主要買家中介Henny Stier指出，托兒費用是許多嬰兒潮一代保留家庭物業的另一個原因。
Stier說:「由於托兒費用如此昂貴，很多人都要照顧孫子孫女，所以祖父母確實需要後院和備用卧室。」
Rebecca Bissett去年賣掉Epping的房子，希望尋找適合的升級居所，她選擇與丈夫和三個孩子一起搬到Hunters Hill的父母家暫住。
「我沒有租房子，因為我的父母有一套非常大的獨立屋，所以我們搬進去和他們一起住。我們希望在Putney和Concord找升級的房子。
城區出現變化
1946年至1961年間出生的嬰兒潮一代步入退休期，也因此重塑悉尼許多城區的人口結構。在北岸和東區，與中央商務區交通連接很好，設備也很完善，但在職人士的數量停滯不前。
在截至2021年4月的兩年，北岸統計區內的總就業人數下降了13,000人。同期，東區的就業人數減少了5000人。
Rawnsley說:「這顯示就業人數下降大多是由人口結構變化造成的，比如嬰兒潮一代離開了勞動力市場，而不是經濟因素。」
相比之下，儘管受到去年經濟衰退的影響，但在截至2019年4月的兩年，距離CBD更遠、居民年齡更年輕的悉尼許多地區的在職人口出現了穩定增長。這包括Parramatta (+8000)、Sutherland (+5600)、西區(+4000)和Blacktown (+3300)。
根據Torrens大學公共衛生信息發展部的數據，現在居住在悉尼北岸和東區的65歲以上老人的比例遠遠高於全悉尼的平均水平。
不同的退休生活
Terry Rawnsley表示，悉尼退休人士的生活方式偏好已經發生了變化。他說:「過去幾代人，當人們到了退休年齡時，他們會考慮搬到沿海地區或退休村，當這種情況發生時，就為新來的人提供住房。」
「當然，仍有一些人會這樣做，但在目前的嬰兒潮一代中，更多人似乎會留在原地，因為喜歡這裏提供的生活方式，比如咖啡館和其他便利設施……他們似乎比之前的幾代人更傾向於城市生活方式。」
Rebecca Bissett表示，她的父母已經退休了，他們沒有大房換小房的打算，因為他們喜歡寬敞的空間和居住的社區。
她說:「他們身體很好，也很年輕，只60多歲，他們居住的地方是不錯的城區。他們不想搬家。我想他們不會把房子賣掉。這是他們自己建立的夢想之家。
The Agency North的Catherine Murphy指出，一些業主也不喜歡改變現時的生活。
「當他們在自己的社區和家裡呆了很長時間，就會擔心接下來會發生什麼? 搬到較小的房子后情況會更好嗎?
「當我和他們談到賣掉房子時，他們會問:『但我要去哪裡?我不想和別人共用一堵牆。我不想支付管理費。」她補充說，考慮大房換小房的人其中擔心的事情是物業管理費。
年長的澳大利亞人在就業市場上停留的時間也更長。
社會研究員Mark McCrindle說:「對很多人來說，退休是搬離空巢家庭的誘因，但這個改變推遲了，因為在知識經濟時代，老年人仍可以繼續工作。」
悉尼內城區的優質醫療服務很有吸引力，而且大房換小房也有許多障礙。
Grattan Institute最近發布的一份關於住房負擔能力的報告得出結論，未能在成熟城區建造更多中密度住宅意味著老年人在當地缺乏大房換小房的選擇。
Atlas Northern Districts的Kathleen Synnott表示，由於許多城區缺少面積較小的替代房屋，嬰兒潮一代不得不在區內住得更久。她指包括首置買家在內的年輕買家喜歡購買聯排別墅，所以大房換小房的人面臨激烈競爭。
Synnott說:「我覺得很多人堅守自己的房子的原因是，在他們心目中，沒有很好的選擇……搬家的誘因不大。搬到一個不同的地區和另一套房子對他們來說是很大的改變。」
稅務和福利政策也不鼓勵空巢老人搬家。
由於主要住所不包括在養老金收入調查中，退休人士如果大房換小房，可能會失去部分或全部養老金。另一個令人卻步的原因是購買較小的房子時要支付印花稅。新州政府提議用每年徵收的土地稅取代印花稅，目的是減少對搬家的障礙，但這新政策尚未實施。
一個全市的挑戰
悉尼的住房錯配已經產生了深遠的影響。Rawnsley 說:「從城市規劃的角度來看，這是一個真正的挑戰，」
「空巢老人」不願搬家的趨勢限制了位置優越的家庭住房的供應，為在市場上的物業價格帶來上行壓力。
這是導致悉尼高房價的眾多因素之一。CoreLogic上周發布的數據顯示，悉尼獨立屋中位價上月上漲了3.5%，達到創紀錄的118.6萬元，創下1980年代末以來的最大月度漲幅之一。
當正值盛年的在職人士被迫在遠離工作中心的地方工作時，這給超負荷的交通網路以及包括學校和醫院在內的其他基本服務帶來了額外的壓力。如果更多的在職人士被迫花更多時間上下班，交通擁堵將令經濟和個人成本增加。
Rawnsley警告說，年輕在職人士無法居住在合適以及位置良好的住房，會阻礙勞動力的參与，從而拖累經濟。甚至可能降低生育率。
Rawnsley說:「當人們被迫搬到城市外圍的房子里時，他們可能會說『實際上我離工作地點太遠了，我不會做那麼多工作』，這種情況對育齡婦女來說尤其如此。所以很多人就退出了勞動力大軍。」
或者，如果有工作的夫婦選擇在靠近他們工作的地方居住，但是較便宜的小房子，這可能意味著他們不會生育很多孩子。
隨著人口老齡化，悉尼需要找到更好的方法來滿足年輕家庭的住房需求。
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