房地產的喜還是悲：澳洲儲備銀行要先「逃」了
來源：澳房投資見聞
儲備銀行的人
澳洲儲備銀行RBA最近做出了令人咋舌的動作，自其成立至今，也是第一次。
這一變化值得所有人重視，不光是地產投資者。
澳洲監管金融及房地產有三個主力機構，RBA與APRA以及監管股市的主管部門。
RBA幾乎每天都會出現在財經新聞中，不想知道都難，或者叫它澳洲中央銀行也合適。
它負責貨幣政策，整體金融體系的穩定和對支付系統的監管。
掌門人Philip Lowe生於1961年，是RBA現任行長，他於2016年9月18日接替退役的前行長格倫·史蒂文斯（Glenn Stevens）。
悉尼人Lowe 天生就是RBA的人，他中學畢業后就被澳洲聯儲聘用，年滿17歲就在那裡擔任文職工作，當時他通過參加夜校課程在新南威爾士大學完成了商業學士學位。
1994年， Lowe 師從諾貝爾經濟學獎獲得者保羅·克魯格曼（Paul Krugman），並在麻省理工學院（MIT）獲博士學位。
Lowe一向以傳統西方經濟學家思維行事，卻突然宣布RBA將放棄預測？
RBA任何任何一個政策都可主導澳洲地產行情！
到底發生了什麼？澳洲經濟與房地產到底是喜還是悲？
澳洲聯儲放棄了啥？
RBA在澳洲有1348名員工，其中包括大約 400 名經濟學家。
當他們每天去悉尼或墨爾本辦公室上班時，其工作過程相當簡單：預測未來。
最簡單的思路是，在危機發生之前阻止通貨膨脹。
上周二，行長Lowe在聲明中說RBA放棄了「預測通貨膨脹」。
以下為英文原意：（lowesaid the RBA is not going to increase the cash rate until inflation is「sustainably」 within 2 to 3 per cent, and then added: 「it is not enough forinflation to be forecast in this range. We want to see results before we changeinterest rates.」）
按照Lowe的說法，只有澳洲通脹保持在 2% 至 3% 的範圍內之前，央行都不會提高現金利率。
言下之意，幾乎零利率，澳洲當前通貨膨脹已經非常嚴重， 已經超過3%，未來會更高，而且央行不再預測，任由經濟印鈔之路狂飆。
RBA的經驗法則是，如果失業率達到 5%，通貨膨脹就會隨之而來，他們專註于確保至少有 60萬澳人能領取救濟金。
澳洲失業率在 2005 年達到 5%， RBA 預見到通貨膨脹，開始快速加息，從 5.5% 升至 7.25%。
但隨之而來的是全球金融危機，利率再次下降。
2011年，失業率再次達到 5%，RBA 再次「預見」到通貨膨脹，踩了剎車，將現金利率從 3% 提高到4.75%。
正如Lowe 博士現在承認的那樣，假設的失業和通貨膨脹之間的反比關係，即所謂的菲利普斯曲線，已經崩潰，至少目前如此。
歸其原因，數字化、自動化和雲計算已經徹底摧毀了企業成本和競爭方式。
如果中央銀行不能僅僅通過觀察失業率來確定通脹即將來臨，他們將如何解決？
科技革命帶來的經濟不確定性，加上人口老齡化、全球化和世界空前巨額債務，現在又增加了三個不確定性：大流行病、中國和氣候變化【相關閱讀:魔鬼在統治著我們的世界(24)：環保主義(下)】。
澳洲人債務償還貸款的能力越來越弱，金融體系將面臨越來越大的壓力。
所有這些因素，放棄預測是個壞主意嗎？
殊不知，通貨膨脹影響最大的就是房地產，目前的情況是機遇還是危機呢。
危機還是機遇？
澳洲通貨膨脹與一個國家緊密聯繫，就是美國。
隨著美國 CPI 上漲，澳大利亞的通脹率一樣會飆升。
近期美國通貨膨脹率達到 5.4%，這是13 年來最高的數字，而這個數字還在上升中…
這當然是美國與國際財經的大新聞，近代西方經濟學以遏制通貨膨脹率為己任。
美國市場數據通常只是快于澳洲，我們也將很快面臨更高的通脹。
幫助澳洲經濟擺脫衰退的低利率就像是通貨膨脹的干火，而創紀錄的政府支出只是火上澆油。
通貨膨脹是由太多的錢追逐太少的商品引起的，當人們可以自由借貸時，追逐這些商品的錢就會增加。
當談論通貨膨脹時，必須談到利率，他們是一起走的。
澳洲聯儲觀察通貨膨脹，並試圖通過改變利率來控制它，當他們提高利率時，這意味著他們試圖通過提高借貸成本來壓低通脹。
當他們降息時，他們試圖通過降低借貸成本來稍微抬高通脹。
現在的悖論就是如此，澳洲央行使勁降息，同時已經放棄通貨膨脹的上升控制權。
以往，RBA試圖將通貨膨脹率保持在每年 2% 到 3% 的狹窄範圍內，這是最健康的增長模式。
房地產市場呢？
RBA利率如此之低時，它正在產生四個「幻覺」。
一，個人房貸還款下降，人們覺得擁有更多的可支配收入。
二， 澳元貶值，出口商生活更輕鬆，像鐵礦石，但進口商品更貴。
三，借貸更便宜，鼓勵人們和公司負債以花錢。
最後，它提升了房價，讓澳洲感覺更富有。
澳洲自1991年開始的低通貨膨脹時代顯然有消亡的跡象。
如果澳洲價格以每年 5.4% 的速度上漲，人們會高興嗎？
它意味著某些事物以 1% 的速度上升，而其他事物則以 10% 的速度上升，那感覺真的會很糟糕。
而10%上漲的名單第一個就是房地產。
美國帶頭大哥已經迫不及待地如此操作，澳洲央行沒有其他可以應對，只有跟進。
這也就是澳洲央行表示的，利率要到 2023 年或2024 年才會加息。
結語
以前，西方監管經濟的大佬其實沒有什麼創新，他們只是按著從前的劇本重演罷了。
近20年澳洲地產風風雨雨，無論2003年悉尼房地產泡沫的坎兒，還是2017年刺破的泡沫，再到去年的刺激起地產熱潮，幾乎每一殺招背後都有RBA身影。
今年澳洲地產的高潮，與供需關係已經沒有半毛錢關係，這個高潮還是在海外移民集體缺席的情況下發生的。
任由通貨膨脹的肆虐，一味的低利率，甚而傳言中的負利率，早已布局買了房子的人或許該偷笑了。
歸根結底，通貨膨脹是需要加息的，但當下一切都變了，越通貨膨脹越減息。
澳洲央行率先「跑路」，最喜的可能就是賣房人了。
房地產，繼續享受亂世狂飆吧！
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