澳洲買房局勢變了？
來源：澳房投資見聞
「像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。」
近日中國銀保監會主席郭樹清就防範金融衍生品投資風險問題發表主旨演講時用房價來做對比，將炒期貨、炒黃金和炒房劃上等號。
一個「沉重代價」，使得中國樓市抖三抖。
精明的炒房客們直呼「國家級勸退來襲」。
澳洲房市依舊強勁
根據國際房產巨頭萊坊 (Knight Frank) 的2021年第一季度全球房價指數顯示，全球房價正以2006年以來的最快速度上漲。
而澳洲似乎在引領這波上漲潮。
在過去的六個月里，澳洲的房地產市場的攀升速度比大多數其他國家都要快。
截至3月份，接受調查的56個國家和地區的平均基準價格年化漲幅為7.3%，其中13個國家的漲幅達到兩位數。
而澳洲市場在過去六個月上漲了8.7%，在全球漲幅排名中位列第四。
萊坊的澳洲住宅研究主管Michelle Ciesielski表示，儘管有全球範圍的疫情，但本地市場已被證明「特別有彈性」，比許多其他經歷了更嚴格封鎖的國家和地區要好得多。
正常原本是房產淡季的5月，今年則是異常紅火，絲毫沒有放緩的跡象。
由於買家的強勁需求，5月悉尼房價飆升至創紀錄高位。
而縱觀今年前4個月，悉尼住宅價值上漲了9.3%，悉尼的房價中位價穩居各首府城市之首，比全國平均水平高出49.8%。
但細看市場，略有不同。
2021年第一季度，悉尼高端住宅市場增長了11.4%，而低端住宅市場僅增長5%。
悉尼獨立屋和公寓中位價 ?數據來自：Urbandeveloper
與此同時，經濟狀況的改善和低利率的結合繼續支撐著消費者信心，而消費者信心反過來又創造了持續強勁的住房需求。
可是這種供需之間的不平衡繼續給買家帶來緊迫感。
強勁的市場也使得待售天數降至不到30天的歷史最低水平。此外，賣家提供的折扣中位數也降至有記錄以來的最低水平。
悉尼拍賣清空率 ??數據來自：Urbandeveloper
拍賣清空率一直保持在80%的高位也反映出目前處於賣家市場的狀況，。
買家多於賣家，市場依然強勁。
關鍵的驅動因素仍然是經濟和就業的復甦、超低利率、激勵措施、錯失恐懼(FOMO)和投資者的回報。
新州建築許可數據 ?數據來自：Urbandeveloper
不僅是自住人士，投資者也開始回歸，並在市場上活躍起來。
好在新州建築許可數據也呈上行趨勢，越來越多的新房源進入市場，會一定程度上緩解買家一直以來的艱難處境。
面對火熱搶房潮，許多人都常問經濟形勢尚處疫情復甦期，房價卻這麼高，買房的人哪來的這麼多資金？
居民槓桿率高企要不要擔心？
資金哪裡來？
絕大部分都在來自金融機構的借貸。
這裏就不得不提一個重要的指標- 居民槓桿率。
居民槓桿率是指居民部門債務佔GDP比重，其也是衡量居民債務整體負擔的重要指標。
值得注意的是，有別於傳統認知，澳洲居民槓桿率遠高於其它主要發達國家，僅次於瑞士。
2020年Q3的數據高達122.6，約為中國（61.1）、日本（64.3）的一倍。
且BIS數據來源於各國政府官方公布的居民貸款數據，所以實際的居民負債水平將遠高於此。
那房價和居民槓桿率間又何聯動了？
從數據來看，近20年澳洲房價和居民槓桿率都是比較平穩上升。
美國在2006年，英國在2007年達到房價最高點，因2008年金融危機，美英兩國房價出現下降，此後2年居民槓桿率達到最高點，並轉頭進入下行通道。
簡單來說，房價最高點要早於居民槓桿率最高點兩年。
也許有人會說，澳洲居民借這麼多錢，怎麼還？萬一出現不利情況，房價是不是就崩了？
平穩上漲、下跌都是正常的情況。
況且澳洲一直是居民槓桿率國家，並非短期大幅增加借貸導致。
所以，只要房價和居民槓桿率沒有出現大幅度下降，就不會出現房地產泡沫破裂和金融危機。
澳洲調控看誰？
中國銀保監會郭主席的一席話讓房市「緊張」。
那澳洲房市調控要看誰、聽誰了？
可能還是要先看政府指揮棒（各級政府）。
瑞銀(UBS)就預計，澳洲房地產熱潮預計將持續下去，直到出現政策回應，可能是宏觀審慎緊縮，而不是澳聯儲加息。
的確也是如此。
澳洲聯儲行長 Philip Lowe就表示，儘管經濟復甦速度快于預期，但澳聯儲仍認為，在通脹率達到2%至3%的目標區間之前，不會加息。
澳洲聯儲行長Philip Lowe???圖片來自網路
面對外界無數被動加息的聲音，澳聯儲始終、反覆聲明不加息、不要瞎猜。
且更為重要的是加息的誘發因素不再僅關注經濟復甦狀況而轉移到通脹率上。
澳洲統計局(Australian Bureau of Statistics)最新的經濟數據就顯示，經濟復甦強勁已大致恢復疫情造成的所有產出損失。但通脹仍然可控。
聯儲持續鴿派，但各級政府卻似乎坐不住了。
新州政府率先出手。
為了改善房屋可負擔性，提振經濟產出率，新州財長Dominic Perrottet希望廢除購買房產的印花稅，為未來買家分階段引入年度土地稅。
新州政府6月11日的報告顯示，如果改革房產稅體系，房屋擁有率可增加6%。這將逆轉從1990年代的70%到現今的64%的下跌之勢。
如果自願選擇年度土地稅取代一次性的印花稅，首次置業者可以提前兩年半置業。且經濟分析預測家庭可獲益3300澳元而新州經濟可在長期擴大100億澳元的規模。
但豪宅買家則沒有那麼幸運了，據初步方案顯示，在初期階段，新州最貴的20%房屋不會有資格，將繼續付印花稅。此外擁有民宅和商業用房組合的房東將面臨更高稅率。
如果順利推行，這將是自霍華德政府2000年引入GST后最大的稅務改革。
且如此民生大計，如果實施得好，恐怕其它州沒有哪個能頂得住不效仿的壓力。
後記
還是那句老話。
高房價下，有房產者躺贏，無房產者躺平。
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